每經(jīng)編輯 何小桃    

“深圳1044個(gè)城中村里居住了60%的城市人口，為四面八方來到深圳追求夢想的人提供了第一落腳點(diǎn)，他們是特區(qū)活力與競爭力的基石。”今年4月在萬科舉辦的“城市共創(chuàng)大會”，已退休的王石親自為“萬村計(jì)劃”站臺，并毫不掩飾地表達(dá)了他對城中村的喜愛。

“萬村計(jì)劃”指的是萬科對深圳城中村進(jìn)行綜合整治，將從村民手中租賃過來的村屋改造為長租公寓的項(xiàng)目。最近，因?yàn)楦皇靠祮T工的一份公開信，萬科城中村整治項(xiàng)目引起爭議，社交網(wǎng)絡(luò)上有網(wǎng)友表示萬科的城中村改造正在趕走“窮人”。

圖片來源：微信公眾號“萬村復(fù)蘇”

城中村改造導(dǎo)致租金上漲？萬科：改造前后價(jià)格處于同等區(qū)間

據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，近日因?yàn)槿f科進(jìn)入富士康在深圳龍華工廠北門的清湖新村改造，富士康的員工表示“萬科來襲，人心惶惶”，他們擔(dān)心經(jīng)萬科改造后，房租飛漲。

富士康的員工在廠區(qū)張貼《致富士康員工的公開信》，指出，目前的單間租金達(dá)到了700-800元／月，已占據(jù)工資的三分之一，而被萬科改造后租金要大幅上漲。富士康員工要求漲工資，跟上房租的漲幅。

擔(dān)心房租上漲比擔(dān)心房價(jià)上漲更直白，如果連房租都上漲到難以承擔(dān)的水平，城市生活將沒有退路。是以，這封公開信引起較多關(guān)注。

事實(shí)上，這并非第一次萬科因?yàn)楦脑斐侵写逡l(fā)爭議，此前萬科改造深圳玉田村、新圍仔等城中村，同樣引發(fā)輿論關(guān)注。

6月11日晚間，萬科旗下深圳市萬村發(fā)展有限公司在其官方微信平臺發(fā)布關(guān)于萬村計(jì)劃參與清湖村等深圳城中村改造的情況說明。其表示，事實(shí)上城中村改造前后租金價(jià)格是處于同等區(qū)間。

情況說明中還闡述，萬科在房屋的消防、管線、室內(nèi)裝修、運(yùn)營維護(hù)等方面的投入力量很大，付出的改造成本較高，但其會利用三十多年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在更集約的戶型面積集合完整的功能空間，并努力維護(hù)單間公寓的租金穩(wěn)定，為租戶提供更加安全舒適的居住環(huán)境。

萬村發(fā)展公司試舉例說明，例如在坂田新圍仔項(xiàng)目中，新圍仔城中村未改造的單房均價(jià)在800元/間/月，一房一衛(wèi)價(jià)格區(qū)間在1100-1200元/間/月，兩房一衛(wèi)均價(jià)在1250元/間/月，改造后泊寓的價(jià)格區(qū)間為798-1398元 （含家私家電）。

除了房租上漲的隱憂，即將可能遭遇的逼迫性搬離也是富士康員工擔(dān)心的事。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)報(bào)道，一位富士康員工表示，周圍已經(jīng)有兩三棟樓的租客在限期搬離了，他也不知道還能再住多久，接下來該往哪里搬。“雖然我的房東說我住的地方暫時(shí)還沒有改造意向，但也同時(shí)說了，以后房租上漲估計(jì)是避免不了的。”

萬科泊寓需求旺盛 標(biāo)桿性項(xiàng)目比村屋房租貴一成

公開資料顯示，2017年7月5日，深圳萬科出資1000萬成立專門的運(yùn)營公司深圳市萬村發(fā)展有限公司，隨后，與深圳玉田村、新圍仔等城中村簽約，介入深圳城中村的改造運(yùn)營。據(jù)萬科《2017年企業(yè)社會責(zé)任報(bào)告》數(shù)據(jù)，截至2017年底，萬科已在深圳市龍崗、寶安、福田、龍華、坪山、南山、鹽田等7個(gè)片區(qū)拓展33個(gè)城中村，并與南山區(qū)簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，其中10個(gè)村已開啟整租及改造運(yùn)營工作。

由于周邊環(huán)境的提檔升級，居住功能進(jìn)一步完善，在城中村改造與更新的過程中，租金上漲無疑是擺在租客面前最現(xiàn)實(shí)的問題。每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號：nbdnews）記者今年4月曾走訪過萬科城中村改造試點(diǎn)區(qū)域崗頭新圍仔村，因臨近華為等大型企業(yè)，該地的租住需求較為旺盛。

當(dāng)時(shí)，一位萬科泊寓工作人員告知記者，房源2月底3月初放出，兩星期就滿租了，新的房源正在改造，要到6月才會有，租金是800元~1400元/月，均是約15~20平方米的單間，帶裝修，不過不帶冰箱和洗衣機(jī)這類電器，半年起簽，有公共的洗衣房和廚房。

首個(gè)入駐城中村（坂田新圍仔）的萬科泊寓門店。（圖片來源：微信公眾號“萬村復(fù)蘇”）

去年年底崗頭新圍仔村首棟樣板樓公開亮相。據(jù)南方日報(bào)當(dāng)時(shí)的報(bào)道，萬科泊寓比城中村同等規(guī)模房間的房租大致漲10%。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號：nbdnews）記者采訪時(shí)表示，應(yīng)該理性地看待城中村改造，城中村的出租房原本存在諸多安全隱患，通過整治和改造，農(nóng)民房的居住環(huán)境得到明顯提升。由于裝修成本等因素會帶動租金的短期上漲，一方面可以考慮通過政府政策扶持，來降低運(yùn)營方成本從而緩解租金上漲，另一方面租客的低租金房源需求，可以從更多的相應(yīng)房源供給上做配置。

根據(jù)深圳市規(guī)土委調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，深圳城中村用地總規(guī)模約320平方公里，占深圳土地總面積的1/6。而深圳城中村租賃住房約占總租賃住房70％，是租賃市場供應(yīng)最重要的主體之一。2017年10月，深圳發(fā)布了《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見》，引導(dǎo)城中村通過綜合整治開展規(guī)?；赓U。同時(shí)，深圳計(jì)劃推進(jìn)100萬套城中村存量房屋開展規(guī)模化租賃業(yè)務(wù)。在政策背景下，不少房企、銀行、中介機(jī)構(gòu)開始涉足深圳城中村改造，發(fā)展住房租賃。

不過，就當(dāng)下問題而言，房企開展城中村改造，進(jìn)軍住房租賃市場，成本、租金等滋生出的矛盾，仍是房企需要考慮的。

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