每經(jīng)記者 李少婷    每經(jīng)實習記者 李詩琪    每經(jīng)編輯 張海妮    

“中旅國際小鎮(zhèn)，擁有著沈陽最美賽特奧萊……”作為旅游地產(chǎn)拳頭產(chǎn)品之一——中旅國際小鎮(zhèn)的配套商業(yè)未能帶來預期的收益。

2016年初，《中共中國港中旅集團公司黨委巡視整改情況的通報》指出，沈陽商業(yè)街項目于2015年12月以5.6億元出售予北京王府井集團旗下的春天百貨公司，以盤活閑置低效資產(chǎn)。

王府井集團接手商業(yè)項目一期后，在2015年著手推動與港中旅（沈陽）置業(yè)有限公司共同合作開發(fā)沈陽賽特奧萊二期擴建項目，預計于2018年底前陸續(xù)完成。不過，《每日經(jīng)濟新聞》記者走訪發(fā)現(xiàn)，沈陽賽特奧萊二期尚未開工。有項目承建工程隊方面人士表示：“二期的開工時間在等甲方通知，目前什么信息也沒有，圖紙也沒有。”

亮點商業(yè)配套一度成閑置低效資產(chǎn)

“小鎮(zhèn)的迷人，不在于超脫世外的隱逸，而在于可隨心切換繁華與自然的舒適。”中旅國際小鎮(zhèn)被定位為第一代旅游地產(chǎn)產(chǎn)品，作為切換至“繁華”的配套設(shè)施，北歐式奧萊商業(yè)街道規(guī)劃占地面積22萬平方米，被中旅國際小鎮(zhèn)官網(wǎng)稱為沈陽最美賽特奧萊。

根據(jù)王府井（600859，SH）披露，沈陽賽特奧萊于2012年開業(yè)，開業(yè)以來銷售收入增速超過30%，被認為成功將奧特萊斯業(yè)態(tài)引入東北市場。

盡管光環(huán)加身，但其運營效率卻并不理想。2015年7月至9月，中央第十巡視組對中國旅游集團有限公司（原名中國港中旅集團公司，2016年中國國旅集團有限公司整體并入改為現(xiàn)名，為便于理解，改名前后統(tǒng)一簡稱中旅集團）進行巡視，2016年1月公示巡視整改情況。其中“因投資決策不科學造成嚴重虧損項目的整改”部分提到，沈陽商業(yè)街項目于2015年12月與北京王府井集團春天百貨公司簽署產(chǎn)權(quán)出售協(xié)議，對方出資5.6億元買下了商業(yè)街，盤活了閑置低效資產(chǎn)。

“現(xiàn)在已經(jīng)完全是我們（指王府井）自己的了，跟港中旅沒有什么關(guān)系了。”6月20日，沈陽賽特奧萊商貿(mào)有限公司（以下簡稱沈陽賽特奧萊）市場部工作人員向《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹道。

中旅國際小鎮(zhèn)的奧特萊斯主要通過兩個公司操作，其中沈陽賽特奧萊負責運營，沈陽北方奧萊商業(yè)管理有限公司（以下簡稱沈陽北奧）為物業(yè)持有方。王府井集團分兩次分別將運營公司及物業(yè)公司納入麾下。

2013年12月，王府井國際（王府井集團旗下企業(yè)）收購沈陽賽特奧萊母公司，2017年4月，包含沈陽賽特奧萊的資產(chǎn)被注入上市公司王府井。2015年12月，王府井以5.6億元競購獲得沈陽北奧唯一股東青島北方奧萊管理有限公司的股權(quán)及債權(quán)，從而獲取沈陽賽特奧萊的物業(yè)產(chǎn)權(quán)，面積近7萬平方米。“可進一步提高公司自有物業(yè)比例，符合公司業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型發(fā)展戰(zhàn)略，有助于沈陽賽特奧特萊斯項目持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營。”王府井公告顯示。

王府井集團接手之前沈陽奧萊項目的具體經(jīng)營情況已難以查證，從王府井公告信息看，沈陽奧萊項目近年來業(yè)績并不理想。

王府井2017年半年報顯示，沈陽奧萊項目處于成長階段，同比實現(xiàn)大幅增長。根據(jù)王府井公告，沈陽賽特奧萊2016年1~6月實現(xiàn)營收2.92億元，凈利潤為-577.95萬元，而“上年”營收為5.56億元，凈利潤為-851萬元。沈陽賽特奧萊旗下的沈陽賽特餐飲有限公司2016年1~6月凈利潤為16.61萬元，但股東權(quán)益僅為-514.13萬元。

物業(yè)持有方青島北奧的運營數(shù)據(jù)則相對樂觀，但也僅僅是微利。王府井公告顯示，青島北奧2014年未開展業(yè)務(wù)；2015年10月25日報表顯示，青島北奧營收為零，凈利潤為-0.02萬元；2016年凈利潤為614.12萬元，2017年凈利潤為340.57萬元。

二期項目合作兩年多至今未動工

中旅國際小鎮(zhèn)賽特奧萊項目目前運營的為第一期。前述沈陽賽特奧萊市場部人士介紹，其與店鋪之間采取兩種方式，大多為“扣點”方式，即抽成方式，也有少量是租金方式。也即，運營方的營收情況與店鋪經(jīng)營情況關(guān)系緊密。

王府井集團接手之前的經(jīng)營狀況已經(jīng)難以求證。但此前有分析認為，在一期落成后，沈陽市區(qū)域內(nèi)又開設(shè)了另外兩個奧特萊斯，沈陽地區(qū)的奧特萊斯供大于求，因此沈陽賽特奧萊的運營效率并不高。

前述沈陽賽特奧萊市場部人士介紹，相較于沈陽地區(qū)另外兩家奧特萊斯，沈陽賽特奧萊堅持奧特萊斯的歐洲風情小鎮(zhèn)基調(diào)，多為品牌直供商品，在商品質(zhì)量上定位更高端。

沈陽賽特奧萊一期六個入口之一  每經(jīng)記者 李少婷/攝

該人士還介紹目前一期的店鋪出租率為100%，輻射整個遼寧地區(qū)?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者現(xiàn)場走訪了解到的情況基本印證了上述說法。“基本上以開車過來的為主，而且以家庭為單位的很多，有2000多個停車位，一般周六、周日、節(jié)假日的時候是爆滿的。”沈陽賽特奧萊市場部人士笑稱。

沈陽賽特奧萊正在開發(fā)第二期。王府井2016年4月披露的債券跟蹤評級報告顯示，王府井與港中旅（沈陽）置業(yè)有限公司簽署《合作開發(fā)框架協(xié)議》，計劃共同開發(fā)沈陽賽特奧萊二期項目，開發(fā)面積約7萬平方米，其中公司規(guī)劃投資總額不超過3.01億元。

對于“共同開發(fā)”的界定，王府井在2015年12月的公告中表述為“王府井根據(jù)其日后經(jīng)營需要，將自行負責并主導沈陽賽特奧萊二期項目的規(guī)劃設(shè)計、調(diào)規(guī)報建、環(huán)境評估、采購招標、工程施工、成本管理、質(zhì)量管理及竣工驗收等設(shè)計、開發(fā)、建設(shè)的全過程”。

梳理公開資料，記者發(fā)現(xiàn)王府井2015年年度股東大會曾介紹，沈陽賽特奧萊二期尚處于土地規(guī)劃階段，公司尚未投入資金，預計2018年底開發(fā)完成。王府井2017年半年報介紹：“大力推動沈陽賽特奧萊二期擴建項目”。

遼寧省招標投標監(jiān)管網(wǎng)顯示，“賽特奧萊商業(yè)街二期”項目設(shè)計和勘察于2017年10月至11月分別招標，計劃投資4.98億元，建設(shè)單位為港中旅（沈陽）置業(yè)有限公司，總建筑面積為113畝（注：換算約等于7.53萬平方米）。

多位民商法律師分析認為，公司內(nèi)部股權(quán)變動并不影響之前公司簽訂合同的效力，但如果雙方協(xié)商，在兩方均同意的情況下，也可以變更合同內(nèi)容。另外，還要看合同內(nèi)容是否約定了股權(quán)變更后是否變更或解除合同的條款。

《每日經(jīng)濟新聞》記者走訪發(fā)現(xiàn)，原定于2018年底開發(fā)完成的二期擴建項目尚未動工。“現(xiàn)在還沒進場，和一期的運營模式差不多，只不過風格可能有些變化。”二期項目方沈陽北奧介紹。

二期擴建項目緊鄰一期已開發(fā)項目，目前，為二期項目做準備的一期改造工程正在進行中，現(xiàn)場有吊車在一期改造部分施工，而二期擴建部分靠近一期的這一側(cè)被鐵柵欄和綠紗網(wǎng)圍住，內(nèi)有摻雜石塊的土堆及荒草，沒有施工跡象。

沈陽賽特奧萊二期擴建項目臨近一期一側(cè)已被鐵柵欄和綠紗布圍起來，柵欄內(nèi)可見摻雜著石塊的土堆，但沒有動工跡象  每經(jīng)記者 李少婷/攝

《每日經(jīng)濟新聞》記者走訪了解到，二期項目承建方北京建筑集團于2018年3月入駐。“二期的開工時間在等甲方通知，目前什么信息也沒有，圖紙也沒有。”承建方一位工作人員表示，而對于完工時間，其表示無法預估，前述沈陽北奧方面人士則表示2018年底前無法完工。

對于目前沈陽奧萊項目的運營情況及二期開發(fā)進展，《每日經(jīng)濟新聞》記者于6月25日向王府井方面指定郵箱發(fā)送了采訪函，對方26日回復稱，由于涉及商業(yè)機密無法作答，相關(guān)信息可參考公告。