每經(jīng)記者 李少婷    每經(jīng)實習記者 李詩琪    每經(jīng)編輯 胥帥    

中旅國際小鎮(zhèn)已開發(fā)項目外圍的大片荒地一角 每經(jīng)記者 李少婷 攝

中國旅游集團有限公司（原中國港中旅集團公司，2016年中國國旅集團有限公司整體并入改為現(xiàn)名，為便于理解，改名前后統(tǒng)一簡稱中旅集團）在旅游地產(chǎn)開發(fā)上具有資源優(yōu)勢，打造了“海泉灣”系列品牌，并將中旅國際小鎮(zhèn)作為其旅游地產(chǎn)的代表性產(chǎn)品之一。

隨著多個海泉灣項目被中央巡視組通報和中旅國際小鎮(zhèn)的長期虧損，這家坐擁旅游央企資源的企業(yè)在旅游地產(chǎn)領域可謂“屢敗屢戰(zhàn)”，而同期起步的部分旅游地產(chǎn)嘗鮮者如今已走在前面。

讓中旅集團難以割舍的是地產(chǎn)業(yè)務帶來的“利潤平衡術”，在割舍了早年的鋼鐵業(yè)務之后，主營低毛利旅游主業(yè)的中旅集團對地產(chǎn)和金融業(yè)務的重視不難理解，而這兩項業(yè)務也成為重要利潤支柱。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，中旅集團2017年取得超40億元凈利潤，不過其歸屬于母公司所有者的凈利潤為14.55億元，同比下滑了24.05%，其中還包含數(shù)億元的其他收益和營業(yè)外收入。

旅游地產(chǎn)曾被要求整改

中旅集團官網(wǎng)介紹，該集團是國務院國資委確認的以“房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營”為主業(yè)的16家央企之一，地產(chǎn)業(yè)務起源于20世紀80年代中期在深圳投資開發(fā)的華僑城片區(qū)，建設了“錦繡中華”、“中華民俗文化村”和“世界之窗”三大旅游景區(qū)及配套物業(yè)。

作為旅游資源優(yōu)勢突出的企業(yè)，中旅集團將“旅游地產(chǎn)”作為其地產(chǎn)發(fā)展的方向和目標。旗下上市公司香港中旅亦在其2012年年報中明確“旅游目的地開發(fā)加旅游地產(chǎn)”的發(fā)展方式。

中旅集團（當時為港中旅集團）2008年企業(yè)債券信用評級報告中顯示，2005年以來中旅集團積極進行土地儲備戰(zhàn)略布局，主要集中在珠海海泉灣、沈陽棋盤山風景區(qū)、咸陽關中溫泉度假城、蘇州工業(yè)園區(qū)、青海即墨鎮(zhèn)溫泉項目等，為公司旅游及房地產(chǎn)業(yè)務拓展了發(fā)展空間，為房地產(chǎn)業(yè)務的可持續(xù)發(fā)展提供了有力的保障。

以中旅集團景區(qū)業(yè)務主要產(chǎn)品之一“海泉灣”系列為例，珠海海泉灣度假城、咸陽海泉灣度假城分別于2006年初和2008年底對外營業(yè)。2011年，該公司完成了珠海海泉灣二期項目規(guī)劃和軟地基處理工程的招標工作，基本完成了咸陽海泉灣旅游地產(chǎn)項目的規(guī)劃方案報備工作。

另外，聚豪高爾夫球會（球場于2017年11月關停）是國內(nèi)最早開辦的高爾夫球會之一，也是中旅集團景區(qū)業(yè)務主要部分之一，香港中旅2012年年報顯示，球會小規(guī)模旅游地產(chǎn)項目總體規(guī)劃的報批手續(xù)正在辦理，并開始前期產(chǎn)品策劃等工作。

2016年1月，中共中國港中旅集團公司黨委巡視整改情況的通報（以下簡稱“通報”）指出，珠海海泉灣、咸陽海泉灣、聚豪會地產(chǎn)項目、青島海泉灣、沈陽棋盤山、雞公山等項目嚴重虧損，中旅集團“組織相關企業(yè)認真研究制定止損和退出方案，加速推進整改工作”。

按照2016年1月整改通報，嚴重虧損項目的止損和退出方案包括：咸陽海泉灣項目于2015年在北京產(chǎn)權交易所正式掛牌，擬以市場評估價出售咸陽海泉灣公司83.72%股權及債權。但根據(jù)香港中旅2017年年報，咸陽海泉灣有限公司89.14%股權仍在香港中旅上市體系內(nèi)，還因持續(xù)表現(xiàn)不佳被作減值評估。

值得注意的是，在對巡視問題的整改中，中旅集團曾提出，決定從2016年開始，由集團戰(zhàn)略發(fā)展部牽頭，成立投資后評價工作小組，每年抽取1~2個重大投資項目進行投資后評價，在全集團分享投資后評價的成果，在實踐中不斷提升集團投資管理的科學化水平，堅決杜絕“屢投屢敗、屢敗屢投”問題再次發(fā)生。

去年歸母凈利同比下滑24.05%

值得注意的是，從目前中旅集團的業(yè)績來看，去年43.62億元的凈利潤，同比略增7%左右，但因存在大量聯(lián)營企業(yè)，其歸屬于母公司所有者的凈利潤為14.55億元，而這一更能客觀反映其利潤水平的數(shù)據(jù)同比下滑了24.05%。這是由于2016年到2017年，中旅集團營業(yè)成本大幅增加，銷售費用增長45%達到51.26億元，資產(chǎn)減值損失達24.47億元。

中旅集團2017年還新增約9億元其他收益，主要來源即8.3億元的球會土地置換收益，這些都直接推高了其凈利潤。在中旅集團的評級報告和年報中，其并未列示出更客觀反映主營業(yè)務盈利能力的扣除非經(jīng)常性損益的歸母凈利潤。

旅游地產(chǎn)作為中旅集團的主業(yè)之一，近10年來地位不斷得到提升。

2008年時，房地產(chǎn)業(yè)務雖然也是中旅集團的主業(yè)之一，但鋼鐵板塊營收占據(jù)絕對主導，達到60.82%，房地產(chǎn)業(yè)務與發(fā)電業(yè)務等一同被歸為其他收入類別，收入占比僅占3.3%。至少從2011年起，旅游地產(chǎn)被劃為中旅集團旅游業(yè)務板塊內(nèi)單獨一項，但鋼鐵板塊營收仍居于主導地位。

靠鋼鐵賺錢曾使得中旅集團被質(zhì)疑主業(yè)不清晰，中旅集團直到2015年底才宣布退出鋼鐵業(yè)，2016年7月的跟蹤評級報告顯示，中旅集團2016至2018年計劃投資主要是集中在旅游綜合資源、房地產(chǎn)和金融板塊等，分別計劃投資98億元、92億元及92億元。

另一方面，諸多虧損項目并未影響中旅集團旅游地產(chǎn)業(yè)績增長?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者注意到，中旅集團在整體運營效率不佳的情況下，多采用出讓經(jīng)營權及項目控股權，既可以一次性兌付土地溢價，又能夠降低未來的經(jīng)營風險，而近期出讓控股權的港中旅（沈陽）置業(yè)有限公司（以下簡稱沈陽置業(yè)公司），采取的亦是這種方式。

而從利潤貢獻上來看，剝離鋼鐵業(yè)務后，中旅集團主營業(yè)務部分對金融和旅游地產(chǎn)的倚重度提升。其中2016年，旅游地產(chǎn)業(yè)務毛利占主營業(yè)務總毛利14.29%，金融占總比18.83%，2017年，旅游地產(chǎn)占總比15.64%，金融占總比18.37%。

“旅游行業(yè)利潤很薄，我們希望通過地產(chǎn)來平衡一下投入產(chǎn)出關系。”《中國房地產(chǎn)報》2016年報道援引時任港中旅副總裁傅卓洋的話稱。

入局早資源多卻已落后同行

不過，由于擁有稀有的土地資源，中旅集團通過項目出售或者合作開發(fā)可以在利潤回報上“事半功倍”。

以沈陽賽特奧萊一期為例，2015年12月，王府井方面出資5.6億元買下物業(yè)持有公司，盤活了閑置低效資產(chǎn)，沈陽項目實現(xiàn)扭虧為盈。珠海海泉灣二期，中旅集團以評估值約4.03億元的地塊出資，占與恒大合資公司的49%股權，合資公司成立后可錄得約0.56億元的一次性稅后收益，此后地塊開發(fā)的利潤中旅集團按比例分享。中旅集團2017年財務報告顯示，球會土地置換收益約8.3億元。

作為旅游行業(yè)內(nèi)最大央企，中旅集團擁有一般地產(chǎn)企業(yè)無法比肩的旅游資源優(yōu)勢。中旅集團也多次在其跟蹤評級報告中表示，其地產(chǎn)加旅游的獨特開發(fā)模式，能夠滿足地方政府提高城市形象、創(chuàng)造經(jīng)濟效益和社會效益等多方面的綜合需要，從而為公司獲得稀有土地資源創(chuàng)造有力的條件，其形成的優(yōu)勢就是較低的土地成本和獨特的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品。

梳理中旅集團近三年跟蹤評級報告，截至2017年3月底，中旅集團土地儲備量為388.13萬平方米，截至2016年3月底，其土地儲備量為398.43萬平方米，截至2015年9月末，其土地儲備量為180.22萬平方米。

即使在旅游地產(chǎn)上土地資源儲備充足，中旅集團目前仍在為此前嚴重虧損項目做善后處理工作，其作為旅游企業(yè)的資源優(yōu)勢未能延續(xù)至運營階段。相較之下，中旅國際小鎮(zhèn)項目周邊旅游地產(chǎn)品牌迅速聚攏，碧桂園、恒大集團、保利集團等知名地產(chǎn)商落地棋盤山區(qū)域內(nèi)。從中旅集團進軍旅游地產(chǎn)的時間和擁有的旅游資源來看，其可謂坐擁優(yōu)勢資源卻“起大早趕晚集”。

由于旅游業(yè)的回報是“細水長流”，而地產(chǎn)業(yè)務的回報較高，出于平衡利潤等目的，旅游地產(chǎn)會受到旅游企業(yè)的青睞。

中國旅游協(xié)會休閑度假分會秘書長曾博偉對《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認為：“做旅游比房地產(chǎn)更費力，但是還不如房地產(chǎn)掙錢，這是個矛盾點。”曾博偉表示，純粹的旅游項目不容易做。

“華僑城是比較典型的，它一直想把自己定位成文旅企業(yè)，但還是會有很多地產(chǎn)的項目。”曾博偉說，一般選擇先通過做旅游項目把人氣炒起來，由此無形中提高了周邊地塊價格，從而獲得更大的利潤空間。

而地產(chǎn)商開發(fā)旅游地產(chǎn)在融資能力和資金實力上更具優(yōu)勢，但是容易出現(xiàn)“簡單重復”，旅游地產(chǎn)的特色開發(fā)比較困難。近兩年跟蹤評級報告內(nèi)，中旅集團坦言，與國內(nèi)大型房地產(chǎn)商相比，公司在規(guī)模、品牌特色、均衡發(fā)展、區(qū)域發(fā)展等方面還存在較大差距，整體競爭力有待提高。