每經(jīng)記者 宗旭    每經(jīng)編輯 任芷霓    

氪空間創(chuàng)始人兼董事長劉成城先生正在分享經(jīng)驗(yàn) 每經(jīng)記者 宗旭 攝

在2017年發(fā)生多起合并后，進(jìn)入2018年的聯(lián)合辦公行業(yè)又接連發(fā)生了四起并購：國內(nèi)聯(lián)合辦公行業(yè)估值最高的企業(yè)——優(yōu)客工場先后收購了與其同年成立的洪泰創(chuàng)新空間、無界空間及Wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社，裸心社被國際最大的聯(lián)合辦公企業(yè)WeWork收購。

一方面是行業(yè)洗牌加速，資源往頭部聚集，另一方面是聯(lián)合辦公市場仍處于快速發(fā)展階段。在6月25日舉辦的“華懋One Hennessy歡迎派對”上，氪空間創(chuàng)始人兼董事長劉成城透露了一些數(shù)據(jù)：就面積來看，以WeWork的體量，一年仍能夠增加兩~三倍，而氪空間的面積今年是去年的七倍。但不管如何，盈利仍是擺在所有聯(lián)合辦公企業(yè)面前的一個(gè)問題。

尋求商業(yè)模式創(chuàng)新

談及中國聯(lián)合辦公市場的發(fā)展，則不得不提2014~2016年之間的創(chuàng)業(yè)浪潮。隨著“雙創(chuàng)政策”的推出，眾多創(chuàng)業(yè)者紛紛下海，這些小型公司團(tuán)隊(duì)的出現(xiàn)催生了中國聯(lián)合辦公市場并推動(dòng)其快速發(fā)展。劉成城指出另一個(gè)推動(dòng)因素是大企業(yè)的小型化，比如阿里、今日頭條這些公司出現(xiàn)越來越多的產(chǎn)品線，他們也就需要建立越來越多的小團(tuán)隊(duì)。

聯(lián)合辦公的本質(zhì)是創(chuàng)業(yè)維度的“共享經(jīng)濟(jì)”，對于創(chuàng)業(yè)者來說可以輕資產(chǎn)創(chuàng)業(yè)，而且通過共享辦公設(shè)備、行政管理、免費(fèi)茶水供應(yīng)和水電，可以真正實(shí)現(xiàn)“拎包入住”。并且聯(lián)合辦公場所租用靈活，能極大地降低入住者的成本。不過這也決定了聯(lián)合辦公空間想要盈利必須在租金之外，如在增值服務(wù)上尋找可能性。但從目前各聯(lián)合辦公企業(yè)嘗試的狀況來看，能夠真正盈利的少之又少。與龐大規(guī)模相對應(yīng)的是聯(lián)合辦公空間面臨著盈利模式較為單一（主要依賴工位收費(fèi)），這也是盈利難的主要原因。

不管如何，聯(lián)合辦公們都在試圖撕掉“二房東”的標(biāo)簽，一方面是基于盈利的需要，另一方面單靠租金，撐不起來未來估值的想象空間。因此各大聯(lián)合辦公運(yùn)營商也在尋求商業(yè)模式上的創(chuàng)新，以期提高品牌效應(yīng)及客戶黏性，其中一種就是聯(lián)合辦公與商業(yè)業(yè)態(tài)相結(jié)合，戴德梁行在相關(guān)報(bào)告中也認(rèn)為這是聯(lián)合辦公空間的未來發(fā)展趨勢之一。

國內(nèi)的納什空間、優(yōu)客工場等也在做相關(guān)的嘗試，比如納什空間與北京紅星美凱龍合作，拿下紅星美凱龍朝陽路商場中近3萬平米的場地，未來將會改造成為混合商業(yè)、科技、傳媒文化等多種元素的新型辦公商業(yè)綜合體。

不過對于聯(lián)合辦公空間對于商場的結(jié)合，雖然氪空間也有小部分采用這種形式，但是劉成城并不是十分看好，“一般情況下這些商場地段不是很好，客流量比較少才會選擇出租，另一方面小型的聯(lián)合辦公空間吸引客流量的能力有限。”

未來還能增長10到15年

對于聯(lián)合辦公空間的盈利，劉成城還是比較看好增值服務(wù)。以WeWork為例，劉成城表示，隨著聯(lián)合辦公面積的增長，WeWork每年增值服務(wù)的收入也在增長，如今增值服務(wù)收入在整個(gè)收入占比中已經(jīng)從個(gè)位數(shù)上升到了百分之十幾，“未來理想的狀態(tài)下增值服務(wù)的收入占比應(yīng)該在20%、30%，不過增值服務(wù)的收入到一定規(guī)模時(shí)候才有，沒有規(guī)模是驗(yàn)證出不來的。”

而擴(kuò)大規(guī)模的兩種常的方式，一是并購、一是自營。隨著聯(lián)合辦公空間在中國的快速發(fā)展，并日趨成熟，并購成為常態(tài)，比如今年優(yōu)客工場先后收購了洪泰創(chuàng)新空間、無界空間及Wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社，還有國際最大的聯(lián)合辦公企業(yè)WeWork收購了國內(nèi)的裸心社等。不過通過并購市場份額并優(yōu)化其資產(chǎn)配置的做法有一個(gè)弊端：各聯(lián)合辦公空間風(fēng)格不一，整合起來存在一定難度。因此相比于自建，劉成城更傾向于自營，自營的好處是能夠統(tǒng)一化高標(biāo)準(zhǔn)地快速擴(kuò)張。

值得注意的是，氪空間最早期是以創(chuàng)新孵化形態(tài)出現(xiàn)在36氪體系中，兩年之后36氪決定將氪空間轉(zhuǎn)型。其中，最大的變化是將氪空間獨(dú)立設(shè)立公司，并將其做成聯(lián)合辦公產(chǎn)品。而之所以將孵化器轉(zhuǎn)型為聯(lián)合辦公空間，劉成城表示，孵化器是提供非標(biāo)的服務(wù)，以融資服務(wù)為例，拼的更多的是孵化器創(chuàng)始人個(gè)人的資源，這也是氪空間為何選擇重資本的自營模式的原因。另外據(jù)劉成城透露，氪空間平均每個(gè)月新增面積達(dá)到4萬平方米，如此快的擴(kuò)張速度也成為了劉成城拒絕采用收購方式擴(kuò)張的原因之一。

不過按照劉成城的說法，目前氪空間的辦公面積在國內(nèi)已經(jīng)是首屈一指，但是據(jù)劉成城透露，氪空間增值服務(wù)收入占比還在個(gè)位數(shù)，這就使氪空間面臨一個(gè)問題：即目前還有多大的市場空間供其擴(kuò)大到能夠盈利的規(guī)模，要知道聯(lián)合辦公的開創(chuàng)者WeWork目前增值服務(wù)占比超過10%后仍處于虧損狀態(tài)。

對此劉成城表示，目前行業(yè)普遍認(rèn)為大概30%的辦公面積會是聯(lián)合辦公的，“現(xiàn)在北京、上海的甲級寫字樓的保有量大概是一千萬平米，30%的話就是北京、上海將各有300萬平米的這種聯(lián)合辦公，而WeWork去年全球才100萬平，所以說聯(lián)合辦公市場還能增長10~15年。”