8月的第一天，蘇州四大行關(guān)于“房貸不滿5年，提前還款就收取違約金”的消息引爆了朋友圈。

有網(wǎng)友說(shuō)，這條款沒(méi)毛病，因?yàn)楹豌y行之間存在約定，提前還就需要支付違約金；

也有網(wǎng)友說(shuō)，這是銀行缺錢(qián)了。

那么，到底是怎么回事？

打擊炒房者 起到限售作用

這個(gè)政策有毛病嗎？

“對(duì)提前還款收費(fèi)很合理，貸款合同里也會(huì)事先約定”，某銀行人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)（ID：xhszzb）記者表示。

剛辦理完房貸的深圳居民吳先生告訴中國(guó)證券報(bào)（ID：xhszzb）記者：

“提前還款就是要收取違約金的，這個(gè)政策在全國(guó)其他城市的商業(yè)銀行也是執(zhí)行的。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

具體到蘇州四大行的政策，嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次蘇州違約金強(qiáng)調(diào)了5年內(nèi)提前還款的現(xiàn)象，這樣做考慮了兩點(diǎn)：一是銀行房貸工作需要保持穩(wěn)定，持續(xù)提前還款，會(huì)干擾銀行本身的房貸業(yè)務(wù)；二是銀行要執(zhí)行房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策。從此類政策內(nèi)容看，提前還款部分也和樓盤(pán)套現(xiàn)等做法有關(guān)，給予此類違約金，是希望形成類似限售的效應(yīng)，即持有住房的時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)。

在具體情況中，此類操作對(duì)于部分急于換房的群體來(lái)說(shuō)，會(huì)增加成本，從而對(duì)二套購(gòu)房行為有一定的對(duì)沖或利空作用。

一位業(yè)內(nèi)人士接受中國(guó)證券報(bào)（ID：xhszzb）記者采訪時(shí)也表示，當(dāng)下貸款未滿5年、提前還款的現(xiàn)象十分常見(jiàn)，房東通常需要把手上的房屋貸款結(jié)清了，才能夠做產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。蘇州四大行此舉意圖仍是在打擊炒房者，起到限售作用，以此來(lái)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)。

“今年提前還房貸的人越來(lái)越多，有一部分是因?yàn)轭A(yù)期房?jī)r(jià)要跌，所以提前還完房貸或者解除質(zhì)押后，趕緊出手。”一位銀行人士告訴中國(guó)證券報(bào)（ID：xhszzb）記者。

銀行流動(dòng)性相對(duì)充裕

銀行缺錢(qián)嗎？

業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前銀行流動(dòng)性處于相對(duì)充裕狀態(tài)。銀行的上述政策說(shuō)明目前銀行資金充裕，無(wú)處放款。房貸回收后沒(méi)有好的貸款去向，預(yù)計(jì)收益會(huì)減少，所以才拉長(zhǎng)了提前還款需滿足的年限。

中信證券固定收益首席研究員明明說(shuō)，受益于降準(zhǔn)和MLF中長(zhǎng)期資金投放，7月銀行體系流動(dòng)性明顯寬松并得到延續(xù)。7月初的定向降準(zhǔn)成就了銀行體系流動(dòng)性總體的充裕，降準(zhǔn)后連續(xù)多日的公開(kāi)市場(chǎng)流動(dòng)性凈回籠，逐步使流動(dòng)性總量回歸合理水平。隨后，央行采取大額流動(dòng)性凈投放對(duì)沖季節(jié)性和臨時(shí)性因素，維持銀行體系流動(dòng)性的合理充裕。

展望8月流動(dòng)性，明明認(rèn)為，7月31日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議，明確提出貨幣政策穩(wěn)健取向和流動(dòng)性管理目標(biāo)——維持銀行體系流動(dòng)性總量合理充裕，政策基調(diào)并不會(huì)邊際收緊，成為8月流動(dòng)性稍寬松的基礎(chǔ)。

提前還款需要滿足的期限越來(lái)越長(zhǎng)

本文開(kāi)頭的消息也得到了銀行的確認(rèn)：若在五年內(nèi)提前還款，提前還款違約金=提前還款金額*貸款執(zhí)行月利率*6個(gè)月。

不過(guò)，在差不多5年前，只要正常還款6個(gè)月，就可以提前還款。

中國(guó)證券報(bào)（ID：xhszzb）記者經(jīng)過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上海的房貸市場(chǎng)上，提前還款需要滿足的期限越來(lái)越長(zhǎng)。

目前，某大型國(guó)有銀行對(duì)提前還款的規(guī)定是，貸款發(fā)放36個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)?zhí)崆斑€款的，需要貸款人一次性支付提前還款違約金。提前還款違約金=提前還款金額*貸款執(zhí)行月利率*6個(gè)月。

如果按照目前通行的首套房貸利率上浮10%計(jì)算，貸款執(zhí)行年利息為5.39%。

另一家大型國(guó)有銀行的相關(guān)人士接受中國(guó)證券報(bào)（ID：xhszzb）記者采訪時(shí)透露，不同的樓盤(pán)、貸款人，需要滿足的提前還款期限也不同。“目前最短的是1年。8月份的政策和年初相比沒(méi)有變化。”

目前，上海市場(chǎng)上比較常見(jiàn)的做法是，需要正常還貸3年以后才能提前還款。

部分購(gòu)房者：不會(huì)提前還貸

銀行不希望購(gòu)房者提前還款，實(shí)際上，在貸款買(mǎi)房的人中，也有相當(dāng)一部分不愿意提前還款。尤其是一些有經(jīng)濟(jì)頭腦的人士。

中國(guó)證券報(bào)（ID：xhszzb）記者了解到，有某銀行行長(zhǎng)，不僅自己不提前還款，也告訴周?chē)挠H朋好友不要提前還。

他的理由很簡(jiǎn)單：

首先，老百姓也就是在買(mǎi)房子的時(shí)候，才能從銀行一次性借出大筆資金，所以要用足這個(gè)機(jī)會(huì)；

其次，現(xiàn)在的利率并不高，尤其是房貸利率，即使上浮10%也遠(yuǎn)低于市面上的消費(fèi)貸款利率；

最后，大額房貸其實(shí)能夠部分對(duì)沖通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。

房產(chǎn)中介：對(duì)市場(chǎng)影響有限

有房產(chǎn)中介告訴中國(guó)證券報(bào)（ID：xhszzb）記者，提前還貸政策的微調(diào)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的影響有限。相比較而言，該政策對(duì)二手房交易的影響要大于新房。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)中國(guó)證券報(bào)（ID：xhszzb）記者說(shuō)：“我覺(jué)得影響不是特別大，這個(gè)政策主要還是震懾那些短炒投機(jī)客，他們往往用足杠桿，兩三年內(nèi)一定會(huì)套現(xiàn)。現(xiàn)在面臨違約金的問(wèn)題，勢(shì)必增加炒作成本，將影響他們的利潤(rùn)空間。但正常買(mǎi)家不會(huì)那么早就還貸的，畢竟房貸還算是低的用錢(qián)成本。”

7月份，上海樓市成交量回暖明顯。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，7月23日至29日一周內(nèi)新建商品住宅成交面積20.7萬(wàn)平方米，環(huán)比增加5.4%，創(chuàng)年內(nèi)周度成交新高。

銀行：看好個(gè)貸資產(chǎn)

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，個(gè)人住房按揭貸款有房地產(chǎn)作為抵押物，是非常安全、但收益率相對(duì)不高的一類優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行在按揭貸款上議價(jià)能力較強(qiáng)，也有能力持續(xù)提高利率。

近日，多個(gè)地區(qū)銀行宣布上調(diào)個(gè)人房貸利率，而廣州地區(qū)外資行、城商行的房貸利率出現(xiàn)了下調(diào)的情況，對(duì)此嚴(yán)躍進(jìn)表示，這很大程度上說(shuō)明銀行貸款政策不會(huì)一味收緊，而是會(huì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。

中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院高級(jí)研究員董希淼認(rèn)為，少數(shù)銀行下調(diào)房貸利率與其自身業(yè)務(wù)發(fā)展策略有關(guān)。一些銀行有一定的信貸規(guī)模，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)相對(duì)穩(wěn)健，可能會(huì)將這一業(yè)務(wù)作為下一步的發(fā)展重點(diǎn)，所以通過(guò)下調(diào)利率來(lái)?yè)屨几嗟氖袌?chǎng)。