每經(jīng)記者 宋戈    每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 |李玉雯    每經(jīng)編輯 李凈翰    

上個(gè)月結(jié)束的中央政治局會(huì)議上，高層對(duì)于房?jī)r(jià)的態(tài)度已經(jīng)由“遏制過(guò)快上漲”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;遏制上漲”。

中央調(diào)控房?jī)r(jià)的決心是顯而易見(jiàn)的。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2018年1-7月份，樓市調(diào)控次數(shù)高達(dá)260次，在剛剛過(guò)去的7月份，調(diào)控政策更是密集，發(fā)布了超過(guò)70次。

在此背景下，今年房地產(chǎn)商的日子顯然不好過(guò)，申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)自2月以來(lái)，已經(jīng)連續(xù)下跌超6個(gè)月。

昨日（9日）晚間，樓市傳來(lái)的一則消息，讓買(mǎi)房剛需族歡呼的同時(shí)，也讓地產(chǎn)股喘了口氣：

9日，中國(guó)工商銀行和中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行下調(diào)上海首套房利率折扣，從95折降至9折，而二套房利率維持基準(zhǔn)利率上浮10%不變。10日上午，每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者撥通工商銀行上海分行電話，工作人員向記者表示這一情況屬實(shí)，待后續(xù)公告出來(lái)后會(huì)正式開(kāi)始施行。

另?yè)?jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測(cè)算，上述兩家銀行在上海的首套房利率從4.66%降低到了4.41%。如果按照100萬(wàn)貸款30年計(jì)算，每個(gè)月減少150元的月供。

此前，廣州已有多家銀行宣布下調(diào)房貸利率。除上海廣州等一線城市，部分二三線城市也開(kāi)始下調(diào)首套房貸利率。

受上述消息影響，今天（10日）上午，A股市場(chǎng)上地產(chǎn)股普遍普遍高開(kāi)，萬(wàn)科A一度漲逾6%，招商地產(chǎn)、廣宇發(fā)展、陽(yáng)光城等個(gè)股紛紛拉升；港股市場(chǎng)方面，碧桂園漲幅一度超5%，中國(guó)恒大漲幅一度超8%。

但上述地產(chǎn)股隨后漲幅收窄，顯示出投資者對(duì)房地產(chǎn)公司未來(lái)業(yè)績(jī)?nèi)杂蟹制纭?/p>

上半年上海樓市銷(xiāo)售冷清

需要指出的是，此次工行、農(nóng)行降低上海首套房房貸利率是在當(dāng)?shù)貥鞘薪鼉赡赇N(xiāo)售冷清的背景下做出的。

大部分人買(mǎi)房離不開(kāi)貸款，來(lái)自中國(guó)人民銀行上?？偛?月17日公布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年上半年上海本外幣個(gè)人住房貸款新增275.03億元，同比少增914.20億元，換句話說(shuō)，今年上半年新增的個(gè)人住房貸款金額，只有去年同期的23%。

同樣萎縮的還有成交量。來(lái)自房天下的數(shù)據(jù)顯示，今年7月，上海一手房成交套數(shù)為6207套，而去年同期是5617套，要知道2015年7月的成交量是10508套。也意味著，自2015年10月份出臺(tái)“滬六條”后，上海樓市調(diào)控效果開(kāi)始真正顯現(xiàn)。

數(shù)據(jù)寒冷的背后是調(diào)控政策的嚴(yán)苛。據(jù)中國(guó)證券報(bào)今年6月報(bào)道，今年以來(lái)，上海一手房調(diào)控愈發(fā)收緊，不少開(kāi)發(fā)商反映，年初還少量放行高端項(xiàng)目預(yù)售許可證（簡(jiǎn)稱“預(yù)售證”），而近期上海市中心單價(jià)10萬(wàn)元以上的項(xiàng)目預(yù)售證幾乎無(wú)一放行，甚至價(jià)格報(bào)批都不予受理。

一方面是嚴(yán)控預(yù)售證的發(fā)放，目前滬上單價(jià)5萬(wàn)元以上的商品住宅都在排隊(duì)等預(yù)售證。另一方面因?yàn)楂@批售價(jià)大大低于預(yù)期，亦有開(kāi)發(fā)商主動(dòng)不領(lǐng)預(yù)售證，“捂盤(pán)”惜售。

一個(gè)值得注意的細(xì)節(jié)是，今年6月16日，上海市房屋管理局成立，主要職責(zé)是住房保障、房屋管理、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管等有關(guān)政策研究、政策執(zhí)行和行業(yè)管理。這在不少開(kāi)發(fā)商看來(lái)，新設(shè)立的房管局的首要任務(wù)就是管控房?jī)r(jià)，短期內(nèi)上海樓市管理和嚴(yán)控并無(wú)放松可能。

房貸利率上漲或近尾聲

融360數(shù)據(jù)顯示，2018年7月，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.67%，同比上升13.63%，為2017年1月以來(lái)連續(xù)19個(gè)月上漲，購(gòu)房者成本繼續(xù)增加。值得一提的是，上海是全國(guó)一線城市中唯一存在首套房利率折扣的城市，堪稱碩果僅存。

但近一年上升城市的數(shù)量，呈現(xiàn)連續(xù)波動(dòng)并下降的趨勢(shì)，近三個(gè)月城市數(shù)量變化近乎直線下降，各城市在先后完成利率調(diào)整后，再度出現(xiàn)變動(dòng)的情況呈減少趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，2017年7月至2018年7月一年時(shí)間內(nèi)，首套房貸款利率及二套房貸款利率分別由環(huán)比上升2.47%、上升1.27%降至環(huán)比上升0.45%附近。

融360大數(shù)據(jù)研究院分析認(rèn)為：

近一年內(nèi)房貸利率環(huán)比增速呈現(xiàn)震蕩下滑趨勢(shì)，表明房貸利率在保持上漲的過(guò)程中，上漲幅度在不斷縮小。按照數(shù)據(jù)趨勢(shì)推算，未來(lái)2-3個(gè)月內(nèi)，環(huán)比數(shù)值會(huì)向0趨近，房貸利率仍將保持小幅上調(diào)直至穩(wěn)定。

目前，用戶房貸需求仍比較旺盛，在此情況下銀行出現(xiàn)再度上調(diào)房貸利率的可能性小，同樣大幅下調(diào)房貸利率也不符合調(diào)控的要求，綜合諸多影響因素來(lái)看，房貸利率短期內(nèi)保持穩(wěn)定的可能性較大。

申萬(wàn)宏源固收研究在其最新研報(bào)中稱，首套房貸利率進(jìn)一步上升加大銷(xiāo)售增速下行壓力及地產(chǎn)企業(yè)回款壓力，在資金來(lái)源承壓的情況下預(yù)計(jì)地產(chǎn)企業(yè)拿地也會(huì)進(jìn)一步放緩。今年資金來(lái)源方面，開(kāi)發(fā)貸收緊，債券及ABS放量，但都是集中在高評(píng)級(jí)大房企，截至18年8月9日，今年AAA房企發(fā)債規(guī)模為1314億元，AA+發(fā)行490億元，去年全年AAA、AA+分別發(fā)行1445及874億元。

每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者注意到，8日，地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科就在7月經(jīng)營(yíng)電話會(huì)議上表示，今年整個(gè)大環(huán)境從緊的背景下，公司的融資成本略有上升。萬(wàn)科指出，今年上半年的融資利率水平相對(duì)去年同期大概上浮了0.1%-0.2%，開(kāi)發(fā)貸大概在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮約10%左右。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦曾對(duì)媒體表示，7月和8月是傳統(tǒng)的樓市淡季，下半年只有9月和10月可以期待。“但今年銀行放貸收緊、沒(méi)錢(qián)可貸，到了年底銀根更緊，就怕到時(shí)候即便供應(yīng)量增加了，房貸這塊又跟不上。所以今年開(kāi)發(fā)商會(huì)很被動(dòng)。”

專家：未來(lái)一年將是樓市低谷期

易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭在接受中新社采訪時(shí)稱，樓市這次的下行周期可能會(huì)比較長(zhǎng)。

主要是因?yàn)椋@次上行周期比較長(zhǎng)，過(guò)去通常為一年半到兩年，這次從2015年5月至今已經(jīng)上行了3年時(shí)間。過(guò)去下行一般是1年左右，這次估計(jì)要拉長(zhǎng)到2年甚至3年。

至于下行的程度，楊紅旭認(rèn)為，從房?jī)r(jià)的角度看，不同城市會(huì)有所差異，熱門(mén)城市房?jī)r(jià)漲幅大的可能會(huì)下跌15%左右，局部地區(qū)如環(huán)京地區(qū)已經(jīng)下跌了40%。

住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌對(duì)此持不同觀點(diǎn)，他認(rèn)為當(dāng)房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，說(shuō)明下行周期基本走到了底部。他進(jìn)一步指出，今年下半年到明年上半年將是樓市低谷期。

顧云昌表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的周期性，一二線城市和三四線城市有輪動(dòng)效應(yīng)，目前三四線城市經(jīng)歷了一波上漲，一二線城市樓市經(jīng)歷這輪降溫后可能會(huì)有所反彈。

顧云昌進(jìn)一步指出，在當(dāng)前國(guó)內(nèi)外環(huán)境背景下，國(guó)家財(cái)政政策和貨幣政策有所調(diào)整，釋放出來(lái)的資金流動(dòng)性，需要避免進(jìn)一步刺激樓市。同時(shí)，在房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制尚未建立前，行政手段調(diào)控樓市并不會(huì)放松。

在此背景下，2018年年中中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”。一周時(shí)間后，住建部下“狠命令”，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控不力的地方堅(jiān)決問(wèn)責(zé)，要求加快制定住房發(fā)展規(guī)劃。

住建部會(huì)議上提到了“三穩(wěn)”，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

“一方面體現(xiàn)了中央穩(wěn)定樓市的信心，另一方面也為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的出臺(tái)營(yíng)造環(huán)境。”顧云昌說(shuō)。