27日下午，一則深圳小產(chǎn)權(quán)房可轉(zhuǎn)正的消息，刷爆了時(shí)報(bào)君的朋友圈。眾所周知，深圳小產(chǎn)權(quán)房占全市建筑面積比例之高，在全國(guó)都位居前列。一旦開(kāi)啟轉(zhuǎn)正的閥門(mén)，對(duì)房?jī)r(jià)的影響將……

那么，事情究竟是怎么回事呢？

今日，深圳規(guī)土委與深圳市法制辦聯(lián)合發(fā)布《深圳市人民政府關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)類(lèi)和公共配套類(lèi)違法建筑的處理辦法（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)意見(jiàn)稿），對(duì)深圳產(chǎn)業(yè)類(lèi)和公共配套類(lèi)違建的處理有了明確方向。

比較重磅的信息包括：

產(chǎn)業(yè)類(lèi)歷史違建既可先確認(rèn)為非商品性質(zhì)再轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)，也可一步到位確認(rèn)為商品性質(zhì)，公共配套類(lèi)歷史違建僅能確認(rèn)為非商品性質(zhì)。

其中，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性歷史違建需補(bǔ)繳50%的市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)，商業(yè)辦公類(lèi)歷史違建需補(bǔ)繳全額市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)后方可辦理商品性質(zhì)。

如果文件正式施行，意味著深圳產(chǎn)辦類(lèi)“小產(chǎn)權(quán)”補(bǔ)繳地價(jià)50%即可轉(zhuǎn)正。

需要注意的是，根據(jù)文件解釋?zhuān)a(chǎn)業(yè)類(lèi)歷史違建，包括生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性和商業(yè)、辦公類(lèi)歷史違建。而生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性歷史違建，是指廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)等實(shí)際用于工業(yè)生產(chǎn)或者貨物儲(chǔ)藏等用途的建筑物及生活配套設(shè)施。

商業(yè)、辦公類(lèi)歷史違建，是指實(shí)際用于商業(yè)批發(fā)與零售、商業(yè)性辦公、服務(wù)（含餐飲、娛樂(lè)）、旅館、商業(yè)性文教體衛(wèi)等營(yíng)利性用途的建筑物及生活配套設(shè)施。

辦法所稱(chēng)公配類(lèi)歷史違建，是指實(shí)際用于非商業(yè)性文教體衛(wèi)、行政辦公及社區(qū)服務(wù)等非營(yíng)利性用途的建筑物及生活配套設(shè)施。

值得注意的是，此次將處理重心聚焦于產(chǎn)業(yè)類(lèi)和公共配套類(lèi)兩類(lèi)歷史違建，暫不處理住宅類(lèi)歷史違建，但政府仍將嚴(yán)厲打擊違法建設(shè)和非法銷(xiāo)售行為。

通知表示，在開(kāi)展產(chǎn)業(yè)類(lèi)和公共配套類(lèi)歷史違建處理的同時(shí)，政府將持續(xù)保持查違高壓態(tài)勢(shì)，開(kāi)展查違三年攻堅(jiān)行動(dòng)，絕不允許新增1平方米違建，堅(jiān)決拆除重點(diǎn)違建和已作出拆除處罰決定違建，加快拆除嚴(yán)重影響規(guī)劃的歷史違建，清理拆除違法亂搭建。

合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇認(rèn)為：在歷史上產(chǎn)業(yè)類(lèi)的違建很多，此次新政的出臺(tái)，可以有效的解決城中村權(quán)屬不夠的問(wèn)題，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)類(lèi)的建筑，占地面積大。罰款方面，此次采取了折中的辦法，更貼近實(shí)操。同時(shí)出臺(tái)優(yōu)惠政策，罰款和補(bǔ)繳地價(jià)比較便宜?？傮w上說(shuō)，如果這個(gè)政策能落地下來(lái)，將能夠?yàn)樯钲谂f改提速。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于部分違章建筑持有者來(lái)說(shuō)，此政策意味著新的政策出現(xiàn)，也利好后續(xù)對(duì)于此類(lèi)違法建筑的處理。不過(guò)，此次政策并非單純的小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)正概念，因?yàn)槔锩娓鄰?qiáng)調(diào)了“生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性歷史違建”的概念，對(duì)于此類(lèi)違建，主要是強(qiáng)調(diào)了以生產(chǎn)屬性為主的建筑形態(tài)，和小產(chǎn)權(quán)房居住屬性的建筑還是有差異，這是當(dāng)前理解此類(lèi)政策需要注意的內(nèi)容。當(dāng)然，通過(guò)此類(lèi)補(bǔ)繳地價(jià)的形式進(jìn)行“轉(zhuǎn)正”，是比較務(wù)實(shí)的做法。一方面是有助于此類(lèi)房源真正納入管控，有助于防范違章建筑無(wú)管控的尷尬現(xiàn)象出現(xiàn)。另一方面是通過(guò)此類(lèi)補(bǔ)繳地價(jià)，真正從市場(chǎng)化的角度進(jìn)行整改，即對(duì)違法行為進(jìn)行了懲罰，也有助于土地財(cái)政收入的增加。

近幾年，隨著深圳土地的緊缺和現(xiàn)房供應(yīng)量的減少，深圳逐漸進(jìn)入城市更新期。后續(xù)的城市更新項(xiàng)目逐漸增多，有一些投資客開(kāi)始把目光聚焦在深圳龐大體量的小產(chǎn)權(quán)房上，市場(chǎng)上也不乏“博拆遷”的小產(chǎn)權(quán)房公開(kāi)買(mǎi)賣(mài)。一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房都會(huì)開(kāi)具律師見(jiàn)證，但其實(shí)交易的違法性并不會(huì)因?yàn)橛新蓭熞?jiàn)證而合法化。深圳市司法局早在2009年就發(fā)文嚴(yán)厲禁止律師為違法建筑銷(xiāo)售行為提供見(jiàn)證服務(wù)，2016年再次發(fā)文禁止，雖然只是針對(duì)違法建筑類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房，但是有合法報(bào)建手續(xù)的小產(chǎn)權(quán)房，因不符合上市交易條件，如交易行為本身無(wú)效，見(jiàn)證同樣無(wú)效。

此前，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》，立刻引起社會(huì)廣泛關(guān)注。不過(guò)，對(duì)于城中村，更確切地說(shuō)是小產(chǎn)權(quán)房，在目前的住房架構(gòu)中始終是個(gè)尷尬的存在：法律不承認(rèn)其地位，在市場(chǎng)上不能自由交易，不能用來(lái)抵押貸款，而且時(shí)不時(shí)就遭遇清理違建的打擊。

（吳家明 證券時(shí)報(bào)網(wǎng)）