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李宇嘉

全國商品房銷售增速轉(zhuǎn)負或無懸念。

國家統(tǒng)計局公布的4月份國民經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)顯示，1~4月全國商品房銷售面積同比僅增長1.3%，接近零增長。近日，住建部發(fā)文做好調(diào)控工作，限購、限貸、限售等政策范圍擴展至廣大二三線城市。按揭利率已連續(xù)16個月上行，房地產(chǎn)融資渠道繼續(xù)收緊，1~4月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速2.1%，也已接近零增長。預計，今年全國商品房銷售面積增速將時隔3年再度轉(zhuǎn)負。

但是，房產(chǎn)行業(yè)集中度卻迅速提升。2018年一季度末，TOP50房企銷售金額集中度達到53%，較2017年提升13個百分點；TOP10房企集中度由2017年的24%升至2018年一季度的34%，占據(jù)三分之一。

前10大房企市場銷售額占據(jù)全國三分之一份額，行業(yè)集中度確實提高了。一方面，這是行業(yè)發(fā)展趨勢使然。當增量觸及“天花板”，存量盤活主導供給，政策和資金扶持力度下降，房地產(chǎn)資源必然向談判能力、融資能力、成本控制能力、溢價能力更強的龍頭房企集中，這是房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢。2016年，美國TOP5和TOP10房企的市場集中度分別達到20%和29%。

另一方面，我國房地產(chǎn)告別“跑馬圈地”，向基礎(chǔ)性和服務(wù)性行業(yè)轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)民生和服務(wù)實體的屬性顯化，資源也需要向“規(guī)模越大、責任越大”的房企傾斜，國家政策也鼓勵提高行業(yè)集中度。

截至2018年一季度，60家上市房企總土地儲備22.6億平方米，TOP10和TOP3分別占比60%和36%；上市房企總現(xiàn)金儲備超過2萬億元，TOP10和TOP3分別占比52%和30.5%。由于房地產(chǎn)開發(fā)的綜合成本越來越高，行業(yè)凈利潤率逐漸向社會平均利潤率靠攏，加上各地青睞能有效供給房地產(chǎn)配套服務(wù)設(shè)施的大房企，房企依賴的金融資源開始“嫌小愛大”，行業(yè)集中度加速上揚。

不過，房地產(chǎn)進入存量時代以后，影響市場的因素多維、影響機制錯綜復雜，房企的市場判斷能力、并購整合能力、戰(zhàn)略定位差別特別大，導致集中與分化并行。

也就是說，不僅排位賽競爭激勵，而且因市場判斷、對沖調(diào)控、資源整合、戰(zhàn)略定位等方面的能力差異，銷售榜排位經(jīng)常會發(fā)生變化。比如，2017年之前，多數(shù)大房企不看好三四線城市的樓市前景，于是群體性踏錯節(jié)奏。事實上，三四線樓市銷售占比從2015年的55%上升到2017年的70%。于是，今年一季度能排在TOP10里面的房企，至少有6家在三四線的貨量供給超過50%。排名11位至20位中崛起的新銳房企（比如閩系房企），很多借助2016年以來三四線樓市跨越式繁榮實現(xiàn)業(yè)績翻番。當前，看多和看空爭論不下，三四線依舊是影響未來企業(yè)分化的主要因素。

政策進入“長周期”，這是本輪調(diào)控的最大特征。保持樓市體量與房價穩(wěn)定、平衡樓市穩(wěn)定與推進城鎮(zhèn)化（比如引進人口）、發(fā)揮區(qū)域“增長極”功能與房價穩(wěn)定等，調(diào)控政策長期內(nèi)將堅持差異化的特色，即一城一策。那么，某一段時間，部分區(qū)域樓市或因區(qū)域基本面和政策的變化而起伏。比如2013~2016年的東北、2017年以來的京津冀、2018年的海南、時下正在上演的二線城市“人口大戰(zhàn)”等，區(qū)域樓市體量或價值均出現(xiàn)大幅度增減，從而沖擊布局在此的房企業(yè)績。

2016年，全國有13.6萬家房地產(chǎn)企業(yè)，平均1萬人就有一家房企。目前，開發(fā)商整體已告別簡單的規(guī)模擴張、“拿地即賺錢”的時代，正在進行大規(guī)模的兼并重組式調(diào)整。由于“做大規(guī)模”已經(jīng)成為獲取資源（包括土地、資金、政府青睞等）、規(guī)避風險、降低成本的不二法門，行業(yè)前端拿地競爭非常慘烈，導致存量盤活主導的土地獲取成本居高不下。2018年1~4月，即便拿地限制諸多，但50城土地出讓金比2017年同期增加48.8%，再創(chuàng)歷史新高。房企搶地，“地主方”對地價預期高，信用評級高、資源整合能力強、成本控制能力強的房企勝出概率大。

2016年開始，涉房央企國企整合、股權(quán)或項目收購整合風起云涌。對于一些龍頭房企來說，這是短期內(nèi)獲得戰(zhàn)略土地儲備、開發(fā)資源，實現(xiàn)跨越式發(fā)展的難得機會。另外，還有一些房企看到了存量時代騰退資源的巨大空間，先期投入巨大的財力和人力，組建規(guī)模達數(shù)百人甚至上千人的投資拓展團隊，這必然體現(xiàn)出存量土地和空間資源的識別能力、談判能力和融資開發(fā)能力等。2017年，新增未來可銷售貨值（土地儲備）TOP30的房企中，很多是新面孔，這些企業(yè)或者是大型央企國企，或者是前期投資較為激進的民營企業(yè)，這也是銷售排位重要影響因素。

這幾年，房企均十分重視戰(zhàn)略定位，但很多定位出現(xiàn)偏差或短期難見效果。比如，有向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的，有做品牌輸出和代建招商等輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的，還有的向不動產(chǎn)金融投資的，也有基因一直偏保守或穩(wěn)健的，這些都影響到拿地、融資和投資，也影響到了市場占有率和銷售排位。

2015年以來，國家加速推進新型城鎮(zhèn)化，公共服務(wù)設(shè)施“補欠賬”，政策鼓勵住宅類地產(chǎn)發(fā)展，鼓勵存量盤活。加上互聯(lián)網(wǎng)沖擊超預期，非住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的房企受到影響。近期，部分房企開始重新重視住宅地產(chǎn)，但由于前端土地儲備和融資未跟上，銷售排位上落在后面。

2017年以來，貨幣增速不斷創(chuàng)新低，彰顯國家告別資產(chǎn)漲價推動增長的決心，房地產(chǎn)也將告別拿地即賺錢的狂歡。因此，前期借著需求泛濫、大膽運作進入樓市的開發(fā)商，因算不過賬、股東或杠桿清算，很多將退出。

未來，行業(yè)集中度繼續(xù)提升，出現(xiàn)萬億級規(guī)模的“獨角獸”不奇怪。行業(yè)指向“房住不炒”、滿足美好生活訴求，加上規(guī)模過快擴張后，低效利用的將被盤活，銷售體量將在高位徘徊。

這期間，TOP100都要爭奪靠前排位，競爭很激烈，對戰(zhàn)略、投資、融資、產(chǎn)品定位和響應政策的要求非常高，銷售榜將長期上演“新人笑、舊人哭”的跌宕劇情。對開發(fā)商而言，順應政策導向、順應民生和實體配套屬性，才能長期站穩(wěn)和贏得競爭。

（作者為資深地產(chǎn)研究人士）