李宇嘉

6月5日，深圳市住建局發(fā)布《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》，引起巨大反響。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這是深圳市的“二次房改”，它將深刻影響深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)，構(gòu)建樓市管理長(zhǎng)效機(jī)制，抑制投機(jī)投資，并為其他城市甚至國(guó)家住房制度改革提供借鑒。

2018年是改革開(kāi)放40周年，也是“房改”20周年。作為我國(guó)改革開(kāi)放的窗口，也是住房市場(chǎng)化、貨幣化改革最先開(kāi)始的城市，深圳在住房改革上創(chuàng)造了很多“第一”，比如第一家房地產(chǎn)公司、第一筆按揭貸款、第一家物業(yè)公司等。目前，在住房市場(chǎng)化改革、住宅產(chǎn)業(yè)化及社區(qū)打造、公共配套等方面，深圳確實(shí)走在全國(guó)前列。

但是，經(jīng)過(guò)40年高速發(fā)展后，深圳已進(jìn)入高度城市化階段，土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度（建設(shè)面積/市域面積）達(dá)到47%，逼近生態(tài)控制線。與此同時(shí)，深圳也是國(guó)內(nèi)人口、產(chǎn)業(yè)吸附能力最強(qiáng)的城市。2017年，深圳每平方公里的GDP產(chǎn)值高達(dá)9.76億元，位居全國(guó)第一，是第二名上海的兩倍多。在這種情況下，深圳市的常住人口從2000年的701萬(wàn)增長(zhǎng)到2017年的1400多萬(wàn)。

當(dāng)逼仄的空間遇上最年輕的城市人口（平均年齡33.5歲）、最具有吸引能力的產(chǎn)業(yè)、宜居的環(huán)境時(shí)，也造成深圳房?jī)r(jià)易漲難跌的格局。每有政策松動(dòng)預(yù)期或風(fēng)聲，深圳房?jī)r(jià)往往率先反彈。

2016年以來(lái)，盡管在調(diào)控政策高壓下深圳房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，短期“需求過(guò)旺-房?jī)r(jià)上漲”的循環(huán)被控制住，但市場(chǎng)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的樂(lè)觀預(yù)期并未發(fā)生大的改變。

但問(wèn)題是，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，已導(dǎo)致深圳房?jī)r(jià)、人口、產(chǎn)業(yè)、城市出現(xiàn)惡性循環(huán)甚至“空心化”的趨勢(shì)，即房?jī)r(jià)上漲，空間“房地產(chǎn)化”（工業(yè)區(qū)改造）、居住高成本、產(chǎn)業(yè)外遷。

早在2009年，深圳就開(kāi)始走上存量盤(pán)活之路，90%新房靠舊改供應(yīng)。但是，在房?jī)r(jià)高企的今天，加上“房住不炒”的頂層設(shè)計(jì)，靠漲價(jià)覆蓋舊改成本的模式已經(jīng)很難再推下去。一旦空間騰挪不了，就無(wú)法支撐人口-產(chǎn)業(yè)-城市的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。

深圳走過(guò)的路，其他城市也很有可能步其后塵?，F(xiàn)在全國(guó)很多城市都在看深圳，如果深圳能夠打破當(dāng)前的困境，其意義配得上“二次房改”，也不枉為改革窗口、試驗(yàn)田。

深圳本次出臺(tái)的文件最大亮點(diǎn)是重構(gòu)住房體系，即對(duì)房改20年來(lái)以市場(chǎng)化供應(yīng)商品住房的模式進(jìn)行糾偏。今后政策性支持住房和商品住房的比例設(shè)定在6：4?？梢钥闯?，深圳市試圖在貫徹“房住不炒、租購(gòu)并舉”的原則基礎(chǔ)上，從頂層設(shè)計(jì)打造“人口-產(chǎn)業(yè)-城市”良性發(fā)展的新住房制度，并通過(guò)“八大供應(yīng)渠道”、“六大保障渠道”來(lái)確保頂層設(shè)計(jì)落地。

在供應(yīng)渠道上，深圳既強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)和增量，更強(qiáng)調(diào)政府和存量；而在保障渠道上，既響應(yīng)了深莞惠都市圈、深汕新區(qū)帶來(lái)的寶貴土地資源，也響應(yīng)了深圳軌交快速延伸在空間上的突破效應(yīng)，體現(xiàn)了尊重歷史和現(xiàn)實(shí)。

此前深圳曾經(jīng)發(fā)布的住房建設(shè)規(guī)劃對(duì)改變住房供應(yīng)跛足現(xiàn)狀（商品房和保障房“一強(qiáng)一弱”），增加人才住房、保障性住房，以及拓展土地和空間資源等都曾有所涉及。但一分部署需要九分落實(shí)，而規(guī)劃最后的落實(shí)效果往往并不理想，最突出的就是保障房項(xiàng)目落地和實(shí)際供應(yīng)量沒(méi)有完成。

通過(guò)調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，“十二五”期間國(guó)家3600萬(wàn)套保障房任務(wù)下，分解到地方的硬性任務(wù)（土地供應(yīng)、住房供應(yīng)），最后都有追求“數(shù)量目標(biāo)”的嫌疑，很多項(xiàng)目供應(yīng)在偏遠(yuǎn)和配套不完善的地方，“空置”和落地不足的現(xiàn)象并存。

筆者認(rèn)為，這背后還是一個(gè)老生常談的問(wèn)題，比如新增供地不足、存量盤(pán)活不了、配套難以落實(shí)。事實(shí)上，這一現(xiàn)象的根源有二：

一方面，深圳有保產(chǎn)業(yè)用地的約束。近年來(lái)，深圳開(kāi)展了大規(guī)模的城市更新，很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級(jí)改造，“房地產(chǎn)化”的現(xiàn)象也有出現(xiàn)（比如公寓式辦公、分割出售的創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)用房等）。值得注意的是，各地都在以空間讓予引進(jìn)產(chǎn)業(yè)，深圳確立了保留至少30%（270平方公里）的產(chǎn)業(yè)用地的紅線。對(duì)于工業(yè)園區(qū)為主的深圳來(lái)說(shuō)，保持產(chǎn)業(yè)用地，就得減少住宅用地。

另一方面，在高度城市化的背景下，空間逼仄讓住宅需要的公共配套難以落地，特別是需要獨(dú)立供地的學(xué)校、醫(yī)院、社區(qū)等，而存量盤(pán)活需要的規(guī)劃調(diào)整阻礙太多，這些都讓存量盤(pán)活無(wú)法落實(shí)。

此外，深圳與東莞、惠州在房地產(chǎn)市場(chǎng)上已實(shí)現(xiàn)一體化，東莞和惠州60%的商品房賣(mài)給了深圳居民。但是，地方政府對(duì)于跨界區(qū)域的一體化規(guī)劃、公共服務(wù)均等化、軌道交通無(wú)縫對(duì)接等，多數(shù)還停留在圖紙上、政府協(xié)調(diào)會(huì)議上。

跨界區(qū)域配套滯后，導(dǎo)致劣幣驅(qū)逐良幣，購(gòu)房人群多以投資性購(gòu)房為主，變相惡化了深圳區(qū)域的供求矛盾、拉升了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。

從本質(zhì)上講，引進(jìn)產(chǎn)業(yè)也好、吸引人才也好，都有客觀性，無(wú)可厚非，但很常見(jiàn)的現(xiàn)象是：地方政府對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)績(jī)效的關(guān)注，大于對(duì)住房供應(yīng)的關(guān)注。

深圳提出人才住房，目的在于吸引人才，這與國(guó)內(nèi)二線城市近期如火如荼的人才政策并無(wú)本質(zhì)差別?；诟鞣N現(xiàn)實(shí)的因素，通過(guò)各政府之間協(xié)調(diào)以推進(jìn)人口、產(chǎn)業(yè)在空間上重構(gòu)變得無(wú)比艱難，基于利用效率最大化的土地供應(yīng)難以在深莞惠三地間推進(jìn)。

目前，深圳存量住房有5.04億平方米、1041萬(wàn)套。按照常住人口計(jì)算，幾乎達(dá)到人均一套房，這樣的住房供應(yīng)規(guī)模在國(guó)內(nèi)難有第二個(gè)，問(wèn)題到底出在哪里？

問(wèn)題的關(guān)鍵就是占了總供應(yīng)51%的城中村，被認(rèn)為配套不夠。試想，面對(duì)那么高的房?jī)r(jià)，低廉的城中村才是深圳吸引人才、降低就業(yè)和生活成本的最大利器。當(dāng)前的解決之道無(wú)外乎兩個(gè)：要么大規(guī)模減少產(chǎn)業(yè)用地保有量，增加住房用地；要么就拆掉城中村，增加所謂的合格住房供應(yīng)。

先看前者，基于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)業(yè)績(jī)考慮，減少產(chǎn)業(yè)用地對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)不是上策；再看后者，任何盤(pán)活和再利用都意味著成本增加、房?jī)r(jià)被推高、低廉住房供應(yīng)減少。

筆者認(rèn)為，深圳的轉(zhuǎn)型升級(jí)已經(jīng)取得了很大的成果，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)超過(guò)70%，未來(lái)是否還需要那么多工業(yè)用地空間、是否還要保持那么多的大項(xiàng)目、大企業(yè)，值得更精細(xì)的規(guī)劃。本次深圳的“二次房改”值得贊賞，但需要突破的地方還有很多，頂層設(shè)計(jì)只是萬(wàn)里長(zhǎng)征的第一步，接下來(lái)要解開(kāi)癥結(jié)還需要更艱苦的探索。

（作者為資深地產(chǎn)研究人士）