每經(jīng)記者 沈 溦    每經(jīng)編輯 賈運(yùn)可    

經(jīng)過居民的瘋狂排隊(duì)驗(yàn)資，杭州兩大“紅盤”融信瀾天和華夏四季登記搖號(hào)名額定格在了11927組和6687組，杭州首次出現(xiàn)“萬人搖號(hào)”樓盤。然而，不少業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，在二手房與新房?jī)r(jià)格倒掛明顯的情況下，搖號(hào)未必能解決杭州樓市供需關(guān)系矛盾等關(guān)鍵問題。

浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，只要限價(jià)政策導(dǎo)致的價(jià)格“雙軌制”存在，面對(duì)巨大的經(jīng)濟(jì)利益，搖號(hào)就可能變相成為“抽獎(jiǎng)”機(jī)會(huì)，相當(dāng)于樓市中的“打新股”。

二手房?jī)r(jià)格存虛高風(fēng)險(xiǎn)

“去年至今，不論是限價(jià)或者搖號(hào)政策，主要目標(biāo)都是希望改變市場(chǎng)預(yù)期，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)公平。”丁建剛對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，但由于限價(jià)只能限新房的價(jià)格，而不能限二手房的價(jià)格，這樣就形成了價(jià)格“雙軌制”。使得買房存在套利空間，搖號(hào)便相當(dāng)于“打新股”，在新房和二手房?jī)r(jià)格倒掛較嚴(yán)重的區(qū)域和樓盤，必然會(huì)出現(xiàn)居民排隊(duì)搖號(hào)的現(xiàn)象。

記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，此次萬人參與搖號(hào)的融信瀾天最新備案均價(jià)為18460元/平方米，而周邊最近的萬科未來城二手房掛牌價(jià)超過3萬元/平方米。華夏四季樓盤精裝修均價(jià)為26105元/平方米，而它旁邊的北大資源未名府在2016年時(shí)毛坯房單價(jià)已沖上3萬元/平方米。

此外，臨平山北、良渚以及三墩等新興區(qū)域，都是新房和二手房?jī)r(jià)格倒掛比較嚴(yán)重的板塊。比如，熱門搖號(hào)盤匯高栢悅中心，新房均價(jià)17504元/平方米，而周邊區(qū)域二手房目前均價(jià)普遍在2萬元/平方米以上。相比之下，成熟度較高的杭州市中心、錢江新城以及申花板塊，房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象較少，居民搖號(hào)買房的積極性也不高。

“市區(qū)房?jī)r(jià)上漲空間有限，現(xiàn)在二手房?jī)r(jià)格看漲的主要是新興的周邊板塊，尤其是相對(duì)偏遠(yuǎn)但交通及產(chǎn)業(yè)條件近年來大幅改善的區(qū)域。”杭州某房地產(chǎn)中介人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，近期二手房市場(chǎng)開始出現(xiàn)惜售情緒，新房市場(chǎng)越熱，二手房市場(chǎng)預(yù)期價(jià)位就越高。

該人士同時(shí)表示，從其經(jīng)手的二手房購(gòu)房人群組成來看，市場(chǎng)價(jià)格或有“虛高”嫌疑。其指出，“限購(gòu)以后，剛需購(gòu)房者和投資客能夠購(gòu)房的數(shù)量明顯受抑，購(gòu)買力更強(qiáng)的是拆遷戶。”據(jù)其介紹，去年杭州市區(qū)拆遷力度空前，可能有5萬多戶。拆遷的基本都是城中村，居民大多兩代人甚至三代人居住在一起，每戶獲得的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用基本為800萬～1000萬元。（對(duì)于上述拆遷戶數(shù)量及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用問題，記者尚未獲得相關(guān)部門證實(shí)）

“相比普通購(gòu)房者，拆遷戶手中有大量現(xiàn)金，在購(gòu)房過程中也有特別的優(yōu)勢(shì)，比如一戶可以購(gòu)買三套房，房款和契稅也有相應(yīng)補(bǔ)貼。”前述房產(chǎn)中介人士表示，“比如去年城東融創(chuàng)某樓盤，有傳言周邊拆遷戶購(gòu)買量就占了將近一半。近期我們手中成交的大戶型房源全部都是拆遷戶（買走的），很多甚至是全款付清。不過，這批人購(gòu)房完畢之后，未來幾年市場(chǎng)購(gòu)房預(yù)期可能會(huì)明顯下降。”

高價(jià)拿地房企承壓

對(duì)于如何解決新房與二手房房?jī)r(jià)倒掛問題，同策研究院首席分析師張宏偉對(duì)記者表示，從需求上講，需要解決的主要問題是控制投資預(yù)期。從供應(yīng)上來說，供地和樓盤入市的節(jié)奏需要進(jìn)一步加快。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，去年以來杭州土地供應(yīng)量明顯增長(zhǎng)。據(jù)第三方平臺(tái)住在杭州網(wǎng)數(shù)據(jù)，杭州市區(qū)2017年全年成功出讓土地153宗（主城區(qū)81宗，蕭山區(qū)35宗，余杭區(qū)37宗），總面積522.4萬平方米，總可建面積1226.8萬平方米；總成交金額1942.98億元，同比上漲21.6%，創(chuàng)歷史紀(jì)錄。其中，杭州市區(qū)涉宅用地（宅地、商住用地）共成交86宗，總出讓面積402.6萬平方米，總可建面積912.2萬平方米；總成交金額1685.6億元，平均樓面價(jià)18478元/平方米，雙雙刷新歷史紀(jì)錄。另?yè)?jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2018年5月28日，杭州市土地出讓金達(dá)1244億元，同比上漲210%。

盡管杭州市在大量供應(yīng)土地，但丁建剛指出，商品房上市的節(jié)奏并不快，房子供應(yīng)量沒有與土地供應(yīng)量同步增長(zhǎng)。

對(duì)于去年搶地大戰(zhàn)中高價(jià)拿地的房企來說，減緩新房上市節(jié)奏無疑將帶來財(cái)務(wù)成本的上升。據(jù)悉，2018年杭州市區(qū)有36個(gè)板塊地價(jià)創(chuàng)紀(jì)錄。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，近期杭州市場(chǎng)已傳出轉(zhuǎn)讓高價(jià)地消息。比如，有媒體報(bào)道稱，去年8月以18205元/平方米的樓面價(jià)拿下轉(zhuǎn)塘地塊的某房企已準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓土地。

“現(xiàn)在來看，一些高價(jià)拿地房企的風(fēng)險(xiǎn)明顯增加。”張宏偉指出，“據(jù)我們了解到的情況，房企定價(jià)一般通過成本疊加法（計(jì)算），以樓面價(jià)為基準(zhǔn)，疊加各類成本最終定價(jià)，而一些政府限價(jià)政策中的定價(jià)是以利潤(rùn)疊加為準(zhǔn)，雙方不同的定價(jià)準(zhǔn)則導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)兩難。加上近期資本市場(chǎng)融資環(huán)境嚴(yán)峻，對(duì)房企的融資和資金周轉(zhuǎn)能力等都提出了考驗(yàn)。”

“政府調(diào)控初衷在于既保證市場(chǎng)活躍度又能將樓市熱度調(diào)節(jié)在可控范圍內(nèi)，但從相應(yīng)的市場(chǎng)行情看，限價(jià)導(dǎo)致了二手房與新房房?jī)r(jià)的倒掛。接下來如何進(jìn)一步調(diào)控是眼下許多地方政府面臨的問題。”雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳對(duì)記者表示，其實(shí)可以采用的調(diào)控手段還有不少，比如限售、增收交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等，但在目前的市場(chǎng)預(yù)期下，這些措施能否奏效有待進(jìn)一步觀察。

丁建剛表示，相比限價(jià)政策帶來的系列“后遺癥”，利用稅收、金融等手段調(diào)控市場(chǎng)過熱可能更為長(zhǎng)效。比如，可考慮按每戶持有住宅的套數(shù)梯級(jí)征收契稅，打個(gè)比方，第一套征收契稅3%，第二套6%，第三套15%，第四套30%……或者使用金融貨幣政策調(diào)控市場(chǎng)，比如首套房貸按揭基準(zhǔn)利率，二套房貸按基準(zhǔn)利率上浮20%等。

據(jù)悉，由于新房與二手房?jī)r(jià)格倒掛，截至目前在全國(guó)范圍內(nèi)有8個(gè)城市發(fā)布了搖號(hào)買房政策，即上海、南京、長(zhǎng)沙、成都、杭州、西安、武漢和深圳，全部或者部分房源需要搖號(hào)出讓。