每經(jīng)記者 唐潔 程成     每經(jīng)編輯 魏文藝    

近幾年，隨著東南亞一些國家經(jīng)濟的快速成長以及城市化、工業(yè)化的快速推進，樓市需求不斷放大，并成為不少中國內(nèi)地房企布局的重點。如碧桂園先后在馬來西亞、印尼、泰國等國家落子，綠地、雅居樂、富力等也均深度布局東南亞市場。

與此同時，隨著收入的提高以及對財富管理的意愿越來越強，不少國人將目光瞄準海外市場，特別是不動產(chǎn)市場，而這部分群體也一度成為國內(nèi)房企海外項目爭奪的主要客戶。高力國際的數(shù)據(jù)顯示，2017年中國海外房地產(chǎn)投資達到2502億元，創(chuàng)歷史新高。

不過部分海外市場，尤其是東南亞部分國家，在政治、經(jīng)濟等方面仍然存在著一定的不確定性風險。這些風險會不會給重金布局海外地產(chǎn)市場的國內(nèi)房企帶來影響？會不會打消國人在海外置業(yè)的念頭？

對此，《每日經(jīng)濟新聞》（以下簡稱NBD）近日專訪了致力于海外資產(chǎn)配置的上海北斗投資集團CEO程歡。

                                    上海北斗投資集團CEO程歡 圖片來源：每經(jīng)記者 唐潔攝

房企布局海外已“由淺入深”

NBD：近年來，中國房企積極布局海外，特別是東南亞國家，這些項目瞄準的也主要是國內(nèi)購房群體。外匯政策的收緊是否會對這些項目帶來挑戰(zhàn)？

程歡：近年來一系列的外匯管控政策并沒有放松趨勢。不過，從我們了解的情況來看，不管是國內(nèi)的外匯管制，還是部分國家針對外國投資者的審查或征稅變化，都沒能讓中國人的海外購房熱降溫。

實際上，中國房企“集體出海”已經(jīng)來到第5個年頭。像萬科、綠地、碧桂園、雅居樂等多家房企已實現(xiàn)海外布局。部分企業(yè)有大體量布局，房企海外投資已開始“由淺入深”，越發(fā)成熟，并在拓展項目所在國的客戶方面也取得一定成效。所以，我個人覺得房企海外地產(chǎn)項目最終是會成功的。

NBD：與發(fā)達市場穩(wěn)定的局勢相比，東南亞部分國家動蕩的政治局勢，無疑會是海外置業(yè)最大的風險。您怎么看這些風險對海外置業(yè)、以及內(nèi)地房企海外項目的影響？

程歡：政治前景的不確定性會打擊投資者的信心。以馬來西亞為例，其大選結果可能會影響中國買家對馬來西亞房地產(chǎn)的投資，短期內(nèi)或導致投資者轉入新加坡、泰國或其他東南亞國家。但目前還難以準確評估其政局變動對中企在馬地產(chǎn)項目的影響。

不過，馬來西亞的簽證、購房和教育政策總體對中國中產(chǎn)階級仍有吸引力；我認為，這對中企在馬地產(chǎn)項目影響還是比較小的。我預計，中國在馬來西亞的房地產(chǎn)投資以及置業(yè)需求，未來幾年將繼續(xù)增長。

海外置業(yè)投資的回報與風險

NBD：國人在海外置業(yè)主要出于什么樣的考慮？

程歡：中國人對不動產(chǎn)投資的偏好是固有的，不但喜歡在國內(nèi)買房，在國外也喜歡投資房產(chǎn)。相對海外金融資產(chǎn)，海外房產(chǎn)更有安全感，也更能獲得青睞。

海外購房的主要需求點是“資產(chǎn)配置，分散風險”。送子女出國留學也是一種需求，這類需求的比例逐年增長，并呈現(xiàn)低齡化的趨勢，因此子女海外教育也成為高凈值人群進行海外置業(yè)的另一個重要驅動因素。目前我們掌握的數(shù)據(jù)顯示，高凈值人群在海外置業(yè)的區(qū)域選擇上，“學區(qū)房”置業(yè)的比例達到52%，高居首位。此外，旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)也越來越受到國內(nèi)購房者關注。

NBD：海外購房有什么特點？

程歡：目前，大部分中國投資者青睞總價在100萬至300萬元人民幣的房產(chǎn)，在這一區(qū)間內(nèi)的置業(yè)投資占到了海外總置業(yè)率的54.1%。不過國家正在加強售匯業(yè)務監(jiān)管，尤其強調(diào)對個人分拆購匯方面的監(jiān)管后，對于打算在海外買房的個人買家來說，意味著在海外籌集買房資金的難度增加了。

NBD：近兩年國內(nèi)房價上漲較快，回報率也較高，但海外置業(yè)的回報率似乎并沒有國內(nèi)高。您如何看待海外地產(chǎn)項目的投資回報情況？

程歡：4~5年前在海外買房，很多高凈值人群優(yōu)先選擇英國、美國、澳大利來、加拿大等一些發(fā)達國家，他們會結合家庭移民和留學的需求配置房產(chǎn)?，F(xiàn)在這些國家的房產(chǎn)回報相對穩(wěn)定，特別是美國，以資產(chǎn)配置和保值為主。和國內(nèi)相比，回報率并不是第一考慮的要素，美國的房價每年大概有2%~3%的漲幅，年租金回報率大概在4%左右。

但最近2年，國人在海外置業(yè)時會更加關注目前相對貧窮但是很有發(fā)展?jié)摿Φ膰液偷貐^(qū)，像一帶一路沿線的東南亞國家。我也認可這種投資思路，我覺得越南、泰國會是不錯的投資對象。像越南的胡志明市，最近2年就表現(xiàn)比較好，房地產(chǎn)年投資回報率能達到20%、租金回報率也能達到6%~8%。泰國的曼谷、普吉島、芭提雅，也都有10%以上年化投資回報率，租金回報率在5%左右。

NBD：海外置業(yè)需要注意哪些風險？

程歡：在海外置業(yè)中，投資者要避免過于盲目或感性。首先，需要熟悉當?shù)氐氖袌霏h(huán)境和法律環(huán)境。像一些國家的稅法要求很嚴，投資者有必要聘請或咨詢一些熟悉當?shù)卣攮h(huán)境的專家或專業(yè)服務公司。

其次，在選取投資標的時，最好購買那些投資回報前景好、價格真實透明的房產(chǎn)，而在后續(xù)的出租、托管和出售等環(huán)節(jié)，也需要有專業(yè)公司提供咨詢和服務。

最后，在交易過程中一定要對潛在的交易風險有所準備。比如貸款，如果貸款申請未通過，則購房者需要有自有資金支付余款的準備。