每經(jīng)記者 李少婷    每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 李詩(shī)琪    每經(jīng)編輯 胥帥    

中旅國(guó)際小鎮(zhèn)已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目外圍的大片荒地一角 每經(jīng)記者 李少婷 攝

中國(guó)旅游集團(tuán)有限公司（原中國(guó)港中旅集團(tuán)公司，2016年中國(guó)國(guó)旅集團(tuán)有限公司整體并入改為現(xiàn)名，為便于理解，改名前后統(tǒng)一簡(jiǎn)稱中旅集團(tuán)）在旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上具有資源優(yōu)勢(shì)，打造了“海泉灣”系列品牌，并將中旅國(guó)際小鎮(zhèn)作為其旅游地產(chǎn)的代表性產(chǎn)品之一。

隨著多個(gè)海泉灣項(xiàng)目被中央巡視組通報(bào)和中旅國(guó)際小鎮(zhèn)的長(zhǎng)期虧損，這家坐擁旅游央企資源的企業(yè)在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域可謂“屢敗屢戰(zhàn)”，而同期起步的部分旅游地產(chǎn)嘗鮮者如今已走在前面。

讓中旅集團(tuán)難以割舍的是地產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來(lái)的“利潤(rùn)平衡術(shù)”，在割舍了早年的鋼鐵業(yè)務(wù)之后，主營(yíng)低毛利旅游主業(yè)的中旅集團(tuán)對(duì)地產(chǎn)和金融業(yè)務(wù)的重視不難理解，而這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)也成為重要利潤(rùn)支柱。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，中旅集團(tuán)2017年取得超40億元凈利潤(rùn)，不過(guò)其歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)為14.55億元，同比下滑了24.05%，其中還包含數(shù)億元的其他收益和營(yíng)業(yè)外收入。

旅游地產(chǎn)曾被要求整改

中旅集團(tuán)官網(wǎng)介紹，該集團(tuán)是國(guó)務(wù)院國(guó)資委確認(rèn)的以“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)”為主業(yè)的16家央企之一，地產(chǎn)業(yè)務(wù)起源于20世紀(jì)80年代中期在深圳投資開(kāi)發(fā)的華僑城片區(qū)，建設(shè)了“錦繡中華”、“中華民俗文化村”和“世界之窗”三大旅游景區(qū)及配套物業(yè)。

作為旅游資源優(yōu)勢(shì)突出的企業(yè)，中旅集團(tuán)將“旅游地產(chǎn)”作為其地產(chǎn)發(fā)展的方向和目標(biāo)。旗下上市公司香港中旅亦在其2012年年報(bào)中明確“旅游目的地開(kāi)發(fā)加旅游地產(chǎn)”的發(fā)展方式。

中旅集團(tuán)（當(dāng)時(shí)為港中旅集團(tuán)）2008年企業(yè)債券信用評(píng)級(jí)報(bào)告中顯示，2005年以來(lái)中旅集團(tuán)積極進(jìn)行土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略布局，主要集中在珠海海泉灣、沈陽(yáng)棋盤山風(fēng)景區(qū)、咸陽(yáng)關(guān)中溫泉度假城、蘇州工業(yè)園區(qū)、青海即墨鎮(zhèn)溫泉項(xiàng)目等，為公司旅游及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)拓展了發(fā)展空間，為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展提供了有力的保障。

以中旅集團(tuán)景區(qū)業(yè)務(wù)主要產(chǎn)品之一“海泉灣”系列為例，珠海海泉灣度假城、咸陽(yáng)海泉灣度假城分別于2006年初和2008年底對(duì)外營(yíng)業(yè)。2011年，該公司完成了珠海海泉灣二期項(xiàng)目規(guī)劃和軟地基處理工程的招標(biāo)工作，基本完成了咸陽(yáng)海泉灣旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃方案報(bào)備工作。

另外，聚豪高爾夫球會(huì)（球場(chǎng)于2017年11月關(guān)停）是國(guó)內(nèi)最早開(kāi)辦的高爾夫球會(huì)之一，也是中旅集團(tuán)景區(qū)業(yè)務(wù)主要部分之一，香港中旅2012年年報(bào)顯示，球會(huì)小規(guī)模旅游地產(chǎn)項(xiàng)目總體規(guī)劃的報(bào)批手續(xù)正在辦理，并開(kāi)始前期產(chǎn)品策劃等工作。

2016年1月，中共中國(guó)港中旅集團(tuán)公司黨委巡視整改情況的通報(bào)（以下簡(jiǎn)稱“通報(bào)”）指出，珠海海泉灣、咸陽(yáng)海泉灣、聚豪會(huì)地產(chǎn)項(xiàng)目、青島海泉灣、沈陽(yáng)棋盤山、雞公山等項(xiàng)目嚴(yán)重虧損，中旅集團(tuán)“組織相關(guān)企業(yè)認(rèn)真研究制定止損和退出方案，加速推進(jìn)整改工作”。

按照2016年1月整改通報(bào)，嚴(yán)重虧損項(xiàng)目的止損和退出方案包括：咸陽(yáng)海泉灣項(xiàng)目于2015年在北京產(chǎn)權(quán)交易所正式掛牌，擬以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)出售咸陽(yáng)海泉灣公司83.72%股權(quán)及債權(quán)。但根據(jù)香港中旅2017年年報(bào)，咸陽(yáng)海泉灣有限公司89.14%股權(quán)仍在香港中旅上市體系內(nèi)，還因持續(xù)表現(xiàn)不佳被作減值評(píng)估。

值得注意的是，在對(duì)巡視問(wèn)題的整改中，中旅集團(tuán)曾提出，決定從2016年開(kāi)始，由集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展部牽頭，成立投資后評(píng)價(jià)工作小組，每年抽取1~2個(gè)重大投資項(xiàng)目進(jìn)行投資后評(píng)價(jià)，在全集團(tuán)分享投資后評(píng)價(jià)的成果，在實(shí)踐中不斷提升集團(tuán)投資管理的科學(xué)化水平，堅(jiān)決杜絕“屢投屢敗、屢敗屢投”問(wèn)題再次發(fā)生。

去年歸母凈利同比下滑24.05%

值得注意的是，從目前中旅集團(tuán)的業(yè)績(jī)來(lái)看，去年43.62億元的凈利潤(rùn)，同比略增7%左右，但因存在大量聯(lián)營(yíng)企業(yè)，其歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)為14.55億元，而這一更能客觀反映其利潤(rùn)水平的數(shù)據(jù)同比下滑了24.05%。這是由于2016年到2017年，中旅集團(tuán)營(yíng)業(yè)成本大幅增加，銷售費(fèi)用增長(zhǎng)45%達(dá)到51.26億元，資產(chǎn)減值損失達(dá)24.47億元。

中旅集團(tuán)2017年還新增約9億元其他收益，主要來(lái)源即8.3億元的球會(huì)土地置換收益，這些都直接推高了其凈利潤(rùn)。在中旅集團(tuán)的評(píng)級(jí)報(bào)告和年報(bào)中，其并未列示出更客觀反映主營(yíng)業(yè)務(wù)盈利能力的扣除非經(jīng)常性損益的歸母凈利潤(rùn)。

旅游地產(chǎn)作為中旅集團(tuán)的主業(yè)之一，近10年來(lái)地位不斷得到提升。

2008年時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)雖然也是中旅集團(tuán)的主業(yè)之一，但鋼鐵板塊營(yíng)收占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)，達(dá)到60.82%，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與發(fā)電業(yè)務(wù)等一同被歸為其他收入類別，收入占比僅占3.3%。至少?gòu)?011年起，旅游地產(chǎn)被劃為中旅集團(tuán)旅游業(yè)務(wù)板塊內(nèi)單獨(dú)一項(xiàng)，但鋼鐵板塊營(yíng)收仍居于主導(dǎo)地位。

靠鋼鐵賺錢曾使得中旅集團(tuán)被質(zhì)疑主業(yè)不清晰，中旅集團(tuán)直到2015年底才宣布退出鋼鐵業(yè)，2016年7月的跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告顯示，中旅集團(tuán)2016至2018年計(jì)劃投資主要是集中在旅游綜合資源、房地產(chǎn)和金融板塊等，分別計(jì)劃投資98億元、92億元及92億元。

另一方面，諸多虧損項(xiàng)目并未影響中旅集團(tuán)旅游地產(chǎn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，中旅集團(tuán)在整體運(yùn)營(yíng)效率不佳的情況下，多采用出讓經(jīng)營(yíng)權(quán)及項(xiàng)目控股權(quán)，既可以一次性兌付土地溢價(jià)，又能夠降低未來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，而近期出讓控股權(quán)的港中旅（沈陽(yáng)）置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱沈陽(yáng)置業(yè)公司），采取的亦是這種方式。

而從利潤(rùn)貢獻(xiàn)上來(lái)看，剝離鋼鐵業(yè)務(wù)后，中旅集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)部分對(duì)金融和旅游地產(chǎn)的倚重度提升。其中2016年，旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利占主營(yíng)業(yè)務(wù)總毛利14.29%，金融占總比18.83%，2017年，旅游地產(chǎn)占總比15.64%，金融占總比18.37%。

“旅游行業(yè)利潤(rùn)很薄，我們希望通過(guò)地產(chǎn)來(lái)平衡一下投入產(chǎn)出關(guān)系。”《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》2016年報(bào)道援引時(shí)任港中旅副總裁傅卓洋的話稱。

入局早資源多卻已落后同行

不過(guò)，由于擁有稀有的土地資源，中旅集團(tuán)通過(guò)項(xiàng)目出售或者合作開(kāi)發(fā)可以在利潤(rùn)回報(bào)上“事半功倍”。

以沈陽(yáng)賽特奧萊一期為例，2015年12月，王府井方面出資5.6億元買下物業(yè)持有公司，盤活了閑置低效資產(chǎn)，沈陽(yáng)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。珠海海泉灣二期，中旅集團(tuán)以評(píng)估值約4.03億元的地塊出資，占與恒大合資公司的49%股權(quán)，合資公司成立后可錄得約0.56億元的一次性稅后收益，此后地塊開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)中旅集團(tuán)按比例分享。中旅集團(tuán)2017年財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，球會(huì)土地置換收益約8.3億元。

作為旅游行業(yè)內(nèi)最大央企，中旅集團(tuán)擁有一般地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法比肩的旅游資源優(yōu)勢(shì)。中旅集團(tuán)也多次在其跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告中表示，其地產(chǎn)加旅游的獨(dú)特開(kāi)發(fā)模式，能夠滿足地方政府提高城市形象、創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益等多方面的綜合需要，從而為公司獲得稀有土地資源創(chuàng)造有力的條件，其形成的優(yōu)勢(shì)就是較低的土地成本和獨(dú)特的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品。

梳理中旅集團(tuán)近三年跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告，截至2017年3月底，中旅集團(tuán)土地儲(chǔ)備量為388.13萬(wàn)平方米，截至2016年3月底，其土地儲(chǔ)備量為398.43萬(wàn)平方米，截至2015年9月末，其土地儲(chǔ)備量為180.22萬(wàn)平方米。

即使在旅游地產(chǎn)上土地資源儲(chǔ)備充足，中旅集團(tuán)目前仍在為此前嚴(yán)重虧損項(xiàng)目做善后處理工作，其作為旅游企業(yè)的資源優(yōu)勢(shì)未能延續(xù)至運(yùn)營(yíng)階段。相較之下，中旅國(guó)際小鎮(zhèn)項(xiàng)目周邊旅游地產(chǎn)品牌迅速聚攏，碧桂園、恒大集團(tuán)、保利集團(tuán)等知名地產(chǎn)商落地棋盤山區(qū)域內(nèi)。從中旅集團(tuán)進(jìn)軍旅游地產(chǎn)的時(shí)間和擁有的旅游資源來(lái)看，其可謂坐擁優(yōu)勢(shì)資源卻“起大早趕晚集”。

由于旅游業(yè)的回報(bào)是“細(xì)水長(zhǎng)流”，而地產(chǎn)業(yè)務(wù)的回報(bào)較高，出于平衡利潤(rùn)等目的，旅游地產(chǎn)會(huì)受到旅游企業(yè)的青睞。

中國(guó)旅游協(xié)會(huì)休閑度假分會(huì)秘書長(zhǎng)曾博偉對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為：“做旅游比房地產(chǎn)更費(fèi)力，但是還不如房地產(chǎn)掙錢，這是個(gè)矛盾點(diǎn)。”曾博偉表示，純粹的旅游項(xiàng)目不容易做。

“華僑城是比較典型的，它一直想把自己定位成文旅企業(yè)，但還是會(huì)有很多地產(chǎn)的項(xiàng)目。”曾博偉說(shuō)，一般選擇先通過(guò)做旅游項(xiàng)目把人氣炒起來(lái)，由此無(wú)形中提高了周邊地塊價(jià)格，從而獲得更大的利潤(rùn)空間。

而地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)在融資能力和資金實(shí)力上更具優(yōu)勢(shì)，但是容易出現(xiàn)“簡(jiǎn)單重復(fù)”，旅游地產(chǎn)的特色開(kāi)發(fā)比較困難。近兩年跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告內(nèi)，中旅集團(tuán)坦言，與國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)商相比，公司在規(guī)模、品牌特色、均衡發(fā)展、區(qū)域發(fā)展等方面還存在較大差距，整體競(jìng)爭(zhēng)力有待提高。