每經(jīng)記者 舒曼曼    每經(jīng)編輯 賈運(yùn)可 李凈翰     

半個(gè)月前，一則“國開行棚改項(xiàng)目審批權(quán)限上收總行”的消息讓拆遷戶和地產(chǎn)商有點(diǎn)“慌”。

新聞背景：棚改的兩大類型

貨幣化安置是給予拆遷戶一定自主權(quán)，政府直接以貨幣的形式補(bǔ)償被拆遷棚戶區(qū)居民，而后居民再到商品房市場上購買住房。

實(shí)物化安置是拆房子還房子，政府建設(shè)新房來安置棚戶區(qū)居民，分為原地或異地住房安置兩類。

貨幣化安置在棚改第二階段迅速超過實(shí)物化安置成為棚改的主流安置方式，一方面受益于央行低成本的資金支持，另一方面由于其具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。最主要的優(yōu)勢(shì)是拉動(dòng)房地產(chǎn)銷售，消化庫存。同時(shí)，貨幣化安置不僅盤活不動(dòng)產(chǎn)，而且產(chǎn)生巨大的財(cái)富效應(yīng)，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，帶動(dòng)三四線城市GDP的快速增長。

一時(shí)間“全國棚改叫停”、“棚改貸款一刀切”、“房地產(chǎn)市場重大利空”等解讀引發(fā)了地產(chǎn)股的連續(xù)下跌。在申萬一級(jí)行業(yè)中，自從今年6月25日來，房地產(chǎn)板塊跌幅超過10%，而從今年整體來看，跌幅超20%。

數(shù)據(jù)顯示，截至7月12日收盤，A股市場房地產(chǎn)板塊的139家公司，總市值大幅縮水，其中萬科A縮水幅度最大，市值縮水高達(dá)757.31億元。大港股份是跌幅最大的公司，今年來的跌幅超過60%。

截至7月12日，A股房地產(chǎn)公司市值變化（來源：中國基金報(bào)）

在此背景下，7月12日下午，住建部召開的棚改吹風(fēng)會(huì)宣布的消息，無疑給部分拆遷戶和地產(chǎn)商吃了一顆定心丸。

針對(duì)市場對(duì)棚改資金是否收緊的問題，住建部特別強(qiáng)調(diào)：

因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置，商品住房庫存不足、房價(jià)上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；

商品住房庫存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置；

進(jìn)一步合理界定和把握棚改的范圍和標(biāo)準(zhǔn)，不搞一刀切、不層層下指標(biāo)、不盲目舉債鋪攤子。

受上述消息影響，7月13日上午，中信房地產(chǎn)指數(shù)高開1%，截至午間收盤，漲幅收窄至0.42%。

上半年開工363萬套

2018年《政府工作報(bào)告》強(qiáng)調(diào)，啟動(dòng)新的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，今年開工580萬套。對(duì)此，住建部有關(guān)司局負(fù)責(zé)人表示，今年上半年，全國棚戶區(qū)改造已開工363萬套，占目標(biāo)任務(wù)的62.5%。

住建部同時(shí)表示，近年來，各地對(duì)棚戶區(qū)范圍和標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行總體上是好的，但一些地方還存在一些問題。如有的地方將棚改政策覆蓋范圍擴(kuò)大到一般建制鎮(zhèn)，有的將道路拓展、歷史街區(qū)保護(hù)、文物修繕等帶來的房屋拆遷改造項(xiàng)目納入棚改范圍，也有的把房齡不長、結(jié)構(gòu)比較安全的居民樓納入棚改范圍。2016年以來，一些地方在房地產(chǎn)市場發(fā)生變化、商品住房庫存已經(jīng)不多的情況下，并未有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整完善政策，棚改貨幣化安置比例仍然偏高。

為此，必須督促商品住房庫存不足、房價(jià)上漲壓力較大的市縣，及時(shí)調(diào)整棚改安置政策。此外，上述負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，要進(jìn)一步合理界定和把握棚改的范圍和標(biāo)準(zhǔn)。各地要堅(jiān)持既盡力而為、又量力而行的原則，切實(shí)評(píng)估論證財(cái)政承受能力，不搞一刀切、不層層下指標(biāo)、不盲目舉債鋪攤子，進(jìn)一步合理界定和把握棚改的標(biāo)準(zhǔn)和范圍，重點(diǎn)攻堅(jiān)改造老城區(qū)內(nèi)臟亂差的棚戶區(qū)和國有工礦、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)。

2017年10月30日，菏澤城區(qū)，耿莊棚改區(qū)工地與新建起的樓盤。（圖片來源：視覺中國）

中原地產(chǎn)研究中心首席分析師張大偉向每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者表示，目前市場對(duì)棚改政策比較敏感，因這是最近幾年樓市最關(guān)鍵的支撐因素之一，特別是部分三四線市場。由于貨幣化安置造成了大量的購房需求，在住房庫存不足的情況下，很容易放大市場緊張情緒。

上述負(fù)責(zé)人表示，下一步，各地應(yīng)當(dāng)及早開工新建項(xiàng)目，加快建設(shè)續(xù)建項(xiàng)目。同時(shí)，各地要樹立精打細(xì)算理念，嚴(yán)禁違規(guī)支出，確保按合同約定及時(shí)償還棚改貸款，努力實(shí)現(xiàn)市域范圍內(nèi)棚改資金總體平衡。

貨幣化安置或逐漸收緊

據(jù)了解，早期棚改基本以實(shí)物安置為主。2015年，為了減小各地逐漸增加的庫存壓力，樓市進(jìn)入去庫存時(shí)代，貨幣化安置比例逐漸提升。貨幣化安置刺激了購房需求，庫存快速去化，三四線城市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)得尤為明顯。

中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，2008~2013年，全國棚戶區(qū)改造開工量每年在200萬套~300萬套，2014年為470萬套，2015年為601萬套，2016年為606萬套，2017年為609萬套。2013~2016年，全國棚改貨幣化安置率分別為7.9%、9.0%、29.9%、48.5%。

張大偉坦言，棚改貨幣化安置之后，市場購房人群不斷放量，過去3年房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，從一線城市蔓延到二線，從二線城市蔓延到現(xiàn)在的大部分三四線城市。從房地產(chǎn)企業(yè)布局來看，立足三四線城市的企業(yè)，銷售額也有良好的表現(xiàn)，出現(xiàn)了普遍性的房地產(chǎn)快周轉(zhuǎn)現(xiàn)象。

張大偉進(jìn)一步指出，從全國范圍看，房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本告別庫存積壓時(shí)代，去庫存任務(wù)已經(jīng)初步完成，很多城市去化周期在12個(gè)月以內(nèi)。這意味著棚改政策，需要根據(jù)市場情況有所調(diào)整，貨幣化安置逐漸收緊已經(jīng)是明顯趨勢(shì)。

位于江蘇淮安的一處棚戶區(qū)改造工程（圖片來源：視覺中國）

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者采訪時(shí)也表示，棚改背后去杠桿等政策思路還將會(huì)有所延續(xù)，對(duì)于庫存壓力較大的三四線城市來說依然是利好，但對(duì)于房價(jià)上漲過快的三四線城市，棚改方面的專項(xiàng)貸款恐不會(huì)有太大支持。

記者注意到，去年8月的《關(guān)于申報(bào)2018年棚戶區(qū)改造計(jì)劃任務(wù)的通知》中明確，商品住宅消化周期在15個(gè)月以下的市縣，應(yīng)控制棚改貨幣化安置比例，更多采取新建安置房的方式。去年11月印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目和資金管理的通知》中進(jìn)一步明確，對(duì)于商品住房庫存不足、房價(jià)上漲壓力較大的地方，仍主要采取貨幣化安置的2018年新開工棚改項(xiàng)目，開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行棚改專項(xiàng)貸款不予支持。

（本文不構(gòu)成投資建議，據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)）