每經(jīng)記者 沈溦    每經(jīng)編輯 賈運可    

圖片來源：視覺中國

經(jīng)過居民的瘋狂排隊驗資，杭州兩大“紅盤”融信瀾天和華夏四季登記搖號名額定格在了11927組和6687組，杭州首次出現(xiàn)“萬人搖號”樓盤。然而，不少業(yè)內(nèi)人士擔憂，在二手房與新房價格倒掛明顯的情況下，搖號未必能解決杭州樓市供需關(guān)系矛盾等關(guān)鍵問題。

浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，只要限價政策導致的價格“雙軌制”存在，面對巨大的經(jīng)濟利益，搖號就可能變相成為“抽獎”機會，相當于樓市中的“打新股”。

二手房價格存虛高風險

“去年至今，不論是限價或者搖號政策，主要目標都是希望改變市場預期，實現(xiàn)市場公平。”丁建剛對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，但由于限價只能限新房的價格，而不能限二手房的價格，這樣就形成了價格“雙軌制”。使得買房存在套利空間，搖號便相當于“打新股”，在新房和二手房價格倒掛較嚴重的區(qū)域和樓盤，必然會出現(xiàn)居民排隊搖號的現(xiàn)象。

記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，此次萬人參與搖號的融信瀾天最新備案均價為18460元/平方米，而周邊最近的萬科未來城二手房掛牌價超過3萬元/平方米。華夏四季樓盤精裝修均價為26105元/平方米，而它旁邊的北大資源未名府在2016年時毛坯房單價已沖上3萬元/平方米。

此外，臨平山北、良渚以及三墩等新興區(qū)域，都是新房和二手房價格倒掛比較嚴重的板塊。比如，熱門搖號盤匯高栢悅中心，新房均價17504元/平方米，而周邊區(qū)域二手房目前均價普遍在2萬元/平方米以上。相比之下，成熟度較高的杭州市中心、錢江新城以及申花板塊，房價倒掛現(xiàn)象較少，居民搖號買房的積極性也不高。

“市區(qū)房價上漲空間有限，現(xiàn)在二手房價格看漲的主要是新興的周邊板塊，尤其是相對偏遠但交通及產(chǎn)業(yè)條件近年來大幅改善的區(qū)域。”杭州某房地產(chǎn)中介人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，近期二手房市場開始出現(xiàn)惜售情緒，新房市場越熱，二手房市場預期價位就越高。

該人士同時表示，從其經(jīng)手的二手房購房人群組成來看，市場價格或有“虛高”嫌疑。其指出，“限購以后，剛需購房者和投資客能夠購房的數(shù)量明顯受抑，購買力更強的是拆遷戶。”據(jù)其介紹，去年杭州市區(qū)拆遷力度空前，可能有5萬多戶。拆遷的基本都是城中村，居民大多兩代人甚至三代人居住在一起，每戶獲得的拆遷補償費用基本為800萬～1000萬元。（對于上述拆遷戶數(shù)量及拆遷補償費用問題，記者尚未獲得相關(guān)部門證實）

“相比普通購房者，拆遷戶手中有大量現(xiàn)金，在購房過程中也有特別的優(yōu)勢，比如一戶可以購買三套房，房款和契稅也有相應補貼。”前述房產(chǎn)中介人士表示，“比如去年城東融創(chuàng)某樓盤，有傳言周邊拆遷戶購買量就占了將近一半。近期我們手中成交的大戶型房源全部都是拆遷戶（買走的），很多甚至是全款付清。不過，這批人購房完畢之后，未來幾年市場購房預期可能會明顯下降。”

高價拿地房企承壓

對于如何解決新房與二手房房價倒掛問題，同策研究院首席分析師張宏偉對記者表示，從需求上講，需要解決的主要問題是控制投資預期。從供應上來說，供地和樓盤入市的節(jié)奏需要進一步加快。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，去年以來杭州土地供應量明顯增長。據(jù)第三方平臺住在杭州網(wǎng)數(shù)據(jù)，杭州市區(qū)2017年全年成功出讓土地153宗（主城區(qū)81宗，蕭山區(qū)35宗，余杭區(qū)37宗），總面積522.4萬平方米，總可建面積1226.8萬平方米；總成交金額1942.98億元，同比上漲21.6%，創(chuàng)歷史紀錄。其中，杭州市區(qū)涉宅用地（宅地、商住用地）共成交86宗，總出讓面積402.6萬平方米，總可建面積912.2萬平方米；總成交金額1685.6億元，平均樓面價18478元/平方米，雙雙刷新歷史紀錄。另據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2018年5月28日，杭州市土地出讓金達1244億元，同比上漲210%。

盡管杭州市在大量供應土地，但丁建剛指出，商品房上市的節(jié)奏并不快，房子供應量沒有與土地供應量同步增長。

對于去年搶地大戰(zhàn)中高價拿地的房企來說，減緩新房上市節(jié)奏無疑將帶來財務(wù)成本的上升。據(jù)悉，2018年杭州市區(qū)有36個板塊地價創(chuàng)紀錄?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者注意到，近期杭州市場已傳出轉(zhuǎn)讓高價地消息。比如，有媒體報道稱，去年8月以18205元/平方米的樓面價拿下轉(zhuǎn)塘地塊的某房企已準備轉(zhuǎn)讓土地。

“現(xiàn)在來看，一些高價拿地房企的風險明顯增加。”張宏偉指出，“據(jù)我們了解到的情況，房企定價一般通過成本疊加法（計算），以樓面價為基準，疊加各類成本最終定價，而一些政府限價政策中的定價是以利潤疊加為準，雙方不同的定價準則導致開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)兩難。加上近期資本市場融資環(huán)境嚴峻，對房企的融資和資金周轉(zhuǎn)能力等都提出了考驗。”

“政府調(diào)控初衷在于既保證市場活躍度又能將樓市熱度調(diào)節(jié)在可控范圍內(nèi)，但從相應的市場行情看，限價導致了二手房與新房房價的倒掛。接下來如何進一步調(diào)控是眼下許多地方政府面臨的問題。”雙贏機構(gòu)總經(jīng)理章惠芳對記者表示，其實可以采用的調(diào)控手段還有不少，比如限售、增收交易環(huán)節(jié)稅費等，但在目前的市場預期下，這些措施能否奏效有待進一步觀察。

丁建剛表示，相比限價政策帶來的系列“后遺癥”，利用稅收、金融等手段調(diào)控市場過熱可能更為長效。比如，可考慮按每戶持有住宅的套數(shù)梯級征收契稅，打個比方，第一套征收契稅3%，第二套6%，第三套15%，第四套30%……或者使用金融貨幣政策調(diào)控市場，比如首套房貸按揭基準利率，二套房貸按基準利率上浮20%等。

據(jù)悉，由于新房與二手房價格倒掛，截至目前在全國范圍內(nèi)有8個城市發(fā)布了搖號買房政策，即上海、南京、長沙、成都、杭州、西安、武漢和深圳，全部或者部分房源需要搖號出讓。