每經(jīng)記者 袁恩澤 董青枝    每經(jīng)編輯 林菁晶    

圖片來(lái)源：深圳中原研究中心

今年3月，深圳市針對(duì)二手房交易，統(tǒng)一成交價(jià)、評(píng)估價(jià)以及網(wǎng)簽價(jià)，并以此來(lái)計(jì)稅以及申請(qǐng)貸款；5月，首例搖號(hào)買(mǎi)房樓盤(pán)招商雙璽的入市，業(yè)內(nèi)將此解讀為限價(jià)的必然結(jié)果，限價(jià)+搖號(hào)或成未來(lái)調(diào)控標(biāo)配；再到最近7月底，政府“打補(bǔ)丁”式的出臺(tái)新的樓市調(diào)控政策。

至此，深圳市新建商品住宅均價(jià)保持21個(gè)月連降，實(shí)現(xiàn)了房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)、逐步有回落的調(diào)控目標(biāo)。

限價(jià)搖號(hào)下難掩瘋狂

限價(jià)政策的原意是踐行“房住不炒”的理念，讓更多人以可以承受的價(jià)格買(mǎi)房。在深圳，連續(xù)三個(gè)項(xiàng)目的搖號(hào)選房，將樓市熱情推到了近兩年的一個(gè)高峰。

今年5月，招商雙璽三期取得預(yù)售證，此次開(kāi)盤(pán)是深圳首個(gè)采取政府監(jiān)督搖號(hào)開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目。彼時(shí)，167套房源備案價(jià)均為12萬(wàn)元/平方米，價(jià)格區(qū)間在8.17萬(wàn)-15.42萬(wàn)元/平方米。整體均價(jià)在12萬(wàn)左右，算下來(lái)一套的價(jià)格大部分在兩千萬(wàn)以上。

而即便如此，還是被市場(chǎng)認(rèn)為“劃算”，因?yàn)樵摌潜P(pán)附近的半島城邦價(jià)格已經(jīng)賣(mài)到了14萬(wàn)+，而這里的低樓層還有8萬(wàn)的價(jià)格。購(gòu)房者需要提前交過(guò)500萬(wàn)誠(chéng)意金才拿到搖號(hào)資格，666人認(rèn)籌，凍結(jié)資金33.3億元，167套房源被搶購(gòu)一空。

6月15日，萬(wàn)科蛇口公館也采用搖號(hào)選房，只不過(guò)這次是采取官方搖號(hào)系統(tǒng)開(kāi)盤(pán)。均價(jià)8.55萬(wàn)元/平方米，最低7.97萬(wàn)元/平方米。萬(wàn)科蛇口公館在前海公證處，使用公證處的系統(tǒng)，對(duì)通過(guò)資料審核并完成誠(chéng)意登記手續(xù)的誠(chéng)意客戶(hù)進(jìn)行搖號(hào)，以確定選房順序。繳納誠(chéng)意金的客戶(hù)總共為669組，均為自然人，萬(wàn)科蛇口公館此次開(kāi)盤(pán)的可售房源為194套。669人搶194套，中簽率29%左右。

對(duì)比周邊項(xiàng)目均價(jià)，萬(wàn)科蛇口公館具有相當(dāng)大的優(yōu)勢(shì)。和其他新房搖號(hào)的城市一樣，參與搖號(hào)，中簽即掙錢(qián)，是認(rèn)籌者眾多的主要原因。據(jù)了解，周邊二手房棲游記在售，掛盤(pán)價(jià)格區(qū)間為6.7萬(wàn)~9.7萬(wàn)元/平方米；港灣花園在售，價(jià)格區(qū)間約6萬(wàn)~7.4萬(wàn)元/平方米；周邊賣(mài)得最好的二手房是春樹(shù)里，成交價(jià)格為5.7萬(wàn)~8.2萬(wàn)元/平方米。

6月27日，華潤(rùn)城潤(rùn)府三期開(kāi)盤(pán)。據(jù)深圳華潤(rùn)城官方消息，本次三期共741套住宅，戶(hù)型為89~190平方米的2~4房，將采取線(xiàn)上認(rèn)籌和官方搖號(hào)的方式銷(xiāo)售，誠(chéng)意金200萬(wàn)。預(yù)售住宅備案價(jià)格為7.53萬(wàn)-9.27萬(wàn)元/平方米。

地處南山核心地段，近萬(wàn)象天地、地鐵站，帶南山外國(guó)語(yǔ)學(xué)校（集團(tuán)）旗下新大沖小學(xué)及九年一貫制科華學(xué)校學(xué)區(qū)，此前的一期、二期開(kāi)盤(pán)均引發(fā)大量關(guān)注。據(jù)中介網(wǎng)上顯示，華潤(rùn)城潤(rùn)府一期二手房掛牌價(jià)為10~11萬(wàn)元/平方米。周邊二手房均價(jià)也在9萬(wàn)元/平方米左右。最低約800萬(wàn)的總價(jià)、8萬(wàn)多的單價(jià)，讓更多剛需人群“摩拳擦掌”。

據(jù)深圳華潤(rùn)城微信公眾號(hào)6月28日晚間披露，本次公證選房于6月28日上午7點(diǎn)啟動(dòng)簽到，9點(diǎn)客戶(hù)開(kāi)始進(jìn)入選房區(qū)選房，在17點(diǎn)32分公證搖號(hào)762號(hào)時(shí)，本次推售的741套住宅房源售罄。即不滿(mǎn)9個(gè)小時(shí)741套住宅房源售罄。

對(duì)比以上三個(gè)搖號(hào)樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，這些“遭搶”樓盤(pán)的地段、配套等都比較好，屬于稀缺資源。大部分購(gòu)房者看好深圳未來(lái)發(fā)展，持有核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)保值增值；其次在限價(jià)下，價(jià)格低于消費(fèi)者預(yù)期，有“買(mǎi)到即賺到”的心態(tài)；再次就是資金需要釋放，畢竟房產(chǎn)相對(duì)股市、理財(cái)產(chǎn)品來(lái)說(shuō)比較有保障，也可以改善居住需求。

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

新房二手房?jī)r(jià)格倒掛

“限價(jià)”環(huán)境下，深圳樓市新入市的新房與周?chē)址績(jī)r(jià)格形成倒掛，新房成為了市場(chǎng)上的“香餑餑”。購(gòu)房群體遠(yuǎn)大于房源數(shù)量，優(yōu)質(zhì)新房往往一房難求，“喝茶費(fèi)”、“提前訂房”等違規(guī)操作的傳聞不絕于耳。

“鎂刻地產(chǎn)”記者了解到，包括華潤(rùn)城潤(rùn)府三期、中洲灣一期、華強(qiáng)城一期等項(xiàng)目更是在開(kāi)盤(pán)前接連發(fā)布聲明，以正視聽(tīng)。對(duì)于海上世界雙璽花園三期二、三棟銷(xiāo)售將采取“政府監(jiān)督抽簽選房”，深圳地產(chǎn)圈的輿論場(chǎng)也一時(shí)嘩然。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限價(jià)背景下一二手房?jī)r(jià)格倒掛中長(zhǎng)期存在，當(dāng)新房供應(yīng)體量達(dá)到比較大規(guī)模時(shí)，二手房?jī)r(jià)格將向新房靠攏回歸，這也是政府希望達(dá)到的目的——引導(dǎo)房?jī)r(jià)穩(wěn)中回落。

實(shí)際上，出現(xiàn)搖號(hào)搶房現(xiàn)象，“限價(jià)”政策不過(guò)只是表面原因，而根源出在供求關(guān)系上。而 “限價(jià)”作為最近一輪樓市限購(gòu)政策的主要內(nèi)容之一，即便頗受爭(zhēng)議，但與限購(gòu)、限貸一樣，發(fā)揮了應(yīng)有的功能。我們可以看到，在一線(xiàn)城市，限價(jià)對(duì)于遏制房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭的作用不小。

Q房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)研究員唐小贊告訴記者，限價(jià)一是對(duì)新房住宅價(jià)格的影響，最直接的就是“10·4”以后的新房住宅價(jià)格的連跌，從近22個(gè)月均價(jià)走勢(shì)看，大趨勢(shì)更傾向于新房?jī)r(jià)格趨穩(wěn)，且隨著限價(jià)政策的持續(xù)執(zhí)行，價(jià)格平穩(wěn)的預(yù)期不會(huì)發(fā)生改變。此外，由于新房二手的價(jià)格的聯(lián)動(dòng)作用，在新房?jī)r(jià)格預(yù)期穩(wěn)定的情況下，二手住宅的均價(jià)也基本穩(wěn)定，僅小幅微漲，呈緩慢爬坡態(tài)勢(shì)。

戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管及高級(jí)董事張曉端分析稱(chēng)，總體上深圳新房市場(chǎng)呈現(xiàn)個(gè)盤(pán)異?；馃崤c整體低位趨穩(wěn)并存的現(xiàn)象。新房限價(jià)嚴(yán)格與周邊的二手房?jī)r(jià)格倒掛，在一定程度上吸引了部分投資投機(jī)需求。不過(guò)限價(jià)是一個(gè)過(guò)程，相信一二手房?jī)r(jià)格的剪刀差會(huì)越來(lái)越小，目前的新房預(yù)售價(jià)格相當(dāng)于給了市場(chǎng)一個(gè)參考價(jià)。

調(diào)控政策再加碼

7月31日，深圳樓市調(diào)控升級(jí)：暫停企事業(yè)法人單位購(gòu)買(mǎi)新建商品住房和二手住房；供應(yīng)用地上建設(shè)的商務(wù)公寓一律只租不售，個(gè)人、企事業(yè)單位新購(gòu)買(mǎi)的商務(wù)公寓5年內(nèi)限售；居民家庭新購(gòu)買(mǎi)的新建商品住房和二手住房3年內(nèi)限售。此外，離婚2年內(nèi)申請(qǐng)住房貸款，貸款首付款比例不低于七成；但離婚前無(wú)房無(wú)貸仍按三成執(zhí)行，僅有一套房按五成執(zhí)行，購(gòu)房前2年內(nèi)有兩次及以上離婚記錄按七成執(zhí)行。

圖片來(lái)源：深圳中原研究中心

至此，深圳樓市在經(jīng)過(guò)一年多的嚴(yán)格調(diào)控政策后，創(chuàng)下了一手房連降21個(gè)月的紀(jì)錄，為何再次加碼調(diào)控政策成為嚴(yán)厲調(diào)控的對(duì)象？

深圳市政府在解讀新政時(shí)表示，盡管市場(chǎng)基本平穩(wěn)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作現(xiàn)場(chǎng)仍然存在，特別是新房市場(chǎng)，近期出現(xiàn)了企業(yè)參與炒房、個(gè)人借助離婚炒房、利用商務(wù)公寓炒房等現(xiàn)象，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展帶來(lái)不利影響。

8月3日，深圳市政府通過(guò)深圳政府在線(xiàn)正式發(fā)布《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)》，這也意味著深圳版“房改”方案正式落地。

此次意見(jiàn)與前期的征求意見(jiàn)稿總體思路相同，意味著未來(lái)18年(2018-2035)深圳的住房發(fā)展大方針出臺(tái)，業(yè)內(nèi)把此次政策解讀為深圳的“二次房改”。

《意見(jiàn)》總體設(shè)計(jì)為，堅(jiān)持以住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線(xiàn)，突出多層次、差異化、全覆蓋，針對(duì)不同收入水平的居民和專(zhuān)業(yè)人才等各類(lèi)群體，構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系。充分發(fā)揮政府、企業(yè)、社會(huì)組織等各類(lèi)主體作用，優(yōu)化調(diào)整增量住房結(jié)構(gòu)，盤(pán)活規(guī)范存量住房市場(chǎng)。

中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，這是深圳住房制度改革歷史上最重要的文件，是精準(zhǔn)落實(shí)中央“房住不炒”戰(zhàn)略的落地性文件，是將深刻影響深圳未來(lái)多年住房供需關(guān)系體系的長(zhǎng)期指導(dǎo)性文件。從某種意義上說(shuō)，這份文件代表了大灣區(qū)未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的政策導(dǎo)向，即在基本尊重過(guò)去房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)上，以“房住不炒”和“住有所居”的民生價(jià)值為導(dǎo)向，實(shí)施住房制度的革命性變革，引導(dǎo)房地產(chǎn)進(jìn)而影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)向更加健康的方向發(fā)展。

購(gòu)房者觀(guān)望情緒增加

深圳中原數(shù)據(jù)顯示，去年深圳新房供應(yīng)幾乎腰斬，新增供應(yīng)不足之下，深圳房?jī)r(jià)仍處于高位盤(pán)整期。

今年上半年全市共新增預(yù)售項(xiàng)目38個(gè)，同比去年上半年下降11%。其中一季度住宅供應(yīng)斷層，連續(xù)兩個(gè)月無(wú)一住宅項(xiàng)目入市，一度出現(xiàn)“房荒”；二季度以來(lái)供應(yīng)逐漸增加，萬(wàn)科瑧山府、山語(yǔ)海二期、海上世界雙璽、萬(wàn)科蛇口公館、中海天鉆、華潤(rùn)城潤(rùn)府三期六項(xiàng)目均于開(kāi)盤(pán)當(dāng)日告罄。

業(yè)內(nèi)人士多認(rèn)為，下半年隨著資金壓力的增加，預(yù)計(jì)房企將加快推盤(pán)節(jié)奏以回籠資金，供應(yīng)量或?qū)⒂兴黾印?/p>

而隨著調(diào)控政策再次加碼，“鎂刻地產(chǎn)”記者走訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，目前市場(chǎng)短期觀(guān)望情緒增加，市場(chǎng)熱度可能下降。但現(xiàn)階段限價(jià)政策持續(xù)執(zhí)行，新房的關(guān)注度一時(shí)不會(huì)消退。

Q房網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)控顯示，上周（7.30-8.5）深圳全市新房住宅共成交960套，環(huán)比上漲18.37%；成交面積9.07萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲14.79%；成交均價(jià)53958元/平方米，環(huán)比下跌1.72%?？傮w來(lái)說(shuō)，新房住宅量漲價(jià)跌。

全市二手住宅共成交1554套，環(huán)比下跌1.65%；成交面積12.41萬(wàn)平米，環(huán)比下跌3.65%。最近三周，二手住宅過(guò)戶(hù)量出現(xiàn)輕微三連跌，但總體來(lái)講，周度數(shù)據(jù)表現(xiàn)仍相對(duì)平穩(wěn)。

上述研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)還顯示，進(jìn)入8月初，新房備案延續(xù)近兩個(gè)月以來(lái)的速度，加上月初備案量慣例較集中，周度新房成交創(chuàng)2018年以來(lái)最高值，也是年內(nèi)首次周度突破900套。7·31新政限定新購(gòu)買(mǎi)商品住房自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書(shū)之日起3年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓?zhuān)托路慷?，出證時(shí)間一般會(huì)晚于購(gòu)房時(shí)間，可以視為限制流通的年限大于3年，短期觀(guān)望情緒增加，市場(chǎng)熱度可能下降。

中原地產(chǎn)華潤(rùn)城一位工作人員告訴記者，7·31新政過(guò)去一個(gè)星期后，房?jī)r(jià)比較平穩(wěn)，目前就其所在的片區(qū)二手房市場(chǎng)來(lái)看，價(jià)格還是比較堅(jiān)挺。

“新房出來(lái)，都不夠賣(mài)。新盤(pán)出來(lái)就賣(mài)完，在限價(jià)的背景下，其實(shí)挺適合剛需客戶(hù)買(mǎi)房。二手房方面，價(jià)格還是比較堅(jiān)挺，因?yàn)樾碌恼{(diào)控政策限制，3年內(nèi)限售房源少。”上述工作人員表示，從當(dāng)前看，信貸層面偏緊，首套房貸利率全面上浮15%增加了購(gòu)房成本，限售三年加重部分客戶(hù)的觀(guān)望情緒，短期內(nèi)買(mǎi)賣(mài)雙方狀態(tài)將更為膠著。

深圳新一輪住房新政提出的住房發(fā)展目標(biāo)公布后，對(duì)深圳房?jī)r(jià)將會(huì)產(chǎn)生什么影響？對(duì)此，深圳市住房建設(shè)局負(fù)責(zé)人公開(kāi)表示，市場(chǎng)商品住房?jī)r(jià)格的漲落由多方面因素決定，此次住房新政明確提出，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的連續(xù)性和穩(wěn)定性，嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)調(diào)控措施，保障合理住房需求，抑制投資投機(jī)性需求，這些政策的貫徹落實(shí)，將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。