李宇嘉

近日，廣州住房公積金管理中心發(fā)布了廣東省住建廳、公安廳、財(cái)政廳、中國(guó)人民銀行廣州分行等四個(gè)部門轉(zhuǎn)發(fā)的《關(guān)于開展治理違規(guī)提取住房公積金工作的通知》。該通知對(duì)未來公積金提取哪些要予以支持、哪些要加強(qiáng)管理，作出了明確的規(guī)定。

梳理上述通知，明確表示要支持的有兩類：即優(yōu)先支持提取公積金支付房租；重點(diǎn)支持提取公積金在繳存地或戶籍地購(gòu)買首套普通住房。明確要叫停的有三類炒房投機(jī)行為：一是一人多次離婚買房、多人買賣一套房的；二是非戶籍地也非繳存地的異地購(gòu)房、非配偶或非直系親屬共同購(gòu)房；三是選擇通過離職直接提取，而非通過異地轉(zhuǎn)移接續(xù)平臺(tái)提取。

之所以出臺(tái)上述通知，背景是5月初住建部在對(duì)各地市場(chǎng)巡查中發(fā)現(xiàn)了一些新問題，即一些機(jī)構(gòu)和個(gè)人通過偽造證明材料、虛構(gòu)住房消費(fèi)行為等手段，違規(guī)提取公積金，有的甚至形成“騙提”、套取公積金“黑色產(chǎn)業(yè)鏈”，擾亂了公積金管理秩序，削弱了公積金的互助性和保障性。

過去，由于一部分中低收入者難以借助公積金獲得住房貸款，于是違規(guī)提取公積金的現(xiàn)象比較多，但類似用公積金投資炒房的現(xiàn)象還是比較少。一方面，根據(jù)剛剛發(fā)布的《全國(guó)住房公積金2017年年度報(bào)告》，2017年全國(guó)住房公積金人均繳存額1.36萬元，相比動(dòng)輒超過百萬元的商品房來說，公積金顯得有些杯水車薪；另一方面，炒房群體多數(shù)為中高收入者，消費(fèi)貸、抵押貸等融資渠道多樣化，相比之下公積金提取手續(xù)更為繁雜。

那么監(jiān)管部門為何此次明確提出要打擊違規(guī)提取公積金炒房呢？

這是因?yàn)?，監(jiān)管部門在對(duì)各大城市市場(chǎng)秩序調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，在各種限制性措施的布局下，重點(diǎn)城市炒房的成本、門檻和難度都很高了。隨著三四線城市房?jī)r(jià)上漲，投資需求已經(jīng)外溢到了這些城市。

根據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融研究中心的調(diào)研，三線城市銷售的住房為非本市常住居民購(gòu)房比例，從2013年的11.2%大幅上升至2017年的21.2%。從平均占比來看，2013~2017年，一線城市銷售的住房中僅有0.5%為非本市常住居民購(gòu)買，二線城市這一比例是9.3%，三線城市則高達(dá)15%。由此可見，近年來投資需求轉(zhuǎn)向了三四線城市。

近幾個(gè)月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市，房?jī)r(jià)漲幅靠前的多數(shù)是三四線城市，顯示大城市投資需求明顯外溢和擴(kuò)散。而且，三四線樓市體量較小、房?jī)r(jià)較低，一定量的資金便可以將一個(gè)片區(qū)的房?jī)r(jià)炒高。

但與此同時(shí)，三四線城市貸款融資相對(duì)而言并沒有那么便利，特別是對(duì)外來投資客更是如此。在這種情況下，2015年以來被鼓勵(lì)的“返鄉(xiāng)置業(yè)”、公積金異地轉(zhuǎn)移接續(xù)等，開始逐漸異化為套取公積金和投資炒房的機(jī)會(huì)。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分人利用虛假購(gòu)房合同、虛假購(gòu)房發(fā)票等，以在戶口所在地外的地區(qū)異地購(gòu)房為由，騙取住房公積金。另外，有的城市離職可隨即提取公積金，也被違規(guī)套取。

據(jù)調(diào)研，目前各地離職公積金提取政策并不一致，有一些城市離職提取政策寬松。于是，中介機(jī)構(gòu)協(xié)助繳存者在購(gòu)房目的地開立公積金賬戶，公積金實(shí)現(xiàn)異地轉(zhuǎn)移后，立即申請(qǐng)離職提取。這種行為實(shí)際上是“鉆地區(qū)間政策空子”，采用“迂回路線”協(xié)助繳存者套取公積金，并收取一定“中介費(fèi)”。繳存者則通過離職提取，在輕松套現(xiàn)的同時(shí)，還將資金順利轉(zhuǎn)移至投資炒房目的地。

正是在這樣的背景下，廣州市對(duì)公積金提取的新政明確提出，繳存職工與單位解除勞動(dòng)關(guān)系，應(yīng)先辦理個(gè)人賬戶封存。封存期間，異地開立公積金賬戶并穩(wěn)定繳存半年以上的，才辦理異地轉(zhuǎn)移接續(xù)手續(xù)。

同時(shí)，通知還提出要建立跨地協(xié)查機(jī)制。具體來說，就是各地公積金管理中心要加強(qiáng)協(xié)同，建立防范違規(guī)提取公積金的跨地協(xié)查機(jī)制；審核提取業(yè)務(wù)時(shí)，需核查申請(qǐng)人異地房產(chǎn)交易、不動(dòng)產(chǎn)登記、戶籍等相關(guān)信息，要商請(qǐng)信息產(chǎn)生地公積金管理中心向相關(guān)信息管理部門代為核查，確保真實(shí)的異地自住購(gòu)房。

通知還提出，要建立商業(yè)銀行“前臺(tái)受理審核、后臺(tái)重點(diǎn)復(fù)核、內(nèi)審部門稽核”三道防線、做實(shí)審查，并借助失信聯(lián)合懲戒、記入終生跟蹤的信用記錄，甚至將偽造假證明材料者移交公安等威懾力度較大的方式，打擊違規(guī)利用公積金炒作三四線樓市。

2017年以來，廣東省房?jī)r(jià)漲幅最大的并非是廣州、深圳等一線城市，而是外圍的佛山、中山、東莞和清遠(yuǎn)等城市。

根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)，2017年廣東省房?jī)r(jià)漲幅TOP5城市分別是清遠(yuǎn)（65%）、佛山（38.3%）、中山（36.4%）、廣州（33.5%）、揭陽（27.9%）。2018年上半年，廣東省內(nèi)房?jī)r(jià)上漲最快的城市是中山、肇慶等城市。

顯然，在高壓調(diào)控政策下，廣州和深圳等省內(nèi)熱點(diǎn)城市的購(gòu)房需求，部分轉(zhuǎn)移到了外圍。在融資收緊的情況下，套利異地轉(zhuǎn)移接續(xù)平臺(tái)，將公積金轉(zhuǎn)移到這些城市，再借助中介辦理離職提取，既能獲得購(gòu)房資格，又套現(xiàn)了低成本的公積金。

今年以來，三四線城市房?jī)r(jià)明顯上漲，投資炒作的因素不可忽視，這與中央“房住不炒”的要求完全背離。近期，國(guó)家七部委啟動(dòng)了持續(xù)半年、覆蓋全國(guó)30個(gè)城市（包含三四線城市）的史上最大力度的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整頓。在金融層面，打擊資金違規(guī)流入樓市是應(yīng)有之意。

“房住不炒”，意在打擊投機(jī)炒作的同時(shí)，夯實(shí)和助推自住需求，以“低（利率）存低（利率）貸、互助合作”為原則，公積金是貫徹“房住不炒”的載體。若公積金成為炒房的工具，則完全背離了這一初衷。

因此，除了廣州外，近期湖北、杭州等地，均發(fā)布了落實(shí)四部委文件的措施。另外，此次四部委新政及廣州等地的落實(shí)文件中，除打擊投機(jī)炒作外，還建立了公安、住建、人力資源社會(huì)保障、民政、不動(dòng)產(chǎn)登記、人民銀行分支等部門的信息共享機(jī)制，這就為構(gòu)建公積金余缺調(diào)劑機(jī)制、推進(jìn)異地流轉(zhuǎn)，支持返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)和置業(yè)、自住需求打下基礎(chǔ)。

上周廣州發(fā)文后，市場(chǎng)反響很大，有一部分傳聞甚至以訛傳訛稱“廣州叫停公積金異地購(gòu)房提取”。事實(shí)上，正常地通過全國(guó)轉(zhuǎn)移接續(xù)平臺(tái)的異地購(gòu)房提取，渠道一直是順暢的。而加大對(duì)非繳存地、非戶籍地的審查，其目的也正是為了確保自住購(gòu)房需求。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）