每經(jīng)編輯 孫志成 王嘉琦    

進(jìn)入2018年，樓市調(diào)控的力度一點(diǎn)也沒有放松，各個(gè)城市出臺(tái)的調(diào)控政策上百次，炒房的口子一個(gè)個(gè)被堵死。

個(gè)人不能炒房了，但企業(yè)呢。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道援引Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2018年一季度，投資房地產(chǎn)的上市公司數(shù)量已增至上千家，總共持有投資性房產(chǎn)市值超過9000億元。投資性房產(chǎn)并不包括自用房地產(chǎn)，以及作為存貨可銷售的房地產(chǎn)。

在房?jī)r(jià)上漲時(shí)，上市公司出售房產(chǎn)，以彌補(bǔ)業(yè)績(jī)的情況也時(shí)有發(fā)生。在調(diào)控趨緊的大背景下，也有不少企業(yè)積極參與新樓盤的搖號(hào)。

今年4月，每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）就曾報(bào)道，上海某知名的高端物業(yè)完成搖號(hào)后，公布的客戶名單中，公司客戶達(dá)到了214組，占所有客戶的一半。

但現(xiàn)在，有些城市已經(jīng)開始關(guān)注到公司炒房的現(xiàn)象，相關(guān)政策也陸續(xù)出臺(tái)。

6月24日、25日，西安和長(zhǎng)沙兩市先后發(fā)布調(diào)控政策，兩份政策中都有共同的一點(diǎn)：暫停向企業(yè)單位銷售住房。

西安、長(zhǎng)沙暫停企業(yè)買房

6月24日，西安市政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品住房交易秩序有關(guān)問題的通知》?！锻ㄖ分械暮诵膬?nèi)容是：

在住房限購區(qū)域范圍內(nèi)，暫停向企事業(yè)單位及其他機(jī)構(gòu)銷售住房(含商品住房和二手住房)。

▲圖片來源：西安市房管局官網(wǎng)

據(jù)中新網(wǎng)客戶端報(bào)道，關(guān)于暫停企事業(yè)單位購買住房的原因，西安市房管局負(fù)責(zé)人表示，這是為了“防止以企業(yè)名義投機(jī)炒房”。

西安交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)楊東朗表示，單位購買住宅不符合房改政策，在房源緊張和抑制炒房的情況下，優(yōu)先保障居民購買住房符合民生優(yōu)先政策。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也指出，西安成為全國首個(gè)明確對(duì)公司購房進(jìn)行管控的城市，這相當(dāng)于限購政策有所升級(jí)，預(yù)計(jì)很多城市會(huì)在公司購房方面收緊政策。

▲圖片來源：攝圖網(wǎng)

果然，第二天，就有城市跟進(jìn)。

今天（6月25日），長(zhǎng)沙晚報(bào)報(bào)道稱，為保障剛性購房需求，遏制投機(jī)炒房，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，長(zhǎng)沙市人民政府辦公廳今日印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》。

長(zhǎng)沙市的《通知》中寫到，

關(guān)注重點(diǎn)動(dòng)向，堵塞炒房漏洞。

暫停企業(yè)在限購區(qū)域內(nèi)購買商品住房，已購買的商品住房須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

在一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來，以公司名義購買、持有房產(chǎn)尤其是住宅，事實(shí)上已成為房地產(chǎn)調(diào)控的漏洞。

顯然，西安和長(zhǎng)沙的政策，有可能成為全國新房搖號(hào)的風(fēng)向標(biāo)！

近來，以公司名義購買、持有房產(chǎn)尤其是住宅的勢(shì)頭興起。

6月20日，審計(jì)署的最新公告顯示，多家企業(yè)仍有大量房產(chǎn)閑置、存在未能按要求退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的問題。

2010年4月，東方電氣集團(tuán)在年度投資計(jì)劃外使用2084.07萬元購買27套商品房及車位，至審計(jì)時(shí)長(zhǎng)期閑置。

東方電氣集團(tuán)、中國中車集團(tuán)、中國商用飛機(jī)有限責(zé)任公司等企業(yè)均未能按要求退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)等工作。

公司買房成本高

對(duì)于普通的“炒房客”來說，為了突破限購而成立公司，門檻很高。此前，58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波告訴每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者：

不但需要名下有公司，房貸的難度也頗高，并且每年還要面臨數(shù)額不低的房產(chǎn)稅，如此大費(fèi)周章來“突破限購”可能性極小。

▲圖片來源：視覺中國

那么，公司名義買房需要付出什么代價(jià)？

一次性付款

一稅務(wù)專家告訴記者，以公司名義買房需一次性付款，這意味著初始的投入成本很高。而買家要到取得產(chǎn)權(quán)證后，才能進(jìn)行抵押貸款。

交稅

此外，購買的房屋無論是非住宅、普通住宅還是非普通住宅，只要是以公司名義購房，均需按照房款的3%繳納契稅，不享受稅率減半的優(yōu)惠；另外還需繳納0.05%的印花稅。同時(shí)，公司每年需要繳納房產(chǎn)稅。根據(jù)1986年出臺(tái)的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，對(duì)于公司名下的房產(chǎn)，每年需繳納房產(chǎn)稅，具體稅費(fèi)為：每年房產(chǎn)原值×70%×1.2%。

折舊可以作為稅前利潤減項(xiàng)，進(jìn)而可以降低稅前利潤、減少納稅。

舉個(gè)例子，一家公司一年盈利100萬元，如果認(rèn)定為該房屋為固定資產(chǎn)，按照20年折舊來計(jì)，一套市價(jià)1000萬元的房產(chǎn)，每年折舊50萬元（為方便讀者理解，這里說的每年折舊50萬是假設(shè)），那么稅前利潤就減少至50萬元，即納稅基礎(chǔ)就從100萬元變成了50萬元。

上述稅務(wù)專家告訴記者，如果公司進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，只要變更股東姓名，就不需要繳納所得稅，即把公司財(cái)務(wù)做虧。不過該稅務(wù)專家提醒，這要看稅務(wù)局是否認(rèn)可中間有沒有逃稅嫌疑，最終要稅務(wù)局來認(rèn)定股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格是否合理。

據(jù)悉，公司交易房產(chǎn)時(shí)的所得稅稅率為25%，也有部分稅收優(yōu)惠的是15%，但交易環(huán)節(jié)中的流轉(zhuǎn)稅和契稅是不可避免，該稅務(wù)專家表示，如果持有時(shí)間長(zhǎng)的話，個(gè)人繳稅還是比公司繳稅低。

可見，要想為了買房專門成立公司，成本是很高的。但是，張波告訴每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者：

對(duì)于一些名下已經(jīng)有公司的企業(yè)家或明星，通過公司名義（或工作室）來買房則是近此年來并不鮮見的現(xiàn)象，是否屬于“炒房”則很難界定。

▲上海某高端樓盤客戶

除了暫停企業(yè)購房外，西安這次的政策還暫停了事業(yè)單位購房，嚴(yán)禁各級(jí)行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位工作人員利用職務(wù)之便，干擾公證搖號(hào)售房銷售活動(dòng)，違反的，將予以嚴(yán)肅查處。

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合中國新聞網(wǎng)、長(zhǎng)沙晚報(bào)、21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道、每經(jīng)APP(記者：吳若凡）