自2016年下半年以來，伴隨著雷厲風(fēng)行的監(jiān)管，房企融資多條渠道逐步收緊。作為典型的高杠桿及資金密集型企業(yè)，再融資渠道受限使房企面臨“錢緊”窘境。

銀行貸款作為房企融資最主要的渠道之一受限明顯。監(jiān)管部門三令五申“嚴(yán)禁資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)”，并將違反房地產(chǎn)行業(yè)政策列為今年整治銀行業(yè)亂象的要點(diǎn)之一；隨著銀信業(yè)務(wù)和委托貸款先后被納入嚴(yán)監(jiān)管，房企借道“影子銀行”進(jìn)行融資受阻。此外，在行政處罰方面，監(jiān)管部門毫不手軟，今年以來已有多家銀行機(jī)構(gòu)因“資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)”領(lǐng)下罰單。

在債券融資方面，上海、深圳交易所2016年10月出臺(tái)了《關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)公司債券的分類監(jiān)管方案》，提高了房企公司債發(fā)行門檻，要求違法違規(guī)、哄抬地價(jià)、資金未用完或違規(guī)使用的房地產(chǎn)企業(yè)不得發(fā)行公司債。在此背景下，2017年房企債券融資大幅萎縮。

在多渠道受限的情況下，用途靈活的信托資金承接了溢出的融資需求，成為受房企青睞的融資方式。據(jù)聯(lián)訊證券測(cè)算，2016年尤其是當(dāng)年10月提高房企公司債發(fā)行門檻后，房地產(chǎn)信托開始活躍起來，當(dāng)年房企信托融資7327億元，2017年進(jìn)一步上升到了11092億元。

值得注意的是，2017年12月監(jiān)管部門發(fā)布《關(guān)于規(guī)范銀信類業(yè)務(wù)的通知》強(qiáng)調(diào)，商業(yè)銀行和信托公司開展銀信類業(yè)務(wù)時(shí)不得將信托資金違規(guī)投向房地產(chǎn)，這一規(guī)定提升了房企通過信托進(jìn)行融資的難度。用益金融信托研究院報(bào)告指出，今年4月房地產(chǎn)信托融資規(guī)模顯著下降，與監(jiān)管政策趨嚴(yán)有一定相關(guān)性。但是，房企債券明后兩年將迎來兌付高峰。整體看來，在房企仍有融資需求、多條融資渠道受阻的情況下，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)信托規(guī)模有望回升。

另外，在境內(nèi)融資收緊下，出海“籌錢”成為不少房企競(jìng)相發(fā)力的方向。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前4月，房地產(chǎn)企業(yè)海外資本市場(chǎng)融資數(shù)據(jù)達(dá)到了233.2億，同比2017年1-4月的112.35億美元，上漲幅度達(dá)到了107%。4月單月金額達(dá)到了88億美元，創(chuàng)下歷史新高。進(jìn)入五月，發(fā)改委網(wǎng)站顯示已對(duì)融創(chuàng)、華遠(yuǎn)、金科、萬科等房企境外發(fā)行債券予以備案登記。

但是，隨著房企境外發(fā)債放量，監(jiān)管部門開始控制節(jié)奏以保障債務(wù)的安全性。近日，發(fā)改委、財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于完善市場(chǎng)約束機(jī)制嚴(yán)格防范外債風(fēng)險(xiǎn)和地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的通知》，要求擬舉借中長期外債企業(yè)（含金融機(jī)構(gòu)）要實(shí)現(xiàn)實(shí)體化運(yùn)營，依法合規(guī)開展市場(chǎng)化融資，充分論證發(fā)行外債的必要性、可行性、經(jīng)濟(jì)性和財(cái)務(wù)可持續(xù)性，同時(shí)依托自身資信狀況制定外債本息償付計(jì)劃，落實(shí)償債保障措施。通知提高了企業(yè)舉借中長期外債的門檻和要求，也意味房地產(chǎn)企業(yè)和地方政府融資平臺(tái)境外發(fā)債將會(huì)受限。

當(dāng)下房企面臨的融資環(huán)境用“嚴(yán)冬”來形容也不為過。在此情況下，創(chuàng)新融資方式成為房企尋求出路的大勢(shì)所趨。比如，在監(jiān)管支持下，資產(chǎn)證券化成為房企拓寬融資渠道的重要方式。去年以來類REIS及CMBS發(fā)行提速，市場(chǎng)參與機(jī)構(gòu)日益多元化，2017年度產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量及規(guī)模相比2016年均實(shí)現(xiàn)倍增?？紤]到房企融資監(jiān)管政策的延續(xù)性，可以預(yù)見房企資產(chǎn)證券化融資規(guī)模上升以及產(chǎn)品類型日益多元化的趨勢(shì)將延續(xù)。

（來源:中國證券報(bào) 記者：歐陽劍環(huán)）