每經(jīng)編輯 何小桃    

全域限購(gòu)、重拳打擊“陰陽合同”之后，海南再出狠招調(diào)控樓市。

據(jù)海南省物價(jià)局官方網(wǎng)站，海南省物價(jià)局與省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳6月6日發(fā)布通知，要求商品住宅價(jià)格備案后，6個(gè)月內(nèi)不得調(diào)高備案價(jià)格；調(diào)整備案價(jià)格的須重新備案。

海南省物價(jià)局官方網(wǎng)站截圖

今年以來，房地產(chǎn)政策高壓態(tài)勢(shì)仍在持續(xù)，全國(guó)各地出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策已逾百次，基本上“冒頭便打”。近日深圳發(fā)布“二次房改”征求意見稿，擬對(duì)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和比例進(jìn)行調(diào)整，明確了人才住房、安居型商品房、公共租賃住房占新增住房供應(yīng)總量的60%左右。

值得注意的是，深圳此次制訂了面向未來18年的住房發(fā)展目標(biāo)，可謂“史上時(shí)間最長(zhǎng)”，顯示出調(diào)控樓市的決心，業(yè)界期待深圳“房改”成樣板。

而對(duì)于房企來說，進(jìn)入2018年以來，金融業(yè)和房產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管雙向趨嚴(yán)，日子有點(diǎn)難過。

海南：商品房?jī)r(jià)格備案后半年內(nèi)不得調(diào)高

海南省物價(jià)局、海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳6月6日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好商品住宅銷售價(jià)格備案管理工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），要求商品住宅價(jià)格備案后，6個(gè)月內(nèi)不得調(diào)高備案價(jià)格；調(diào)整備案價(jià)格的須重新備案。

《通知》明確，達(dá)到預(yù)售（現(xiàn)售）條件的商品住宅項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理商品住宅預(yù)售許可證（現(xiàn)售備案表）前，應(yīng)當(dāng)向所在市縣價(jià)格主管部門進(jìn)行預(yù)售（現(xiàn)售）價(jià)格備案；已申領(lǐng)預(yù)售許可證（現(xiàn)售備案表）但未辦理銷售價(jià)格備案的商品住宅，2017年5月1日實(shí)施商品住宅銷售價(jià)格備案工作前已簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書、銷售合同或網(wǎng)簽的，不需再進(jìn)行價(jià)格備案；2017年5月1日后均應(yīng)在銷售前進(jìn)行價(jià)格備案。

每經(jīng)記者 吳抒穎 攝

《通知》要求，各市縣價(jià)格主管部門對(duì)項(xiàng)目備案價(jià)格難以進(jìn)行同類同質(zhì)比對(duì)或調(diào)高價(jià)格備案的，要征詢房地產(chǎn)主管部門備案價(jià)格意見。2017年7月1日前取得施工許可證的可按毛坯或全裝修價(jià)格進(jìn)行備案，2017年7月1日后取得施工許可證的按全裝修價(jià)格進(jìn)行備案。按全裝修備案的在申報(bào)表區(qū)分毛坯價(jià)格和裝修價(jià)格。

《通知》強(qiáng)調(diào)，對(duì)未按規(guī)定備案或超出備案價(jià)格、擅自提價(jià)的，依照有關(guān)規(guī)定采取不予發(fā)放預(yù)售許可證或現(xiàn)售備案表、責(zé)令限期整改、暫停網(wǎng)簽、停發(fā)后期預(yù)售許可證或現(xiàn)售備案表等行政管理措施。

圖片來源：三亞發(fā)布

專家：高壓政策可能持續(xù)到2020年

自從宣布全域限購(gòu)以來，海南已多次出手調(diào)控樓市，堵住了所有炒房的可能性。其實(shí)不止海南，今年以來，全國(guó)各地出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策已逾百次，涉及限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售以及搖號(hào)政策等，調(diào)控地域向二線城市和三四線城市轉(zhuǎn)移，釋放出“房住不炒”的強(qiáng)烈信號(hào)。

最近，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人劉愛華表示，穩(wěn)定房?jī)r(jià)去庫存取得積極成效，房地產(chǎn)領(lǐng)域總體平穩(wěn)。未來將繼續(xù)保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性。將加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，同時(shí)加快房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。

據(jù)《中國(guó)新聞周刊》報(bào)道，針對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)政策環(huán)境，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)胡志剛認(rèn)為，房地產(chǎn)高壓政策可能持續(xù)到2020年。“中央本意是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)常態(tài)化，而政策是否加碼則取決于市場(chǎng)熱度。房地產(chǎn)不能絕對(duì)市場(chǎng)化，市場(chǎng)化和政府調(diào)節(jié)需要結(jié)合，政策也要把握力度。”

近日，深圳發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見（征求意見稿）》，向社會(huì)各界征求意見，因改革力度大、涉及面廣，被輿論稱為“二次房改”。

深圳蛇口（圖片來源：視覺中國(guó)）

深圳二次房改，結(jié)構(gòu)改革成“重頭戲”。此次深圳把商品房供應(yīng)比例壓縮到40%，保障性住房占60%，是樓市長(zhǎng)效管理的積極探索和嘗試。

缺錢：中小房企面臨生死考驗(yàn)

樓市強(qiáng)監(jiān)管疊加金融去杠桿，“缺錢”成為2018年房地產(chǎn)的關(guān)鍵詞之一。

銷售回籠和市場(chǎng)融資一直是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來源。當(dāng)前，這兩大渠道都被調(diào)控收縮直接拉緊了不少房企的資金鏈。

在銷售回籠方面，房企的回資周期被拉長(zhǎng)?！吨袊?guó)新聞周刊》報(bào)道，住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌表示，“當(dāng)前許多熱點(diǎn)城市實(shí)行限購(gòu)限價(jià)限售限貸的‘四限’政策，個(gè)人住房貸款審核趨嚴(yán)，放款時(shí)間有所延長(zhǎng)。”顧云昌說，“這樣一來，開發(fā)商銷售渠道上的資金回籠速度會(huì)有所延遲。”

在市場(chǎng)融資方面，今年以來，所有房企都感受到融資渠道的步步收緊，無論是融資難度還是融資成本，都讓資金部門倍感壓力。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，以往，開發(fā)商拿地自有資金通常只有一成甚至有“空手套白狼”情況，自從今年的監(jiān)管政策不斷嚴(yán)格后，前端融資幾乎杜絕。

一位信托人士透露，之前幫房企做了一筆信托前融，后來在放款環(huán)節(jié)出現(xiàn)監(jiān)管加強(qiáng)情況，直接沒有放款成功。

圖片來源：視覺中國(guó)

在開發(fā)貸方面，銀行基本沒有融資額度，包括建設(shè)銀行、中信銀行等銀行客戶經(jīng)理向記者表示，已經(jīng)很久沒有幫開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)貸融資。

一位房企高管表示，“今年房企最困難的就是資金，很多資金成本已經(jīng)超過15%，但是依舊很多資方不愿意出錢。”

在融資困難的情況下，中小房企面臨資金考驗(yàn)。

據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，截至2018年一季度末，A股136家上市房企負(fù)債合計(jì)已經(jīng)超過6.58萬億元，房企整體負(fù)債率高達(dá)79.42%，已經(jīng)達(dá)到2005年以來的最高點(diǎn)。其中，資產(chǎn)負(fù)債率超過70%的企業(yè)占比近半，超過80%的企業(yè)近40家。

“當(dāng)前并非擴(kuò)張的好時(shí)機(jī)，中小房企在去年跟風(fēng)拿地、賭一把高負(fù)債都是下錯(cuò)了棋，如今騎虎難下，杠桿高得令人驚訝，資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)非常大。”胡志剛對(duì)《中國(guó)新聞周刊》直言，“現(xiàn)在的形勢(shì)，只會(huì)讓能活的活好，瀕死的死掉。”

據(jù)5月25日發(fā)布的《2018中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步洗牌重整，資源持續(xù)向龍頭靠攏，行業(yè)集中度繼續(xù)提升。

談及未來，胡志剛直言：“中小房企已經(jīng)走向末路了。”

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