每經(jīng)記者 董青枝    每經(jīng)編輯 賈運(yùn)可    

圖片來源：視覺中國

昨日（6月5日），深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布住房新政征求意見稿，對(duì)現(xiàn)有深圳住房制度進(jìn)行較大幅度調(diào)整。這份名為《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見（征求意見稿）》的文件提出，未來深圳住房擬分為市場商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租賃住房四類，市場商品住房占住房供應(yīng)的40%左右，后三類享受政策支持的各占20%左右，到2035年分階段籌集建設(shè)各類住房170萬套。

中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，這是深圳住房制度改革歷史上最重要的文件，是精準(zhǔn)落實(shí)中央“房住不炒”戰(zhàn)略的落地性文件，是將深刻影響深圳未來多年住房供需關(guān)系體系的長期指導(dǎo)性文件。從某種意義上說，這份文件代表了大灣區(qū)未來房地產(chǎn)發(fā)展的政策導(dǎo)向，即在基本尊重過去房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)上，以“房住不炒”和“住有所居”的民生價(jià)值為導(dǎo)向，實(shí)施住房制度的革命性變革，引導(dǎo)房地產(chǎn)進(jìn)而影響國民經(jīng)濟(jì)向更加健康的方向發(fā)展。

有媒體稱，這是繼1998年房改之后，深圳住房體制迎來“二次革命”。也有專家提出，最近杭州等城市出現(xiàn)“萬人搖號(hào)”買房現(xiàn)象，目前部分城市實(shí)行的限價(jià)、限購、限售等中短期調(diào)控政策的問題正在逐漸暴露，希望深圳此次擬推出的遠(yuǎn)到2035年的房改規(guī)劃，能夠形成長效機(jī)制，供其他城市借鑒。

支持金融機(jī)構(gòu)按規(guī)籌建

近年來，隨著深圳市人口持續(xù)凈流入，商品住房價(jià)格上漲較快，住房供需不平衡、結(jié)構(gòu)不合理、保障不充分等問題日益突出。按照住房新政，到2035年深圳將分階段籌集建設(shè)各類住房170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套，市場商品住房占住房供應(yīng)量的40%左右。

中國城市發(fā)展研究院投資部主任劉澄表示，深圳市近年來產(chǎn)業(yè)升級(jí)加快、人均收入較高，住房供需矛盾較為突出，在住房供給側(cè)改革方向下，深圳這份住房新政特別明確了供給主體、供給渠道、實(shí)施方式和資金保障等，系統(tǒng)性優(yōu)化完善深圳市住房市場結(jié)構(gòu)，符合多類人群需求特點(diǎn)，為特大型城市房地產(chǎn)市場深化改革提供了實(shí)踐路徑。

記者注意到，為了實(shí)現(xiàn)大規(guī)模籌建目標(biāo)，這份住房新政提出了“八大供給主體、六類保障渠道、三類（四種）住房、三類補(bǔ)貼”的總體設(shè)計(jì)。除充分調(diào)動(dòng)原有的市場力量和政府力量外，新政提出支持社區(qū)股份合作公司和原村民，通過“城中村”綜合整治和改造，提供各類符合規(guī)定的租賃住房；支持各類金融機(jī)構(gòu)，采取直接投資、融資等方式，建設(shè)籌集人才住房、安居型商品房和公共租賃住房；支持社會(huì)組織等各類主體，建設(shè)籌集具有公益性質(zhì)的各類住房等。

廣東省房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長韓世同告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這是非常有意義的探索和嘗試，深化住房改革不僅與住房制度、供應(yīng)渠道、供應(yīng)結(jié)構(gòu)有關(guān)，還要配合土地制度、金融制度、土地財(cái)政問題等，否則單一地調(diào)整住房結(jié)構(gòu)落實(shí)起來就比較困難。不過，新政提出的保障性住房量有些大，需要考慮市場能否消化這么多房子。

值得一提的是，這份住房新政還擬對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和比例進(jìn)行調(diào)整。具體而言，市場商品住房占住房供應(yīng)總量的40%左右，人才住房、安居型商品房、公共租賃住房各占住房供應(yīng)總量的20%左右，后三者租售價(jià)分別為市場價(jià)的60%、50%、30%左右（特困人員及低保、低保邊緣家庭租金為公共租賃住房租金的10%），且實(shí)行貨幣補(bǔ)貼。

宋丁表示，這種比例關(guān)系充分體現(xiàn)了住房制度改革的基本方向，就是要把民生屬性擺在更加突出的位置，實(shí)現(xiàn)住房保障化為主，住房商品化為輔。過去二十年來，商品性住房是絕對(duì)主角，現(xiàn)在深圳確定這一比例，將深刻改變住房的基本格局，普通消費(fèi)者的居住權(quán)利將得到有效落實(shí)，符合深圳保障性住房供應(yīng)的現(xiàn)實(shí)需要。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，這個(gè)比例是比較均衡的，基本上考慮到了各個(gè)層次的租賃需求，屬于“租賃大蛋糕”比較科學(xué)的切法。在貨幣補(bǔ)貼方面，深圳住房新政重新提到了租賃券的概念，類似分配機(jī)制的創(chuàng)新，比較務(wù)實(shí)，也利于租賃需求的分流。

此外，深圳住房新政還提出，2018年起，在新增居住用地中，確保人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地比例不低于60%，同時(shí)在新出讓居住用地中提高“只租不售”用地比例。對(duì)此，宋丁表示，深圳是一個(gè)土地非常匱乏的城市，新政的這一規(guī)定顯然有助于改善深圳的居住條件，更多的市民可以安居樂業(yè)。

將建立封閉流轉(zhuǎn)制度

深圳住房新政指出，全面實(shí)施人才安居工程，完善人才安居政策體系，通過貨幣補(bǔ)貼、租售人才住房、免租入住等多種方式，有效解決各類人才的住房困難。加大貨幣補(bǔ)貼力度，鼓勵(lì)支持人才通過市場方式解決居住問題。

此外，住房新政還提出，建立人才住房和安居型商品房封閉流轉(zhuǎn)制度。出售的人才住房和安居型商品房在一定年限內(nèi)實(shí)行封閉流轉(zhuǎn)。封閉流轉(zhuǎn)期間，因另購市場商品住房等法定事由或自身原因需要轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)面向其他符合申購條件的對(duì)象轉(zhuǎn)讓，或由政府按規(guī)定回購。購房人自購房之日起累計(jì)在深繳納社保滿15年，或者年滿60周歲且購房滿10年，符合規(guī)定條件的，可以進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)，但要向政府繳納一定比例的增值收益。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，這其實(shí)和北京的共有產(chǎn)權(quán)住房概念有些類似，限制流通是為了確保人才的穩(wěn)定，同時(shí)也是為了防范炒作。戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管及高級(jí)董事張曉端則提醒道，這個(gè)舉措很好，但政策還需要進(jìn)一步細(xì)化，比如怎么定義增值收益部分等。

宋丁指出，按照這份住房新政征求意見稿，所有住房供應(yīng)均以適合普通市民需要的中小戶型為主。就商品性住房而言，強(qiáng)調(diào)以普通商品住房為主，這應(yīng)該包括90平方米以下的剛需住房和90~144平方米的改善型住房，而三大類保障性住房都在90平方米以下。顯然，將來深圳的住房供應(yīng)中，真正的大戶型、豪宅比例將會(huì)明顯減少，估計(jì)占總供應(yīng)量的10%左右。

值得一提的是，除完善人才安居政策體系外，深圳此次住房新政還將公交司機(jī)、地鐵司機(jī)、環(huán)衛(wèi)工人、藍(lán)領(lǐng)產(chǎn)業(yè)工人等群體納入到了住房保障范圍內(nèi)。深圳將安排一定比例的公共租賃住房房源，向符合條件的為社會(huì)提供基本公共服務(wù)的相關(guān)行業(yè)人員、先進(jìn)制造業(yè)職工等群體供應(yīng)，且不限戶籍。

深圳市住房建設(shè)局負(fù)責(zé)人在答記者問時(shí)表示，新政出臺(tái)的一個(gè)重要目的是堅(jiān)持以住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，突出全覆蓋、多層次、差異化，針對(duì)不同收入水平的居民和專業(yè)人才等各類群體，構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房供應(yīng)和保障體系。

堅(jiān)持房產(chǎn)調(diào)控連續(xù)性

深圳此次住房新政提出的住房發(fā)展目標(biāo)公布后，對(duì)深圳房價(jià)將會(huì)產(chǎn)生什么影響？

對(duì)此，深圳市住房建設(shè)局負(fù)責(zé)人表示，市場商品住房價(jià)格的漲落由多方面因素決定。此次住房新政明確提出，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的連續(xù)性和穩(wěn)定性，嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)調(diào)控措施，保障合理住房需求，抑制投資投機(jī)性需求。這些政策的貫徹落實(shí)，將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

宋丁向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，當(dāng)供給側(cè)發(fā)生劇烈變革時(shí)，需求側(cè)也必然出現(xiàn)深刻變動(dòng)，大量需求會(huì)涌向保障性住房，原有的商品住房供需兩端都將收縮。商品房中的普通住房可能出現(xiàn)價(jià)格趨穩(wěn)局面，但豪宅可能會(huì)保持需求旺盛格局，豪宅價(jià)格可能仍然有較強(qiáng)上浮動(dòng)能。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹則認(rèn)為，從房地產(chǎn)行業(yè)的角度看，政府住房目標(biāo)的確立，有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展及構(gòu)建高端有市場、中端有支持、低端有保障的住房體系，再加上宏觀調(diào)控政策的護(hù)航，深圳的房地產(chǎn)市場有望在比較長的時(shí)間內(nèi)維持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。

何倩茹進(jìn)一步指出，從社會(huì)民生的角度看，房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展將有效降低高房價(jià)帶來的社會(huì)焦慮，增加居民幸福感，增加城市吸引力，保障經(jīng)濟(jì)的勻速發(fā)展；即使是剛畢業(yè)來深圳打拼的學(xué)生，也不會(huì)因?yàn)楦叻績r(jià)、高租金而被擠出城市。

深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，深圳新建商品住宅成交均價(jià)已連續(xù)20個(gè)月下降，整體呈現(xiàn)價(jià)穩(wěn)量增格局。具體來看，深圳5月一手住宅的成交均價(jià)為54111元/平方米，環(huán)比下降0.01%；成交套數(shù)為2564套，環(huán)比增加32.6%；成交面積259267平方米，環(huán)比增加38.6%，同比增加10.7%。