每經(jīng)記者 唐潔 攝影報(bào)道    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“7·31政策的措詞非常嚴(yán)厲，沒(méi)有放松的意思。從歷史對(duì)比來(lái)看，這次中央也在提構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制，就是盡量不要把房地產(chǎn)作為短期刺激或收縮的工具。現(xiàn)在既然供求大致平衡，進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展階段，肯定要給這個(gè)市場(chǎng)一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期。”香港交易所董事總經(jīng)理、中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松在博鰲地產(chǎn)論壇上表示。

從全國(guó)的趨勢(shì)看，一些二線城市還會(huì)繼續(xù)享受城市化加速的相關(guān)紅利，但突破口很可能是從城市群建設(shè)入手，即中心城市帶上周邊二三線城市。三四線城市的棚改貨幣化支撐作用在慢慢減弱，規(guī)模、銷售占比慢慢降低。增量時(shí)代的需求在逐步放緩。

開發(fā)投資對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用在減弱

當(dāng)前，中國(guó)的戶均套數(shù)已經(jīng)超過(guò)1，供求在大致走向一個(gè)平衡，這也是為什么現(xiàn)在決策者有這么大的決心，用這么嚴(yán)厲的措施來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)跟以前不一樣的地方。作為一個(gè)研究者，我也在想，決策總是有一定依據(jù)和數(shù)據(jù)支持，背后的支持可能就是大致判斷現(xiàn)在套數(shù)夠了，調(diào)控力度大一點(diǎn)，問(wèn)題也不大。

所以由此可以推斷的就是，開發(fā)投資對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用確實(shí)在減弱。

越來(lái)越多城市的二手房交易占主導(dǎo)，這是我們可能也要面對(duì)的另一個(gè)現(xiàn)實(shí)。房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)，從原來(lái)的開發(fā)投資階段，越來(lái)越多地轉(zhuǎn)到了圍繞房屋構(gòu)建的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，這也是為什么那么多開發(fā)商開始改名字的原因。以前，開發(fā)商覺得自己主要的利潤(rùn)來(lái)自蓋新房，現(xiàn)在可能慢慢試圖沿著產(chǎn)業(yè)鏈去延伸布局。

但是，房地產(chǎn)的需求還在，只不過(guò)這種需求更多的是提升居住品質(zhì)，所以我們可以看到現(xiàn)在以改善性需求為代表的品質(zhì)居住上升得比較快，不同年齡階段的需求特征很明顯。

城市圈內(nèi)部房?jī)r(jià)的聯(lián)動(dòng)性在增強(qiáng)

大家經(jīng)常說(shuō)逃離北上廣深，但實(shí)際上從幼兒園在園人數(shù)、常住人口、小學(xué)在校人口來(lái)看，并沒(méi)有出現(xiàn)逃離北上廣深，而且是在向這些城市群集聚。

流動(dòng)人口占比跟房?jī)r(jià)的相關(guān)性非常大，現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)向幾個(gè)主要的城市圈集中，這個(gè)趨勢(shì)也非常明顯。所謂3+6城市群，三個(gè)城市群是：環(huán)北京、環(huán)上海和環(huán)深圳廣州，6個(gè)城市群是長(zhǎng)江中下游城市群，這四個(gè)城市的二手交易量占比基本在半數(shù)以上。所以，觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)，基本上從這四個(gè)城市群中就能大致知曉。

而且我們也看到，雖然在嚴(yán)厲的調(diào)控下，城市圈內(nèi)部房?jī)r(jià)的聯(lián)動(dòng)性在增強(qiáng)。比如，較典型的是北京和燕郊，與月均成交量對(duì)應(yīng)的價(jià)格波動(dòng)，顯示市場(chǎng)確實(shí)在進(jìn)入調(diào)整期。

去庫(kù)存政策、棚改貨幣化效力減弱

從歷史對(duì)比來(lái)看，長(zhǎng)效機(jī)制就是盡量不要把房地產(chǎn)市場(chǎng)作為短期的刺激或收縮工具，現(xiàn)在既然供求大致平衡，進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展階段，就要給這個(gè)市場(chǎng)一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期。

庫(kù)存在走低，去化在縮短，這是很現(xiàn)實(shí)的特征。從下半年的政策來(lái)看，去庫(kù)存的政策、棚改的貨幣化政策可能會(huì)慢慢減弱，資金面可能會(huì)有改善。

從全國(guó)的趨勢(shì)看，一些二線城市，他們還會(huì)繼續(xù)享受城市化加速的相關(guān)的紅利，但突破口很可能是從城市群的建設(shè)，這些城市群內(nèi)部大中小城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，很可能會(huì)成為下一階段中國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需的政策重點(diǎn)?，F(xiàn)階段，三四線城市的棚改貨幣化安置效應(yīng)在慢慢減弱，規(guī)模、銷售的占比慢慢降低，這是市場(chǎng)的一個(gè)錯(cuò)配。我們把地批到了三四線城市，但把人留在一二線城市；棚改把三四線城市原來(lái)的土地消化得很快，而新增的土地下一步如何與之匹配，這是我們需要考慮的。