每經(jīng)記者 袁恩澤    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

“舊住宅區(qū)未達(dá)到20年的，原則上不劃入拆除范圍。”存量時(shí)代的城市更新，向來(lái)不乏話題性。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，繼4月24日《深圳市拆除重建類(lèi)城市更新單元規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定（征求意見(jiàn)稿）》，4月26日《深圳市拆除重建類(lèi)城市更新土地、建筑物信息核查及歷史用地處置規(guī)定（征求意見(jiàn)稿）》，6月14日《深圳市城市更新單元規(guī)劃容積率審查規(guī)定（征求意見(jiàn)稿）》后，深圳城市更新規(guī)劃年內(nèi)再添重磅。8月6日，深圳市規(guī)劃國(guó)土委起草《深圳市拆除重建類(lèi)城市更新單元計(jì)劃申報(bào)規(guī)定（征求意見(jiàn)稿）》和《深圳市拆除重建類(lèi)城市更新單元計(jì)劃審批操作規(guī)則(征求意見(jiàn)稿)》，其中明確，舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)建筑物建成時(shí)間未達(dá)到15年，以及舊住宅區(qū)未達(dá)到20年的，原則上不劃入拆除范圍。

本次意見(jiàn)征求稿明確，位于更新五年專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃范圍的彈性與剛性要求；計(jì)劃申報(bào)拆除范圍用地面積應(yīng)大于1萬(wàn)平方米，即取消小地塊更新申報(bào)要求；新增“工改保”項(xiàng)目的規(guī)定；增加“計(jì)劃調(diào)整”“計(jì)劃調(diào)出”兩個(gè)章節(jié)；啟動(dòng)更新單元計(jì)劃自動(dòng)失效機(jī)制。

取消小地塊更新：羅湖和福田受影響較大

針對(duì)“計(jì)劃申報(bào)拆除范圍用地面積應(yīng)大于1萬(wàn)平方米，即取消小地塊更新申報(bào)要求“，深圳市合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇認(rèn)為，當(dāng)前如果政策導(dǎo)向確實(shí)是取消小地塊更新，那么對(duì)于城市更新既有區(qū)域勢(shì)必帶來(lái)較大影響，特別是羅湖和福田。

羅宇表示，本次計(jì)劃申報(bào)新政要求拆除范圍必須在1萬(wàn)平方米以上，不禁讓人聯(lián)想到此前坊間流傳的一份深圳市規(guī)土委的文件，其中就提出取消小地塊城市更新。

小地塊更新借鑒于國(guó)際上有成功經(jīng)驗(yàn)的“針灸式”更新模式，主要適用于特區(qū)內(nèi)原四個(gè)行政區(qū)（羅湖、南山、鹽田、福田）。由于舊城區(qū)域老危舊情況普遍存在，而且許多項(xiàng)目占地面積較小，按照原城市更新辦法要求，無(wú)法通過(guò)城市更新進(jìn)行改造盤(pán)活。因此在2014年，深圳市政府提出原特區(qū)內(nèi)占地超過(guò)3000平方米的項(xiàng)目可以申請(qǐng)小地塊更新，其后也立項(xiàng)了一批項(xiàng)目。但是后來(lái)也發(fā)現(xiàn)了一些問(wèn)題，比如，小地塊更新很難為城市貢獻(xiàn)公共利益用地和設(shè)施，而且開(kāi)發(fā)量增大后還會(huì)帶來(lái)更大的公共配套需求，造成更大的交通壓力等。

“原特區(qū)內(nèi)小地塊更新項(xiàng)目，未來(lái)只能聯(lián)合成更大的城市更新單元進(jìn)行申報(bào)和開(kāi)發(fā)，其中利益分配會(huì)是個(gè)較大問(wèn)題。原特區(qū)內(nèi)將回歸2014年以前的連片更新，城市更新項(xiàng)目數(shù)量和實(shí)施速度都會(huì)有所放緩，老舊物業(yè)及其土地交易價(jià)格也將有所調(diào)整。”羅宇說(shuō)。

舊住宅區(qū)未達(dá)20年原則上不拆

根據(jù)文件，拆除范圍內(nèi)建筑物應(yīng)在2009年12月31日前建成。建筑年限要求參考《暫行措施》的要求，舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)建筑物建成時(shí)間需15年，舊住宅區(qū)為20年。即舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)建筑物建成時(shí)間未達(dá)到15年，以及舊住宅區(qū)未達(dá)到20年的，原則上不劃入拆除范圍。

對(duì)此，中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，這個(gè)表述意味著深圳城市更新對(duì)于舊住宅拆除年限進(jìn)一步寬容，也意味著深圳正在加快城市更新的速度。

“因?yàn)樽钤缫?guī)定舊住宅不到30年是不能拆的，后來(lái)又有文件說(shuō)未達(dá)20年的不能拆，而最新表述是舊住宅未到20年，原則上不拆。原則上不拆和未到20年不拆，是兩個(gè)概念。”宋丁認(rèn)為，原則上不拆，一般來(lái)講不拆，但是也不排除特殊情況下經(jīng)政府批準(zhǔn)可以拆，意味著一小部分這樣的住宅可能會(huì)突破20年的限制。

舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)建筑年限未滿15年的符合下列條件之一的也可申請(qǐng)拆除重建：拆除范圍內(nèi)建成時(shí)間未滿15年的建筑物占地面積之和原則上不得大于6000平方米，且不超過(guò)拆除范圍用地面積的1/3；拆除范圍內(nèi)法定規(guī)劃確定的公共利益用地面積原則上不小于拆除范圍用地面積的40%，或者該城市更新單元涉及法定規(guī)劃（法定圖則或分區(qū)規(guī)劃）要求落實(shí)不小于6500平方米獨(dú)立占地的公共服務(wù)設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施。

另外，2007年6月30日前建成的舊工業(yè)區(qū)申請(qǐng)拆除重建，更新方向應(yīng)為普通工業(yè)（M1）；國(guó)有已出讓用地在2007年6月30日之前已建設(shè)，但建設(shè)面積不足合同或有關(guān)批準(zhǔn)文件確定的建筑面積，不涉及閑置土地或閑置土地處置已完成，可劃入拆除范圍；對(duì)于單一宗地的“工改工”項(xiàng)目，部分建筑物未滿15年但滿足舊工業(yè)區(qū)綜合整治類(lèi)更新年限要求，且該部分建筑物建筑面積不超過(guò)宗地總建筑面積1/3的，可申請(qǐng)以拆除重建為主、綜合整治為輔的城市更新。

有利于提高審批速度和效率

此次深圳全市統(tǒng)一的城市更新計(jì)劃申報(bào)及審批政策調(diào)整，將改變各區(qū)不同的政策規(guī)則，審批規(guī)則統(tǒng)一有利于提高審批速度和效率。

新政重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了城市更新公共利益貢獻(xiàn)保障，進(jìn)一步明確城市更新單元計(jì)劃調(diào)整與調(diào)出規(guī)則、工改保及工改工相關(guān)申報(bào)規(guī)定，在市區(qū)權(quán)責(zé)上進(jìn)一步明確分工責(zé)任，以及明確審查事項(xiàng)、原則與標(biāo)準(zhǔn)、流程與時(shí)限，某種意義上對(duì)開(kāi)發(fā)商的城市更新投資拓展給予了更明確的指引。

但可以預(yù)見(jiàn)的是，新政與目前各區(qū)計(jì)劃申報(bào)政策調(diào)整銜接肯定會(huì)有一個(gè)過(guò)程，對(duì)于城市更新項(xiàng)目計(jì)劃申報(bào)進(jìn)程或多或少會(huì)帶來(lái)一定影響。“在當(dāng)前金融環(huán)境不容樂(lè)觀的情況下，開(kāi)發(fā)企業(yè)務(wù)必穩(wěn)妥處理好項(xiàng)目融資及資金成本，保障項(xiàng)目現(xiàn)金流。而市場(chǎng)上城市更新項(xiàng)目交易亦將日益增多，項(xiàng)目投資研判更需謹(jǐn)慎細(xì)致。”羅宇建議道。