每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

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又到了房企向股東匯報(bào)上半年業(yè)績(jī)的時(shí)間。這一次，房企普遍開啟了預(yù)增模式。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已經(jīng)有超過(guò)30家上市房企發(fā)布了2018年上半年業(yè)績(jī)預(yù)告（快報(bào)），其中利潤(rùn)增幅預(yù)計(jì)超200%的有近10家。

在已公布業(yè)績(jī)預(yù)告的企業(yè)中，中交地產(chǎn)上半年凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)為3.03億元，同比增長(zhǎng)2948.33%；恒大預(yù)計(jì)上半年稅后凈利潤(rùn)則超520億元，暫居行業(yè)首位。房企普遍預(yù)盈下，也有預(yù)虧的企業(yè)，如中弘股份。該公司預(yù)計(jì)上半年內(nèi)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損14億元，比上年同期下降4876.59%；基本每股收益虧損約0.17元。

今年的半年報(bào)披露才拉開序幕，便已漲跌分明、差距明顯。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，2018年整體凈利潤(rùn)，主要受到2016年、2017年銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入和利潤(rùn)率情況的影響。如今，房企越來(lái)越強(qiáng)調(diào)通過(guò)銷售回款拿地，將現(xiàn)金用到極致，利用高周轉(zhuǎn)降低開發(fā)成本、提升利潤(rùn)率水平。

多家房企利潤(rùn)增幅喜人

在截至目前發(fā)布半年報(bào)預(yù)告的房企中，不少企業(yè)利潤(rùn)的成色頗足。

以碧桂園為例，其預(yù)計(jì)上半年凈利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)，其中股東應(yīng)占利潤(rùn)同比增幅不少于50%。

恒大上半年實(shí)現(xiàn)銷售金額3042億元，同比增長(zhǎng)24.6%；稅后凈利潤(rùn)超520億元，核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)超546億元，同比大增100%以上。雖漲幅不如中交地產(chǎn)等，但凈利潤(rùn)數(shù)值領(lǐng)先。

而一向以穩(wěn)健低調(diào)著稱的保利，其發(fā)布的業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為64.92億元，同比增長(zhǎng)14.90%；基本每股收益為0.55元，同比增長(zhǎng)14.06%。

在第一梯隊(duì)之外，如陽(yáng)光城上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)，也較上年同期大幅增長(zhǎng)200%左右。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，碧桂園的業(yè)績(jī)?cè)龇?，主要是集團(tuán)可確認(rèn)收入的物業(yè)增加，及物業(yè)的平均售價(jià)及毛利率增長(zhǎng)所致。而陽(yáng)光城亦同樣受益于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算收入的大幅增加。

實(shí)際上，衡量房企的上半年業(yè)績(jī)，一個(gè)不容忽視的指標(biāo)是結(jié)轉(zhuǎn)收入。

安居客首席房地產(chǎn)分析師張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，由于房產(chǎn)的預(yù)售制度，銷售收入反映到報(bào)表上往往存在一定滯后性。上半年房企利潤(rùn)上漲更多反映的是前期市場(chǎng)銷售情況，即是2016年、2017年建造并預(yù)售的項(xiàng)目。由于前幾年房?jī)r(jià)上漲較為明顯，加之2016年的“高價(jià)地”項(xiàng)目大多尚未結(jié)算，所以上半年房企的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)增幅亮眼，屬于正?，F(xiàn)象。

不過(guò)，國(guó)際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖則表示，單看增幅意義不大，要看利潤(rùn)增幅前的基數(shù)是多少。并非所有房企的利潤(rùn)都能反映房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的盈利水平，尤其是資本市場(chǎng)，關(guān)注的凈利潤(rùn)指標(biāo)構(gòu)成較復(fù)雜。比如，可能需要撇除股票投資收益、出售子公司的收益，以及物業(yè)重估收益等。

結(jié)轉(zhuǎn)收入效益顯現(xiàn)

不過(guò)，能將2016年、2017年的收益體現(xiàn)在2018年上半年的利潤(rùn)里，也對(duì)企業(yè)的營(yíng)業(yè)周期、資金周轉(zhuǎn)速度有一定要求。

一般而言，營(yíng)業(yè)周期短，說(shuō)明資金周轉(zhuǎn)速度快；營(yíng)業(yè)周期長(zhǎng)，說(shuō)明資金周轉(zhuǎn)速度慢。上述業(yè)內(nèi)人士指出，周轉(zhuǎn)速度快的企業(yè)，資金回籠速度就快，可能在1年半左右；而周轉(zhuǎn)速度比較慢的企業(yè)，資金回籠周期需要3年左右。

同時(shí)，由于我國(guó)實(shí)行預(yù)售制度，房企賣房時(shí)是預(yù)收賬款，而不是營(yíng)業(yè)收入。賣房后有一定時(shí)間差，收入才能計(jì)入利潤(rùn)。時(shí)間差體現(xiàn)了房企的運(yùn)營(yíng)效率，也影響其進(jìn)一步發(fā)展。畢竟，一個(gè)公司資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越大，資產(chǎn)使用效率越高，才能使每一單位資產(chǎn)產(chǎn)生的銷售收入越多。

“2年左右時(shí)間差不多是行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)水平。”上述人士表示，“要做到運(yùn)營(yíng)效率高，就需要真正做到低成本、低杠桿、低負(fù)債、高周轉(zhuǎn)，這樣的房企，其實(shí)并不多。”

受益拿地時(shí)間差

上半年不少房企利潤(rùn)的大幅增加，還得益于拿地的時(shí)間差。

張波告訴記者，上半年的利潤(rùn)，大部分是以2017年的項(xiàng)目銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入減去各項(xiàng)成本費(fèi)用所形成。因而影響房企利潤(rùn)的因素除了銷售收入外，主要包括土地獲得成本、營(yíng)建成本及三項(xiàng)費(fèi)用（銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用）。

開發(fā)商拿地的節(jié)奏不盡相同，拿地成本會(huì)不太一樣。如果是2014年~2015年拿的地比較多，那么土地成本要比目前地價(jià)低很多。而土地成本低，凈利潤(rùn)就相對(duì)較高。如果是2016年拿地，當(dāng)年高價(jià)地眾多，地價(jià)相對(duì)已高，能取得的利潤(rùn)空間在一定程度上遭到壓縮。

“其實(shí)從目前體現(xiàn)在利潤(rùn)表的項(xiàng)目看，2016年階段拿地的房企比較多，所以不是所有房企凈利潤(rùn)都比較高。尤其是如果把當(dāng)時(shí)的高價(jià)地項(xiàng)目拿來(lái)銷售，現(xiàn)在凈利潤(rùn)就不會(huì)這么高。”張波表示。

周轉(zhuǎn)率仍是重中之重

實(shí)際上，從周轉(zhuǎn)速度來(lái)看，房企在2016年之前拿的地，絕大部分都已入市。由此，面臨后續(xù)高價(jià)地入市的階段，房企要如何保持凈利潤(rùn)的增加？

在張波看來(lái)，房企對(duì)此有幾種常見手法，例如虛報(bào)完工進(jìn)度。即，未完工虛報(bào)已完工，并以此增加收入結(jié)轉(zhuǎn)。

“還有一種手法是延緩成本結(jié)轉(zhuǎn)，減少應(yīng)該按比例結(jié)轉(zhuǎn)的土地成本。例如按照進(jìn)度是30%的土地成本，但企業(yè)可以按照20%的土地成本來(lái)報(bào)，凈利潤(rùn)就高了。此外，通過(guò)公允價(jià)格變動(dòng)損益調(diào)節(jié)來(lái)操縱利潤(rùn)，也可能使賬面上的利潤(rùn)保持一個(gè)較好態(tài)勢(shì)。”張波直言。

黃立沖則告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，凈利潤(rùn)中還包括非經(jīng)常性利潤(rùn)，這是和主營(yíng)業(yè)務(wù)不相關(guān)的收入，比如買賣固定資產(chǎn)所得，因而不排除企業(yè)會(huì)通過(guò)物業(yè)重估來(lái)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)；其次，銷售利潤(rùn)、投資物業(yè)升值、持有第三方股票大幅上漲等，均是利潤(rùn)的構(gòu)成部分。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，利潤(rùn)是企業(yè)多個(gè)部門共同的“杰作”，能夠體現(xiàn)一個(gè)企業(yè)各方面的能力，也非常直接地折射出企業(yè)的賺錢效率。利潤(rùn)背后，當(dāng)“快拿地、快生產(chǎn)、快銷售”已經(jīng)成為房企的主流，周轉(zhuǎn)率依然是當(dāng)下房企比拼的重中之重。