每經(jīng)記者 唐潔 蔡雅蕓    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“房地產(chǎn)緊縮仍然要堅持，金融嚴監(jiān)管仍然要持續(xù)。”摩根大通董事總經(jīng)理朱海斌表示。

今年不會出現(xiàn)明顯的政策放松

朱海斌在梳理過去10年宏觀政策變化時說，2008年以后，基本上每隔三年就會出現(xiàn)一次政策放松，其中2008年4萬億的刺激政策，是中國經(jīng)濟過去10年最強的刺激。另外，2012、2013和2015、2016年又有兩次政策放松。

朱海斌認為，今年財政政策、貨幣政策以及匯率政策在調(diào)整的同時都同步強調(diào)持續(xù)收緊房地產(chǎn)市場監(jiān)管和嚴控，這是與以往不同的地方。

“財政政策、貨幣政策、匯率政策、房地產(chǎn)政策、監(jiān)管政策”，是朱海斌提出判斷政策松緊的五個方面。

在財政政策上，朱海斌分析稱，2018年全年不會有明顯放水。從財政赤字的水平看，2018年很可能與2017年接近，所以這次財政刺激力度也會比以往弱。

在貨幣政策上，朱海斌表示，利率政策和信貸政策的力度也可能遠弱于以往。首先是利率政策，2008年、2012年、2015年，歷次貨幣政策放水都伴隨著一系列降息舉措，但目前為止，銀行存貸款利率沒有任何調(diào)整。另外，從信貸增速看，今年4月央行降準之后，廣義的信貸增速一路下行，6月份創(chuàng)下歷史新低，我們分析央行的目標就是組織社會融資水平的下滑，下半年增速可能穩(wěn)定在10%左右。

金融監(jiān)管上，“4月以來，資管新規(guī)、理財新規(guī)陸續(xù)出臺，表明嚴監(jiān)管的方向不會有明顯變化。”朱海斌說。

商品房市場可能趨向政府主導(dǎo)

就房地產(chǎn)行業(yè)，朱海斌對目前的宏觀政策做了三輪解讀。

一是下半年房地產(chǎn)市場可能會出現(xiàn)溫和下滑。從房地產(chǎn)投資增速的規(guī)模來看，上半年增長10%，這并不是一個可持續(xù)水平，下半年可能會維持在4%到5%之間，全年維持在7%左右。

二是行業(yè)深度整合，大房企和中小房企之間的分化可能會進一步加劇。2020年之前，前8位房地產(chǎn)開發(fā)商的市場份額可能占到35%左右，前20位可能會超過50%，這與目前的房地產(chǎn)市場格局有所不同。

三是從政策來看，2017年應(yīng)該說是繼2003、2004年以后房地產(chǎn)政策變化最大的一年。新的樓市供應(yīng)格局之下，商品房和保障房市場基本呈現(xiàn)并行局面。

目前我們所看到的種種行政措施可能會更加長期化，這對市場來說風(fēng)險較大。以往商品房是以市場為主導(dǎo)的價格機制，未來則可能趨向由政府主導(dǎo)，管控價格、管控數(shù)量，這對房企來說可能是最大的政策挑戰(zhàn)。

從整個房地產(chǎn)行業(yè)來看，未來城鎮(zhèn)化仍然有一定的增量空間。未來支持新一輪行業(yè)需求的，不能簡單說是一二線城市，還是三四線城市，更多的是城市群聚集帶來的效應(yīng)。