每經(jīng)記者 吳若凡 唐潔     每經(jīng)編輯 王嘉琦 文多    

▲靜安花園施工現(xiàn)場（圖片來源：每經(jīng)記者 唐潔 攝） 

近日，上海市靜安區(qū)萬航渡路的靜安花園（又名靜安壹號(hào)）遭到了一些媒體質(zhì)疑。

5月22日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪靜安花園項(xiàng)目時(shí)發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目尚未獲得預(yù)售許可證。而據(jù)案場銷售人員介紹，該項(xiàng)目是1993年拿的地，不過地塊在隨后的10年里均歸政府所有，直到2003年才交由九龍倉。

不過，即使以2003年實(shí)際取得地塊計(jì)算，該項(xiàng)目的閑置時(shí)間也有十余年。根據(jù)國土資源部頒布的《閑置土地處置辦法》，未動(dòng)工開發(fā)滿1年的閑置土地，由市、縣國土資源主管部門按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的20%征繳土地閑置費(fèi)；閑置兩年的，由政府無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。

但為何卻是如今這種情況？對(duì)此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者展開了調(diào)查。

1993年拿地，至今未開盤

從目前可以查到的原始資料顯示，該地塊為萬航渡路398號(hào)B地塊。根據(jù)早年《中國房地產(chǎn)報(bào)》的報(bào)道，在1993年3月12日，九龍倉集團(tuán)與上海靜安區(qū)方面達(dá)成協(xié)議，以土地批租的形式拿下的該地塊。熟地樓面地價(jià)為520美元/平方米，占地2.98萬平方米，容積率4.7，使用年限50年。按1993年美元對(duì)人民幣1：5.76的平均匯率計(jì)算，該項(xiàng)目的樓板價(jià)約2995元/平方米。

隨后，該地塊用地性質(zhì)從綜合用地改為住宅用地，被命名為“上海靜安花園”，計(jì)劃用于發(fā)展高端住宅項(xiàng)目。

位于靜安花園新閘路的營銷中心，門口沒有任何營銷字樣，甚至沒有九龍倉或者靜安花園的中文標(biāo)識(shí)。

幾經(jīng)輾轉(zhuǎn)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者終于找到了售樓處。隨后以購房者身份進(jìn)行暗訪。

“我們預(yù)售證現(xiàn)在還沒有出來，所以我們不進(jìn)行任何的宣傳活動(dòng)。”靜安花園的一位銷售經(jīng)理表示。

據(jù)這位銷售經(jīng)理介紹，最快預(yù)計(jì)明年就可交房，總計(jì)不到200套房源，精裝修交付，房屋面積從127~300多平方米不等，得房率約81%，最小的127平方米的房型為兩室兩廳各帶獨(dú)立衛(wèi)生間，預(yù)計(jì)單價(jià)約在13萬元/平方米，總價(jià)不會(huì)低于1700萬元。

該銷售經(jīng)理坦言，從去年至今已經(jīng)有多組客戶來看房，到時(shí)候開盤統(tǒng)一搖號(hào)，當(dāng)記者詢問目前共有多少組客戶登記意向時(shí)，該銷售經(jīng)理說：“不太好說，挺多的，畢竟這基本上算是靜安區(qū)目前唯一在售的新房了。”

當(dāng)記者問及九龍倉的產(chǎn)權(quán)年限問題時(shí)，據(jù)靜安花園的一名置業(yè)顧問表述，該項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)是從2003年開始計(jì)算的，現(xiàn)在購買擁有55年產(chǎn)權(quán)。那1993年～2003年的產(chǎn)權(quán)歸屬于誰？該名置業(yè)顧問表示不清楚。

隨后記者輾轉(zhuǎn)來到該項(xiàng)目的股東方之一的靜安建設(shè)有限公司，相關(guān)工作人員李女士表示：“我們是小股東，具體產(chǎn)權(quán)等問題不清楚。”

是否構(gòu)成囤地？

值得注意的是，自1993年起，該地塊一直到處于閑置狀態(tài)，據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》早年報(bào)道，直到2011年，項(xiàng)目上才出現(xiàn)工棚。克而瑞資料顯示，項(xiàng)目于2014年10月起正式建設(shè)。也就是說，項(xiàng)目共計(jì)閑置了22年。

即使按2003年實(shí)際取得地塊計(jì)算，該項(xiàng)目的閑置時(shí)間也有十幾年。根據(jù)國土資源部2012年頒布的《閑置土地處置辦法》，未動(dòng)工開發(fā)滿1年的閑置土地，由市、縣國土資源主管部門按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的20%征繳土地閑置費(fèi)；閑置兩年的，由政府無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。

不過，新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，一些土地往往是因?yàn)檎?dāng)初的承諾沒有兌現(xiàn)，或者是土地本身有動(dòng)拆遷、文物挪動(dòng)，或者接入管線等一系列問題。

所以一般來說超過兩年未開發(fā)就存在囤地的嫌疑。但值得關(guān)注的是，并非所有超過兩年未動(dòng)工的土地都會(huì)被收回，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延，可以成為延遲動(dòng)工的正當(dāng)理由，這也是不少房企看似囤地而未被地方政府收回土地使用權(quán)的重要理由。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波告訴記者，從現(xiàn)實(shí)來看，目前房企囤地可能有兩方面原因，一是房企本身資金出現(xiàn)問題，尤其是現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，無力進(jìn)行土地開發(fā)。不過，張波也提到部分房企有選擇主動(dòng)拖延的情況。這些情況中，包括高地價(jià)的“地王”地塊，也包括較長時(shí)間甚至十多年未開發(fā)的土地。其中又不乏部分“地王”地塊采用“蟄伏”策略，目的是后續(xù)更好入市時(shí)機(jī)帶來符合預(yù)期的回報(bào)。

▲靜安花園營銷中心門口（圖片來源：每經(jīng)記者 唐潔 攝）

九龍倉持有55%權(quán)益

據(jù)天眼查顯示，上海靜安花園項(xiàng)目公司為上海龍申房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（下簡稱龍申房產(chǎn)），成立于1994年4月18日，此前的法定代表人為吳梓源，投資股東包括香港安怡地產(chǎn)有限公司（下簡稱香港安怡）、香港金澤投資有限公司（下簡稱香港金澤）、香港九龍倉靜安有限公司（下簡稱九龍倉靜安）、上海人保房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司（下簡稱人保房產(chǎn)）。

2015年1月，龍申房產(chǎn)原來的法定代表人吳梓源退出，周安橋擔(dān)任，后者現(xiàn)為九龍倉集團(tuán)第一副主席兼九龍倉中國地產(chǎn)發(fā)展有限公司主席。2018年1月26日，龍申房產(chǎn)經(jīng)理和董事發(fā)生變更。

從目前公司股權(quán)結(jié)構(gòu)可以看出，龍申房產(chǎn)共有五家股東，分別為：九龍倉持股40%；上海申城房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)業(yè)總公司持股20%；香港金澤投資有限公司持股15%；香港安怡地產(chǎn)有限公司持股15%；人保房產(chǎn)持股10%。

另據(jù)九龍倉2017年年報(bào)顯示，其持有上海龍申房地產(chǎn)項(xiàng)目公司55%權(quán)益。

這些股東中，申城房產(chǎn)的股東為上海靜安區(qū)建設(shè)總公司，而建設(shè)總公司為靜安區(qū)建委全資控股公司。而另一個(gè)股東人保房產(chǎn)的全資控股股東為中國人民財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司上海分公司。

早在2013年，人保房產(chǎn)就曾在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公開出讓10%的股權(quán)，掛牌價(jià)格9760萬元。不過并未出售成功。目前該公司持股比例依舊和2013年時(shí)相同。

對(duì)于靜安花園的具體情況，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者向九龍倉發(fā)送了采訪函，但至截稿時(shí)未得到回復(fù)。

相關(guān)部門：需進(jìn)一步核查再回復(fù)

“我們猶如生活在一個(gè)盆地里，尤其是冬天，日照時(shí)間不足兩小時(shí)。”居民付女士這樣感慨道。

5月22日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來到靜安花園建設(shè)工地附近，樓房正在建設(shè)中。靜安花園對(duì)面是萬航渡路393弄1-27號(hào)的弄堂，弄堂旁則是正在建設(shè)中的越商大廈，據(jù)記者了解，該大廈早于靜安花園建設(shè)，曾因采光問題被居民投訴，后對(duì)生活受到影響的每戶居民補(bǔ)償了2萬~3萬元，繼續(xù)進(jìn)行了施工建設(shè)。

記者走訪了項(xiàng)目案場發(fā)現(xiàn)，該弄堂只有3層高，而周圍的建筑達(dá)近20層之高，生活在萬航渡路393弄的弄堂居民們腳踩著寸土寸金的靜安土地，卻得不到正常日照時(shí)間。

該弄堂的居民大多是老年人，據(jù)多位受訪者回憶，對(duì)面的靜安花園已拆遷多年，也在上世紀(jì)90年代準(zhǔn)備動(dòng)工建設(shè)過，但不知什么原因停工，后來有一段時(shí)間被建造為一個(gè)小公園。

由于年代久遠(yuǎn)，大爺大媽們對(duì)于對(duì)面這片土地變動(dòng)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)記得不是特別清楚，但可以肯定的是，九龍倉決定重新施工后，2013～2014年，弄堂居民曾去靜安區(qū)相關(guān)部門反映過遮擋采光問題，期間停工。

隨后，相關(guān)部門的回復(fù)是根據(jù)相關(guān)測量數(shù)據(jù)符合正常的光照時(shí)間。“得到政府部門的回應(yīng)后我們便沒有再去反映此事，此后對(duì)面（靜安花園）便照舊施工。”多名受訪者向記者表示。

就靜安花園土地資格和合規(guī)性等問題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者于5月23日下午前往上海市靜安區(qū)規(guī)劃和土地管理局進(jìn)一步采訪。對(duì)于靜安花園所處地塊，一位工作人員表示，該項(xiàng)目地塊由于時(shí)間比較久遠(yuǎn)，詳細(xì)資料需要進(jìn)一步核查再回復(fù)。

不過工作人員表示，該地塊和現(xiàn)在的出讓形式不同，是以批租形式出讓。這也意味著，項(xiàng)目地塊在出讓條件、開發(fā)要求等方面，和當(dāng)前的招拍掛規(guī)則有所不同。

另就記者詢問的“長時(shí)間閑置的土地，政府會(huì)不會(huì)向開發(fā)商收取罰金，或者罰沒土地”問題。該工作人員表示，政府當(dāng)初將地交給開發(fā)商是為了讓其更好開發(fā)而非懲罰，如果遇到違規(guī)行為，必會(huì)采取相應(yīng)措施。

5月23日晚，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者收到九龍倉的回復(fù)，對(duì)方表示“正向有關(guān)部門了解”相關(guān)事宜。