圖片來源：視覺中國

土地流拍現(xiàn)象下半年明顯增加，眾多一二線城市均現(xiàn)流拍或低價(jià)成交。

今日，廣州迎來8月份的第一場土地拍賣，可惜結(jié)果繼續(xù)涼涼：廣州今日拍地幾乎全底價(jià)成交。

根據(jù)廣州PLUS消息，今天廣州拍賣的5塊地中，1塊地以底價(jià)成交，2塊地與底價(jià)擦線。具體來看，花都的鳳凰路地塊地以底價(jià)成交，這塊地此前一直被流拍，這次在降低開發(fā)難度再重新掛出后被華潤拿下；增城中新鎮(zhèn)的兩塊地，成交樓面價(jià)僅比起拍價(jià)高出60元/平左右。

廣州土拍今日的結(jié)果延續(xù)了上周多地的冷清態(tài)勢。8月10日上周五，太原國土局“區(qū)域絕佳”的8宗地塊全部流拍，僅有的兩家拿地公司出價(jià)不達(dá)拍賣底價(jià)，而這8宗地塊原被認(rèn)為有望拍出“地王”；同日杭州臨安區(qū)的三宗幅地塊，均以底價(jià)成交；南京當(dāng)日出讓的兩幅宅地引來多方參與競拍，但成交價(jià)格也較之前的“地王”價(jià)降了近3000元/平方米。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前7個月，一線城市土地流拍共有13宗，創(chuàng)下2012年以來的新高，去年同期僅有4宗。今年前7個月，全國房地產(chǎn)市場土地流拍共796宗。

一二線城市的溢價(jià)持續(xù)收窄，土拍市場已現(xiàn)降溫?？硕鹧芯匡@示，7月一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊出讓量顯著增多，土地成交均價(jià)有所回升，但是受市場調(diào)控影響，高溢價(jià)地塊不多，溢價(jià)率率指標(biāo)依舊持續(xù)回落。

供地節(jié)奏仍在加快。全國336城經(jīng)營性土地供應(yīng)建筑面積升至29756萬平方米，環(huán)比上漲35%，持續(xù)上漲且漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大，供應(yīng)幅數(shù)為3470幅，環(huán)比上升15%，本月供應(yīng)地塊的平均體量較上月仍然增大，土地供應(yīng)的建面和幅數(shù)規(guī)模同比分別上漲78%和21%，政府推地態(tài)度積極。

克而瑞7月土地月報(bào)顯示，當(dāng)月一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊出讓量顯著增多，在整體成交規(guī)模持續(xù)上行的情況下，不少熱點(diǎn)城市頻繁發(fā)生了優(yōu)質(zhì)地塊流拍的情況，“或許可視為“轉(zhuǎn)涼”風(fēng)向標(biāo)”。

國泰君安謝皓宇團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，土地成交價(jià)格在下跌，但拿地總量并沒有下降，依然保持高增長狀態(tài)：目前的狀況是龍頭拿地減少、中小企業(yè)拿地增加；這一局面預(yù)計(jì)將維持半年。

無法融資拿地和龍頭因高庫存減少拿地，將繼續(xù)帶動地價(jià)走弱，但存在補(bǔ)庫存需求的中小企業(yè)，將支撐成交量持續(xù)正增長。

如上所述，流拍不僅受到供給方面的影響，房企作為需求端，也受到政策和融資的壓力。華爾街見聞此前也提到，中信建投認(rèn)為，開發(fā)商額銷售利潤率正在見底企穩(wěn)；在持續(xù)限價(jià)政策、融資壓力的作用下，房企拿地更加理性。

不過，華創(chuàng)證券袁豪認(rèn)為，7 月前24天23城出現(xiàn)了41塊土地流拍，預(yù)計(jì)土地市場的走弱，或?qū)⒓s束地方政策的進(jìn)一步從嚴(yán)，并改善房企毛利率的悲觀預(yù)期。

我們維持房地產(chǎn)小周期延長框架，并認(rèn)為本輪供給端調(diào)控導(dǎo)致資源正快速向龍頭集聚，融資集中度（15 年 25%vs.17 年 33%）->拿地集中度（15 年 14%vs.17 年 46%）->銷售集中度（15 年 11%vs.17 年 18%），將推動頭部房企的銷售大增。

（來源：華爾街見聞 作者：陶旖潔、郭昕妤）