每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

房企發(fā)債正日益收緊。5月下旬以來，合生創(chuàng)展、富力地產(chǎn)、碧桂園等多家主流房企發(fā)債項目被“中止”，而龍湖地產(chǎn)則將發(fā)債額從80億元縮減為50億元。

來自同策咨詢的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，公司債融資總額呈現(xiàn)較大幅度的滑落，環(huán)比減少87.59%，在融資總額中僅占比12.93%。在58.35億元融資中，境內(nèi)發(fā)行融資40億元，環(huán)比減少65.52%（上月境內(nèi)發(fā)行116億元）；境外發(fā)行18.35億元，環(huán)比減少94.82%（上月境外發(fā)行354.13億元）。境內(nèi)外的公司債融資渠道都在緊縮，這也意味著融資難度的加大。

國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，房企不可能自己中止發(fā)債，只可能是被迫中止。因為在高負(fù)債的情況下，有些房企只有不斷借新還舊才能延續(xù)流動性。

一券商人士則表示，“其實債券項目中止，只是房企融資收緊的一個表象。自2018年以來，資管新規(guī)出爐，房企通過非標(biāo)融資難度越來越大。”他指出，尤其在樓市調(diào)控持續(xù)嚴(yán)厲的背景下，隨著融資成本的提升，房企的經(jīng)營壓力也在加大，尤其是中小房企將陷入融資困境。

同時值得注意的是，伴隨房企間分化加劇，融資潮水退去后，個別資質(zhì)較差的“裸泳者”發(fā)生信用違約的概率或增加。而“資產(chǎn)荒”背景下的債券違約，又會使得投資者失去信心，不利后續(xù)引入現(xiàn)金流。那么對于房企而言，出路到底在哪里？

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償債高峰逼近 中小房企或迎“倒閉潮”？

在樓市調(diào)控持續(xù)嚴(yán)厲的背景下，隨著融資成本的提升，房企的經(jīng)營壓力也在加大，尤其是中小房企將陷入融資困境。

從同策研究院的數(shù)據(jù)看，債權(quán)融資依舊是房企資金的主要來源之一，5月總額達(dá)450.04億元，占融資總額的99.75%，環(huán)比下降39.80%（4月債權(quán)融資總額747.57億元）。

而細(xì)數(shù)5月的債權(quán)融資方式可見：中期票據(jù)（113.77億元，占比25.22%）、信托貸款（113.54億元，占比25.17%）、境內(nèi)銀行貸款（98.63億元，占比21.86%）、其他債權(quán)融資（65.76億元，占比14.57%）、發(fā)行公司債（58.35億元，占比12.93%）、委托貸款與海外銀團貸款均為0。

發(fā)行公司債依舊是大部分房企融資的主要方式。同策提供的數(shù)據(jù)中，這一指標(biāo)在4月（5月數(shù)據(jù)暫未出）融資量就環(huán)比大幅上漲，占比61.13%，位居第一。其中境內(nèi)發(fā)行116億元，占比24.67%，境外發(fā)行354.13億元，占比75.33%。

克而瑞數(shù)據(jù)也顯示，2017年末，170家房企總有息負(fù)債為58361億元，同比上升30%，增幅較2016年增加近3個百分點。其中60家重點房企債務(wù)增加更為顯著，總有息負(fù)債為48392億元，較期初上升34.5%，增幅同比增加5.5個百分點。2017年末，60家重點房企有息負(fù)債占比達(dá)82.9%，增加2.8個百分點。2017年，總有息負(fù)債超過千億元的房企有15家，較2016年增加了6家。

當(dāng)公司債在房企融資中的重要性越來越突出，突然紛起的“中止”無疑顯得更讓人警惕。黃立沖就預(yù)計，部分實力較弱的中小房企會出現(xiàn)財務(wù)困難，以及償債危機。

前兩年，公司債放寬條件發(fā)行，推動房地產(chǎn)債券發(fā)行呈井噴式增長，房地產(chǎn)債券融資高點是2015年~2016年，2016年達(dá)到頂峰。

來自中指院數(shù)據(jù)顯示，2015年，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債6682億元，2016年進(jìn)一步飆升至1.15萬億元，同比擴張72%。但自2016年第四季度起，房企發(fā)債政策收緊，2017整個年度房企融資額大幅萎縮。來自WIND的數(shù)據(jù)顯示，2017年房地產(chǎn)企業(yè)共發(fā)行公司債85支，總規(guī)模940.8億元，較2016年的7955.5億元下降88.17%。

而今，房企更是到了償債高峰臨近的關(guān)鍵時刻。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，從2015年開始的發(fā)債高峰期，隨著這些債券的陸續(xù)到期，預(yù)計接下來的三年里會迎來房企的償債高峰。

其直言，今年或迎來一些中小房企的倒閉潮，中小房企通過銀行貸款和發(fā)企業(yè)債等正常途徑融資的可能性逐步縮小，通過非正規(guī)渠道的融資手段或能解決燃眉之急，但或許只是暫時性推延了資金鏈斷裂的時間點。

新型渠道成新寵 效果仍是杯水車薪？

自2016年10月新一輪房地產(chǎn)調(diào)控啟動以來，上交所、深交所均出臺文件明確公司債發(fā)行門檻、發(fā)行要求等，規(guī)范房企發(fā)行公司債行為；證監(jiān)會、銀監(jiān)會提出嚴(yán)禁違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域；發(fā)改委要求嚴(yán)格限制房企發(fā)行公司債用于商業(yè)性房地產(chǎn)項目。

而在國內(nèi)樓市調(diào)控和融資收緊的背景下，房企也紛紛選擇創(chuàng)新類融資方式。

以長租公寓資產(chǎn)證券化為例，據(jù)同策研究院統(tǒng)計，2017年以來，長租公寓類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行筆數(shù)已達(dá)19筆（包括計劃發(fā)行和已反饋狀態(tài)），融資金額近1000億元，打開了新的融資渠道。

同策咨詢指出，房地產(chǎn)行業(yè)市場逐漸從增量時代步入存量時代，長租公寓作為存量改造的重要解決方式之一充分迎合當(dāng)前市場發(fā)展階段的需要，成為我國房地產(chǎn)市場長效調(diào)控機制的重要組成部分。市場的需求與政策性的支持使長租公寓迎來發(fā)展機會。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，2018年3月14日，國務(wù)院發(fā)文確認(rèn)我國第一部租賃法案將于今年出臺；《住房銷售管理條例》《住房租賃條例》《城鎮(zhèn)住房保障條例》三條被列入2018年的立法計劃，使得住房租賃市場更加規(guī)范、透明、光明，也更受到政策支持。

在這樣的利好下，現(xiàn)有的長租公寓資產(chǎn)證券化、類REITs及REITs等創(chuàng)新融資產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模大，審批速度快。證監(jiān)會也在加緊研究面向個人投資者的公募REITs產(chǎn)品制定相關(guān)的政策法規(guī)。租賃運營類、公寓類以及公租房等相關(guān)企業(yè)的REITs將成為政策最先鼓勵的方向。

“目前我國公寓市場尚未完整與成熟，加之未來在明確的法律法規(guī)指導(dǎo)下資產(chǎn)證券化與REITs等創(chuàng)新金融渠道的拓寬，長租公寓發(fā)展?jié)摿Σ蝗菪∮U。也是基于這樣的優(yōu)勢，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)把它當(dāng)作短期的融資工具。”張宏偉同時也指出，從絕對量和對于房企的需求來說，靠長租公寓資產(chǎn)證券化的融資，對房企而言還是杯水車薪。而且長租公寓資產(chǎn)證券化的持續(xù)火熱帶來的潛在沖突也不容忽視。

張宏偉認(rèn)為，“這一趨勢，雖然在短時間內(nèi)解決了融資難的痛點，但有些企業(yè)在獲取資金后只注重規(guī)模化擴張，缺少長期運營思維，沒有真正將資金用于持續(xù)提升自身的運營能力，導(dǎo)致難以發(fā)掘盈利點。這也將不利于企業(yè)乃至整個長租公寓行業(yè)健康長期發(fā)展。”