繼銀行之后，保險(xiǎn)資金也將進(jìn)入長(zhǎng)期租賃住房市場(chǎng)。

日前，中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于保險(xiǎn)資金參與長(zhǎng)租市場(chǎng)有關(guān)事項(xiàng)的通知》，正式明確險(xiǎn)資可以參與長(zhǎng)租市場(chǎng)。對(duì)此，業(yè)內(nèi)專家及從業(yè)者均表示樂(lè)見(jiàn)，認(rèn)為將有利于整體行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。

險(xiǎn)資獲批參與長(zhǎng)租市場(chǎng)

通知規(guī)定，保險(xiǎn)公司通過(guò)直接投資、保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)起設(shè)立債權(quán)投資計(jì)劃、股權(quán)投資計(jì)劃、資產(chǎn)支持計(jì)劃、保險(xiǎn)私募基金等方式間接參與長(zhǎng)租市場(chǎng)，所投長(zhǎng)租項(xiàng)目應(yīng)位于人口凈流入的大中型試點(diǎn)城市，滿足效益、權(quán)屬、土地使用性質(zhì)和審批程序等方面的要求。

針對(duì)投資長(zhǎng)租項(xiàng)目的債權(quán)投資計(jì)劃和股權(quán)投資計(jì)劃分別設(shè)置了設(shè)立條件。采用債權(quán)投資計(jì)劃方式的，融資主體自有現(xiàn)金流占其全部應(yīng)還債務(wù)本息的比例為100％（含）以上，采用股權(quán)投資計(jì)劃及保險(xiǎn)私募基金方式的，項(xiàng)目公司股權(quán)不得為第三方提供質(zhì)押。

通知指出，要求保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)督促各類主體規(guī)范項(xiàng)目建設(shè)管理和資金劃撥，實(shí)行資金專戶管理和資金進(jìn)出的全流程監(jiān)控，確保保險(xiǎn)資金封閉運(yùn)行、專款專用；保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立專屬崗位，負(fù)責(zé)投資項(xiàng)目的投后管理，并建立全程管理制度，做好關(guān)鍵結(jié)點(diǎn)的風(fēng)險(xiǎn)防范；對(duì)于投資租賃住房項(xiàng)目的保險(xiǎn)資產(chǎn)管理產(chǎn)品適用注冊(cè)綠色通道。

中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，通知有利于拓寬保險(xiǎn)資金運(yùn)用渠道，優(yōu)化保險(xiǎn)資產(chǎn)配置，服務(wù)好主業(yè)發(fā)展；有利于發(fā)揮保險(xiǎn)資金長(zhǎng)期、穩(wěn)定的優(yōu)勢(shì)，助推國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)，加快房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革；有利于促進(jìn)我國(guó)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，加快全面建成小康社會(huì)住有所居的目標(biāo)。下一步，將支持保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，積極探索可持續(xù)的長(zhǎng)租市場(chǎng)商業(yè)運(yùn)作模式，進(jìn)一步參與國(guó)家重大戰(zhàn)略、關(guān)鍵領(lǐng)域和民生工程建設(shè)。

據(jù)中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年1-4月保險(xiǎn)業(yè)資產(chǎn)總量17.34萬(wàn)億元，較年初增長(zhǎng)3.55％。截至4月末，保險(xiǎn)公司資金運(yùn)用余額15.4萬(wàn)億元，較年初增長(zhǎng)3.22%。

業(yè)內(nèi)樂(lè)見(jiàn)：有利于行業(yè)

值得注意的是，險(xiǎn)資獲準(zhǔn)入市后也引起了業(yè)內(nèi)的廣泛熱議。

“如果險(xiǎn)資能夠入市，針對(duì)一些比較大型的或者具有發(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè)進(jìn)行定向培育，將有利于這個(gè)行業(yè)的長(zhǎng)期成長(zhǎng)和發(fā)展。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析稱，從租賃市場(chǎng)角度來(lái)講，長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)業(yè)務(wù)與險(xiǎn)資也較為匹配。

作為長(zhǎng)租市場(chǎng)的從業(yè)者代表，新派公寓創(chuàng)始人兼CEO王戈宏認(rèn)為，險(xiǎn)資進(jìn)入長(zhǎng)租公寓對(duì)產(chǎn)業(yè)引入低成本長(zhǎng)期資金是一種利好。當(dāng)下長(zhǎng)租公寓無(wú)論是主流的包租模式還是由于類REITs出現(xiàn)而興起的重資產(chǎn)模式，都需要低成本期限長(zhǎng)規(guī)模大的資金支持，尤其是收購(gòu)存量資產(chǎn)改造成公寓，然后透過(guò)資產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)投資退出的模式很適合險(xiǎn)資。他建議，險(xiǎn)資的進(jìn)入要對(duì)長(zhǎng)租公寓的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)有充分的了解，真正支持到最需要資本的環(huán)節(jié)，而不是僅跟大潮或者簡(jiǎn)單地成為新的債券模式，而是應(yīng)該債權(quán)與股權(quán)并舉。

“我相信，險(xiǎn)資入場(chǎng)對(duì)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展會(huì)起到積極的推動(dòng)作用，同時(shí)也會(huì)帶來(lái)很多機(jī)遇和挑戰(zhàn)，影響市場(chǎng)格局的變化。”蛋殼公寓創(chuàng)始人兼CEO高靖表示，從政策層面看，除了加大支持力度，也說(shuō)明國(guó)家對(duì)于規(guī)范的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商風(fēng)險(xiǎn)控制能力的一種肯定；從資本層面看，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在確保風(fēng)險(xiǎn)把控的同時(shí)，能夠選擇的投資標(biāo)的和方式會(huì)越來(lái)越多，這對(duì)于資本層面和資產(chǎn)層面都是重大利好；從企業(yè)層面看，對(duì)從業(yè)者自身的運(yùn)營(yíng)提出更高的要求，只有做到風(fēng)險(xiǎn)有效把控，才能從市場(chǎng)上獲得更多的資金支持，獲得更低的融資成本。

在新城控股集團(tuán)高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷看來(lái)，險(xiǎn)資入市對(duì)于資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)都是好事。目前長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)最大的難點(diǎn)是投資回報(bào)率，而險(xiǎn)資會(huì)顯著降低企業(yè)的資金成本，改善并提升收益問(wèn)題。至于租金水平，短期來(lái)看還很難說(shuō)。對(duì)于整個(gè)長(zhǎng)租市場(chǎng)格局究竟能產(chǎn)生多大影響？歐陽(yáng)捷認(rèn)為，還要看險(xiǎn)資的入市規(guī)模、自身收益率的保證、能夠足以支撐現(xiàn)有市場(chǎng)空間等方面。他預(yù)測(cè)，險(xiǎn)資將逐漸替代銀行及抵押貸款，出現(xiàn)一家獨(dú)大的局面。

（來(lái)源：新華網(wǎng) 王日晨）