每經(jīng)記者 董青枝 攝影報道    每經(jīng)編輯 魏文藝    

▲深圳華潤城三期項目展示中心

“搖號”“網(wǎng)紅盤”“誠意金”……這些熱詞近來牽動著市場情緒，一定程度上拉高了深圳新房市場的熱度。

今年以來，深圳堅持“房住不炒”定位、嚴(yán)格執(zhí)行限價等政策，加上“三價合一”出臺后，一二手房價倒掛現(xiàn)象明顯，令置業(yè)者看到所謂的套利空間，引發(fā)了對核心區(qū)域高品質(zhì)物業(yè)的追捧，招商蛇口雙璽、華潤城等幾個高價項目搖號當(dāng)天即售罄，異?；馃?。

然而《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，深圳新房均價已連續(xù)二十一個月平穩(wěn)下降，市場處于高位盤整階段。華潤城等高價項目為何選擇此時入市，下半年深圳樓市走向如何？

多個高價項目搖號選房

近期，幾個高價項目的異?；馃嶙屔钲谶M入了公證搖號時代。

多位業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，深圳的“搖號買房”并沒有出臺相應(yīng)政策，但或?qū)⒊蔀槭袌鲫P(guān)注度較高項目的普遍選擇。

招商蛇口雙璽、萬科蛇口公館、華潤城三期、金亨利瑜璟苑均采用了公證搖號選房，其中華潤城三期則因位置、學(xué)位、價格等優(yōu)越性受關(guān)注的群體面更大，將新房市場熱度推向了一個高潮。

在業(yè)內(nèi)看來，這些高價項目備受關(guān)注的一個重要原因是新房限價嚴(yán)格，從而與周邊的二手房價格倒掛。雖然給能買到房的購房者釋放了福利，但也在一定程度上吸引了很多投資投機需求。

就華潤城三期而言，根據(jù)披露的數(shù)據(jù)顯示，項目741套房源9小時售罄，認(rèn)籌6776批客戶，凍結(jié)資金超過135億元，單人次中簽率約10.9%，備案均價為85524元/平方米。而安居客和鏈家網(wǎng)顯示，華潤城潤府一期二手房掛牌價為10萬~11萬元/平方米，周邊二手房均價約9萬元/平方米。

多名購房者直言“買到即賺到”，甚至部分華潤城一期的業(yè)主借他人名額購買三期產(chǎn)品，其均表示看好深圳發(fā)展前景，認(rèn)為房價還是會漲的。

其實，華潤城每一次的推售都獲得市場巨大關(guān)注。據(jù)多家媒體之前報道，2014年10月12日華潤城首開3小時賣光；同年11月30日，第二批683套產(chǎn)品再度創(chuàng)下3小時售罄成績。

之后關(guān)于華潤城三期的推售傳聞一直不斷，更有收取“喝茶費”消息傳出。就此，華潤城在2015年5月和2018年3月均發(fā)布過“嚴(yán)正聲明”，稱三期項目即將推出，嚴(yán)厲杜絕“喝茶費”。直到今年6月三期才獲得預(yù)售證，采取公證搖號選房。此外，工作人員告知，三期剩余的產(chǎn)品還需要等拿到預(yù)售證才能銷售。

記者近日與多名房產(chǎn)中介交流得知，新房限價及“三價合一”造成部分二手市場客戶轉(zhuǎn)向新房市場，新房住宅關(guān)注度高，頻繁出現(xiàn)供不應(yīng)求，而周邊二手房因掛牌價較高很少有成交。

新房限價導(dǎo)致一二手房價格倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重，中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁坦言，這滋生了投機空間，若取消限價，價格反彈厲害，但若不取消限價，一二手倒掛嚴(yán)重。目前并沒有好的解決辦法，只能在實踐中探索，加強審核購房人的資格。

而戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管及高級董事張曉端認(rèn)為，限價是一個過程，相信一二手房價格的剪刀差會越來越小，目前的新房預(yù)售價格相當(dāng)于給了市場一個參考價。

樓市整體低位趨穩(wěn)

招商蛇口雙璽、華潤城三期等這批高價項目的入市推高了新房市場關(guān)注度，這是否意味著深圳新房市場火熱？

深圳中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2016年10月出臺的“深八條”加強了對新房銷售備案價格的管理，在批準(zhǔn)預(yù)售環(huán)節(jié)的管控和價格指導(dǎo)措施的影響下，全市新房成交均價出現(xiàn)持續(xù)微幅回落，單月均價更實現(xiàn)“二十一連跌”。網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年一手住宅共成交12804套，均價54160元/平方米，環(huán)比下降0.3%，同比下降0.9%。

從供應(yīng)來看，深圳中原數(shù)據(jù)顯示，去年深圳新房供應(yīng)幾乎腰斬，新增供應(yīng)不足之下，深圳房價仍處于高位盤整期。今年上半年全市共新增預(yù)售項目38個，同比去年上半年下降11%。其中一季度住宅供應(yīng)斷層，連續(xù)兩個月無一住宅項目入市，一度出現(xiàn)“房荒”；二季度以來供應(yīng)逐漸增加，萬科瑧山府、山語海二期、海上世界雙璽、萬科蛇口公館、中海天鉆、華潤城潤府三期六項目均于開盤當(dāng)日告罄。

張曉端分析稱，總體上深圳新房市場呈現(xiàn)個盤異?；馃崤c整體低位趨穩(wěn)并存的現(xiàn)象。最近連續(xù)的幾個豪宅盤在地段、區(qū)域、配套、物業(yè)等方面都可以說是稀缺的優(yōu)質(zhì)資源，再加上高端住宅長期處于“供不應(yīng)求”狀態(tài)，受限價影響備案價遠低于市場預(yù)期，自然是搶到即賺到。但其實主打剛需的樓盤項目大多位于龍崗、坪山、光明等偏遠區(qū)域，因為配套相對落后等原因，開盤結(jié)果并不理想，處于正常順銷狀態(tài)。

為何這些高價項目會選擇此時入市？多名業(yè)內(nèi)人士坦言，其實這些項目已多次被傳入市，只是現(xiàn)在才獲得預(yù)售證。

一名與多家開發(fā)商合作的機構(gòu)人士透露，因為限價政策從嚴(yán)執(zhí)行，產(chǎn)品備案價低于開發(fā)商預(yù)期，所以開發(fā)商入市意愿較弱，市場的供應(yīng)量較少。但是二季度以來，受開發(fā)商銷售業(yè)績、資金回款壓力以及新盤定價謹(jǐn)慎等影響，部分購買力轉(zhuǎn)向新房市場，房企推盤速度明顯加速。

中原分析稱，從需求端來看，市場上確實存在對大戶型豪宅的需求；而從投資角度來看，在限價時期豪宅成交均價明顯低于周邊二手均價，升值潛力明顯。且豪宅屬于高品質(zhì)住宅，即使在行情慘淡的時候抗跌能力也較強。

房企將加快推盤節(jié)奏

隨著新房市場關(guān)注度持續(xù)高漲，部分項目出現(xiàn)認(rèn)籌數(shù)量遠大于房源數(shù)量，開啟政府監(jiān)督搖號選房。而且萬科蛇口公館、華潤城三期還明確提出，“本次公開發(fā)售優(yōu)先針對個人購房，企業(yè)購房需于個人選房結(jié)束后再參與選房。”

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹指出，這相當(dāng)于用市場手段限制了企業(yè)買住宅炒房的途徑，從全國各地已出臺的調(diào)控政策來看，深圳有可能會跟進限制企業(yè)購房或限售等政策，同時公證搖號的購房形式未來或?qū)⒊蔀樯钲谛麻_盤項目的趨勢。

下半年深圳樓市又將呈現(xiàn)哪些趨勢？中原數(shù)據(jù)顯示，2018年一季度住宅存量持續(xù)下降，二季度住宅批售大幅增加后，存量有所上升。截至2018年6月底，新房住宅存量266.3萬平方米，根據(jù)過去半年成交量計算，去化僅需12.4個月。

戴德梁行大中華區(qū)副總裁、華南及華西區(qū)董事總經(jīng)理程家龍稱，下半年隨著資金壓力的增加，預(yù)計房企將加快推盤節(jié)奏以回籠資金，供應(yīng)量或?qū)⒂兴黾?。而整體房價在政府指導(dǎo)下還將總體保持近二十多個月以來平穩(wěn)甚至小幅下滑的走勢，個別項目降價跑量的現(xiàn)象也將出現(xiàn)。仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗預(yù)計，供不應(yīng)求的現(xiàn)象仍將持續(xù)。

深圳市規(guī)劃和國土資源委員會副主任王東日前在“2018深圳房地產(chǎn)盛典暨行業(yè)綜合評價發(fā)布會”上公開表示，2018年以來深圳房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢，今后深圳將繼續(xù)堅持“房住不炒”的目標(biāo)定位，加大房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，且按照國家七部委發(fā)的專項整治通知，正在擬定新的市場整治工作方案，進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。