每經(jīng)編輯 李語涵

李宇嘉

2018年行至過半，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，盡管全國樓市成交量連續(xù)37個月回升，70個大中城市中有63個城市的房價在上漲，但隨著房地產(chǎn)“去杠桿”持續(xù)推進，調(diào)控政策疊加的效果開始顯現(xiàn)，樓市量價漲幅整體有所回落。

下半年，宏觀經(jīng)濟依然面臨較大下行壓力，金融市場違約案例增加，“去杠桿”將轉(zhuǎn)向“結(jié)構(gòu)性去杠桿”。

近日，國務(wù)院常務(wù)會議提出，積極的財政政策要更加積極，穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度，希望通過基建托底和民生“補短板”、疏通貨幣信貸政策傳導(dǎo)渠道，提高宏觀管理效率。

今年以來，“降準+MLF組合”成為央行實現(xiàn)流動性投放的主要方式。6~7月，央行通過MLF（中期借貸便利）操作已累計凈投放9055億元，流動性環(huán)境適度寬松將持續(xù)。

那么，如何防止釋放出的資金違規(guī)流入樓市？如何防止居民過度加杠桿？如何防止基建托底過程中又一次造成地方對房地產(chǎn)依賴加深？如何防止調(diào)控再次陷入周期性的松緊循環(huán)，造成新一輪房價上漲？

近期，部分城市甚至包括部分三四線城市樓市回溫趨勢顯現(xiàn)，投資和投機炒作泛起，這對下半年樓市調(diào)控和金融政策提出了嚴峻考驗。

對此，近期新華社文章《嚴格把“房住不炒”落到實處》明確提出，樓市調(diào)控正處于向長效機制完善落地的過渡關(guān)鍵期，地方政府要堅定不移地承擔調(diào)控主體責(zé)任，保持政策連續(xù)性、穩(wěn)定性，對工作不力、市場波動大、未實現(xiàn)調(diào)控目標的地方，應(yīng)予以堅決約談問責(zé)。

近期，一線城市紛紛以實際行動，表明繼續(xù)調(diào)控的決心。7月25日，北京市房山區(qū)住建委舉辦了商辦項目專項整治工作會，明確不得變相“以租代售”、不得為個人規(guī)避限購代辦工商注冊登記。

此外，廣州近期也出臺了住房公積金新政，一人多次離婚買房、多人頻繁買賣一套房的公積金提取“被叫停”。此外，非戶籍地、非繳存地異地購房，非配偶或非直系親屬共同購房等申請公積金提取，各地可結(jié)合自身實際情況階段性停止實施該類型提取政策，繼續(xù)實施該類型提取政策的地方，要嚴格審核申請?zhí)崛∽》抗e金的資格。 針對貸款購房比例回升，為控制杠桿率，深圳國有大行上調(diào)房貸利率，并釋放出公司購房限售5年，個人購房限售3年的調(diào)控新思路；上海市也表態(tài)“限購限貸”不放松。

目前，盡管“因城施策”的框架已形成，但很多地方依賴房地產(chǎn)的格局并未改變，樓市調(diào)控權(quán)責(zé)不平衡，調(diào)控效果不盡如人意。由于土地財政和稅收對房地產(chǎn)依賴較大，自主調(diào)控容易演化為“被動調(diào)控”，甚至“邊調(diào)控、邊松綁”。

那些房價上漲過快、市場秩序混亂的城市，盡管出臺了限售、限購等調(diào)控措施，但人才引進、公積金等政策又消解了部分調(diào)控力度。另外，囿于對樓市下滑的擔心，限購、限售措施等往往“高舉輕落”。

下一步調(diào)控，預(yù)計將更多強調(diào)地方主體責(zé)任。近期，國家7部委啟動長達半年的樓市亂象專項整頓活動，這是史上力度最大的樓市“嚴打”，也是“因城施策”框架下夯實地方主體責(zé)任的一次重大行動。

目前，無論房地產(chǎn)開發(fā)、交易體量還是房價，相比前幾年都上了好幾個臺階。因此，高位平衡、防范大起大落、防范行業(yè)風(fēng)險是主基調(diào)，以“穩(wěn)”為主是今年樓市調(diào)控的目標。在需求端打擊投機炒作，抑制房價上漲將是下半年調(diào)控的重點。

當前，以“限購、限貸、限價和限售”等為主的需求端調(diào)控體系已成型，下半年要做的就是“打補丁”。

首先，限購范圍會擴展至單身、未成年人、企業(yè)和無社保繳納記錄的一般學(xué)歷人才等群體，以此堵住以假離婚、子女或企業(yè)名義、人才名義等逃避限購的投機炒作。

其次，無住房交易記錄或首套房購置等剛需群體，將優(yōu)先獲得買房資格并享受搖號，并在按揭利率、交易稅費、保障房分配等方面獲得政策傾斜。

現(xiàn)在，樓市最關(guān)鍵的矛盾在于“去庫存”后的低庫存環(huán)境，而嚴格的“限價令”又催生了新房和二手房價格倒掛的現(xiàn)象。由于新房交易成本較低，價格倒掛進一步助推投機需求泛起，人為助長供需矛盾、惡化市場預(yù)期、擾亂交易秩序。

供求錯配未解決，樓市亂象將時有發(fā)生。筆者認為，下半年供給將進一步釋放。首先，三季度開始，樓市將迎來季節(jié)性供給高峰；其次，開發(fā)商融資環(huán)境趨嚴，終端需求尚在之時，規(guī)?！芭盼毁悺悲B加降低財務(wù)成本的訴求將倒逼供給內(nèi)生增加，房企將加速推盤以回籠資金。近期，部分房企供貨節(jié)奏提前，樓市供求失衡得到部分緩解，并迎來適度降價。

下半年，為防止出現(xiàn)資金違規(guī)流入樓市和居民過快“加杠桿”的情況，金融政策將進一步趨嚴。近期，房企海外發(fā)債收緊之后，監(jiān)管層進一步叫停房企公司債與票據(jù)互換，緊接著又收緊內(nèi)地房企在港發(fā)行熊貓債的通道。

目前，搶在政策進一步收緊之前，加快出貨，加速周轉(zhuǎn)以縮短銷售回款周期，降低財務(wù)成本，已成為房企共識，前期高價的項目低于預(yù)期入市將是常態(tài)。

同時，限購、限售、剛需優(yōu)先搖號等調(diào)控措施相繼出臺，人才及保障性住房、共有產(chǎn)權(quán)住房大規(guī)模供應(yīng)，價格和供應(yīng)兩端，都有利于確保合理需求得到滿足。夯實“房住不炒”，將逐步降低房價預(yù)期，緩解供求矛盾。

在人口繼續(xù)向大城市涌入的情況下，限售、限購、限貸等措施在中期繼續(xù)發(fā)揮效力，甚至成為熱點城市長效機制的一部分。堵住投機炒作的同時，這些措施通過降低交易頻率、增加交易程序和成本增強市場摩擦，讓虛高溢價逐步消退，這是在守住行業(yè)風(fēng)險底線，防止樓市大起大落等綜合因素考慮下，實現(xiàn)泡沫“軟著陸”的可行路徑。

同時，各地應(yīng)當借助調(diào)控“窗口期”，加大供給側(cè)改革攻堅力度。

首先，熱點城市和都市圈都在大力發(fā)展軌道交通，目前的問題是都市圈規(guī)劃、大城市軌交向外延伸已展開，但跨區(qū)域土地和公共服務(wù)一體化規(guī)劃仍滯后，無法疏導(dǎo)需求向外有效轉(zhuǎn)移。

其次，對于存量低效的商業(yè)辦公用地，要加快片區(qū)規(guī)劃和用地屬性調(diào)整向居住轉(zhuǎn)移，同時公共配套也要跟上，這些商業(yè)辦公地的用地和空間位置都很好，建設(shè)租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房，優(yōu)先分配給剛需群體，能有效分流需求。

最后，推動房地產(chǎn)稅盡快立法和實施，保護首套房需求，壓縮投機收益預(yù)期，真正實現(xiàn)“房住不炒”。

（作者為資深地產(chǎn)研究人士）