每經(jīng)記者 程成    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在城中村改造、亞運(yùn)村建設(shè)等利好帶動(dòng)下，杭州新房市場(chǎng)持續(xù)火熱。盡管3月29日杭州出臺(tái)“搖號(hào)購(gòu)房”政策，但依然沒有澆滅購(gòu)房者的購(gòu)房熱情，部分熱點(diǎn)區(qū)域的新盤甚至出現(xiàn)“30人搶1套房”的現(xiàn)象。

而在土地市場(chǎng)，火熱的樓市也給了開發(fā)商信心，熱門區(qū)域的地塊競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈。5月21日上午，在杭州市蕭山區(qū)的一宗規(guī)劃建筑面積約21.87萬平方米的宅地出讓中，招商蛇口（001979.SZ）以最高限價(jià)56.42億元、自持4%建筑面積的代價(jià)競(jìng)得，成交樓面價(jià)約25796元/平方米，溢價(jià)率50%。

競(jìng)價(jià)138輪封頂價(jià)摘蕭山宅地

出讓公告顯示，上述蕭政儲(chǔ)出（2018）17號(hào)地塊占地面積7.81萬平方米，規(guī)劃建筑面積約21.87萬平方米，為普通商品住房用地。起始總價(jià)37.62億元，起始樓面價(jià)17200元/平方米，最高限價(jià)56.42億元，封頂樓面價(jià)25796元/平方米。

此外，此次出讓延續(xù)了之前報(bào)價(jià)超過最高限價(jià)后、轉(zhuǎn)入競(jìng)拍自持比例的規(guī)則。最終，在經(jīng)過154分鐘、135輪報(bào)價(jià)后，招商蛇口報(bào)出56.42億元的最高限價(jià)，并進(jìn)入競(jìng)報(bào)自持比例階段。在隨后的競(jìng)自持階段，經(jīng)過5分鐘、3輪的自持比例競(jìng)報(bào)后，招商蛇口以4%的自持比例成功摘得該地塊。

據(jù)悉，上述地塊位于蕭山區(qū)市北西單元，東至興議中心河綠化帶，南至建設(shè)一路，西至蕭郵路，北至興五路。交通方面，地塊周邊緊鄰博奧路、風(fēng)情大道等交通要道，距離杭州地鐵1號(hào)線濱和路、2號(hào)線建設(shè)一路約2公里，交通較為便利。配套方面，地塊東側(cè)有蕭山寶龍城市廣場(chǎng)。

第三方數(shù)據(jù)平臺(tái)顯示，目前該地塊周邊在售的二手房均價(jià)約在34000元~42000元/平方米。

可以對(duì)比的是，去年3月24日，融信曾以總價(jià)36.46億元、樓面價(jià)30816元/平方米、溢價(jià)率81%競(jìng)得市北東單元的蕭政儲(chǔ)出（2017）1號(hào)地塊，并刷新區(qū)域地價(jià)新高；同日，恒大以總價(jià)36.2億元、樓面價(jià)30387元/平方米、溢價(jià)率79%競(jìng)得市北東單元的蕭政儲(chǔ)出（2017）2號(hào)地塊。而招商蛇口此次以25796元/平方米、自持4%競(jìng)得的上述地塊，性價(jià)比明顯較高。

出讓公告還顯示，該地塊需要配建一所6班幼兒園，并在地塊東側(cè)配建一所36班小學(xué)，無償移交蕭山區(qū)教育局。

另一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，與此次蕭山區(qū)宅地138輪競(jìng)價(jià)不同的是，早前的5月4日，在杭州市臨安區(qū)3宗宅地的出讓中，2宗溢價(jià)率為0，1宗溢價(jià)率為0.49%，3宗宅地的樓面價(jià)在10000元/平方米左右。

“目前杭州庫(kù)存嚴(yán)重不足，主城區(qū)和近郊區(qū)樓市持續(xù)火熱。而從土地溢價(jià)率來看，杭州的土地市場(chǎng)也出現(xiàn)了明顯的結(jié)構(gòu)分化。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“臨安距離市區(qū)較遠(yuǎn)，遠(yuǎn)郊區(qū)的土地市場(chǎng)認(rèn)可程度不會(huì)太高；而蕭山地理位置更佳，板塊價(jià)值更容易得到開發(fā)商和市場(chǎng)的認(rèn)可，拿地溢價(jià)也會(huì)相對(duì)較高。”

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至4月底，杭州市商品住宅庫(kù)存271萬平方米，同比下降47%，去化周期僅2.8個(gè)月，去化周期在全國(guó)百城中最短。

前5月累計(jì)拿地耗資488億

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在2015年招商蛇口合并了招商地產(chǎn)后，招商蛇口將自身定位為“中國(guó)領(lǐng)先的城市及園區(qū)綜合開發(fā)和運(yùn)營(yíng)服務(wù)商”，并迅速?gòu)娜A南走向全國(guó)擴(kuò)張的道路。在2017年實(shí)現(xiàn)了1127億元的合約銷售金額后，將2018年銷售目標(biāo)定為1500億元。

而在土地市場(chǎng)，招商蛇口也斬獲頗豐。公告信息顯示，前4個(gè)月招商蛇口在土地市場(chǎng)的支出高達(dá)345.7億元，同比增長(zhǎng)62%，新增23個(gè)項(xiàng)目，規(guī)劃建筑面積520萬平米，平均樓面價(jià)6648元/平方米。

在拿地方式上，招商蛇口也較為靈活，除招拍掛外，其還通過合資合作、兼并收購(gòu)、產(chǎn)城聯(lián)動(dòng)等方式快速擴(kuò)充土地儲(chǔ)備。如1月30日的北京土拍中，招商蛇口就聯(lián)合永同昌以30.25億元競(jìng)得大興區(qū)的1宗總建筑面積近10萬平方米的住宅混合公建用地；4月，招商蛇口還以2.45億元收購(gòu)江蘇省昆山市裕元新天地項(xiàng)目49%權(quán)益，包括3.08萬平方米的酒店、0.56萬平方米的寫字樓，以及1.8萬平方米的未開發(fā)商住用地；5月7日，招商蛇口以總代價(jià)85.53億元收購(gòu)招商漳州78%股權(quán)，交易完成后公司將成為招商漳州控股股東，并獲得一級(jí)土地開發(fā)面積11662畝。

截至目前，招商蛇口在土地市場(chǎng)的支出約488億元。新增的25個(gè)項(xiàng)目中，權(quán)益占比小于50%的項(xiàng)目達(dá)到9個(gè)。

不過在銷售方面，前4個(gè)月招商蛇口合約銷售面積210.2萬平方米，同比增長(zhǎng)11.3%；合約銷售金額417億元，同比增長(zhǎng)21.4%。這意味著至4月末，招商蛇口僅實(shí)現(xiàn)了年度目標(biāo)的27.8%。

盡管招商蛇口銷售進(jìn)度不到目標(biāo)3成，但多家券商在研報(bào)中均認(rèn)為其將在2、3季度加大推盤力度，完成全年1500億元目標(biāo)并不難。

“2016年以來，招商蛇口持續(xù)積極拿地，并且小盤項(xiàng)目占比提升較大，將推動(dòng)公司周轉(zhuǎn)加快可售充裕，預(yù)計(jì)2018年完成1500億元計(jì)劃不難。”華創(chuàng)證券表示。

“從前幾個(gè)月拿地情況來看，招商蛇口在規(guī)模上明顯發(fā)力。”嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，“拿地平均成本不高，土地儲(chǔ)備中還有部分一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，如果高周轉(zhuǎn)策略執(zhí)行到位的話，1500億元的年度目標(biāo)應(yīng)該是可以達(dá)到的。”