每經(jīng)記者 董青枝 吳抒穎    每經(jīng)編輯 林菁晶    

“深圳工改之難，難于上青天。”曾有在深圳從事工改工作的人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者如此說道。這雖只是一句“趣言”，但也道出了深圳工改江湖的風云變幻。

即使是在這樣的境況下，眾多因無法通過招拍掛或難以入局住宅舊改的外來房企還是寄望于通過合作、收購工改項目的方式踏入深圳的戰(zhàn)場。恒大、融創(chuàng)和碧桂園等也均有涉足這一領域。

曾有開發(fā)商說過，在深圳做舊改項目風險非常大，但進入市場的決心也很大，最主要的是選對項目。比如運氣不錯的融創(chuàng)中國，通過收購萊蒙國際工改工項目融創(chuàng)智匯大廈（原“萊蒙創(chuàng)智谷”項目）已經(jīng)拿到了預售證，即將迎來接受市場檢驗的時刻。

但不可忽略的是，在深圳已經(jīng)陸續(xù)出臺政策嚴控“工改居”“工改商”的背景下，很多工改項目不是胎死腹中就是進展緩慢，最終能夠順利入市的寥寥。最終，更多的外來房企只能選擇黯然離場……

“幸運兒”融創(chuàng)的工改樣本

融創(chuàng)在深圳的工改項目，是由并購萊蒙國際的資產(chǎn)包而來的。2016年5月19日，融創(chuàng)中國與萊蒙國際聯(lián)合發(fā)布公告稱，雙方簽訂框架協(xié)議，融創(chuàng)中國將以43.94億元收購萊蒙國際位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7個項目公司的所有股權(quán)，此次交易中包含深圳的萊蒙創(chuàng)智谷項目。融創(chuàng)中國借此進入覬覦已久的深圳市場。

公開資料顯示，融創(chuàng)智匯大廈（原“萊蒙創(chuàng)智谷”項目）是龍華新區(qū)“工改工”項目，地處民治街道建設西路與龍勝路交匯處，屬于龍華新區(qū)民治街道旭聯(lián)工業(yè)區(qū)更新單元，總占地1.77萬平方米，建筑面積約14萬平方米，計容積率建筑面積約為10.64萬平方米，集寫字樓、宿舍、商業(yè)于一體的綜合體項目。

這一項目在融創(chuàng)收購之前曾多次被下發(fā)過“停工令”，因而融創(chuàng)在接手之后，也花了不少功夫去解決相關問題。根據(jù)《深圳晚報》，2016月7月11日，萊蒙創(chuàng)智谷被監(jiān)理單位下發(fā)“停工令”，原因是“地下室混凝土結(jié)構(gòu)工程出現(xiàn)重大質(zhì)量問題”，此后曾短暫復工；8月9日，深圳市住建局下發(fā)“監(jiān)督檢查意見書”，要求萊蒙創(chuàng)智谷項目“全面停工”。

融創(chuàng)在接手這一項目后被要求在完成前期查出問題的承重柱的補強加固工作后，才終于在2017年初收到加固復工令，被允許加固復工。直到今年5月底，這個項目才終于獲批部分預售許可證。

深圳市規(guī)劃和國土資源委員會官網(wǎng)顯示，融創(chuàng)智匯大廈于2018年5月28日獲得部分產(chǎn)品的預售證，土地用途為新型產(chǎn)業(yè)用地，房屋用途為單身宿舍、商業(yè)，此次預售總套數(shù)262套，截止8月9日可售房源均顯示“期房待售”。

那么目前該項目銷售進展情況如何？近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者以購房者身份走訪融創(chuàng)智匯大廈項目得知，裙樓商業(yè)已脫綠網(wǎng)，3座塔樓還未脫綠網(wǎng)，整個項目仍在施工中。

融創(chuàng)匯智大廈仍在施工中 每經(jīng)記者 董青枝 攝

在項目的展示中心，置業(yè)顧問介紹到，項目是由A/B/C三座塔樓和裙樓組成的綜合體項目，A/C兩座是辦公空間，B座是生活空間，裙樓是商業(yè)；目前在售的主要是B座6-9層和15-16層，6-9層均價約4.8萬/平方米，15-16層均價約4.3萬/平方米，其余樓層多是回遷房，產(chǎn)權(quán)50年（2014年-2064年），全部帶陽臺、通燃氣，預計明年年底毛坯交樓；同時未來融創(chuàng)廣深公司可能會進駐C座，自持運營，現(xiàn)在商業(yè)部分也正在洽談招商。

至于如何購買，置業(yè)顧問告知，現(xiàn)在是客戶交5萬誠意金可鎖定房號，本月（8月）公司會先后啟動內(nèi)部轉(zhuǎn)介、全民轉(zhuǎn)介，進行全面推廣銷售。在當前的背景下，這個項目已經(jīng)算是市場的“幸運兒”，但市場還未給出反饋，它還將等待即將到來的市場的檢閱。

外來房企搶到“燙手山芋”

深圳的“工改熱”興起于2015年底。根據(jù)世聯(lián)行的數(shù)據(jù)，截至2016年底，至少60家外地開發(fā)企業(yè)（主要為北上廣及珠三角周邊城市的大中型開發(fā)企業(yè)）因無法通過招拍掛或介入舊改來搶灘深圳市場，只得另辟蹊徑通過合作、收購等多種形式涉足工改市場，搶灘深圳舊改市場。

彼時“瘋搶”的原因在于工業(yè)用地地價便宜，產(chǎn)權(quán)單一。而且當時政策寬松，工業(yè)用地在功能改變、規(guī)劃調(diào)整上有很大空間，不少項目將工業(yè)用地中一定量研發(fā)用房轉(zhuǎn)化為居住功能，并打造成住房項目推售。

未拆的農(nóng)民房 每經(jīng)記者 袁恩澤 攝

但從去年開始，這一情況已經(jīng)被扭轉(zhuǎn)——深圳陸續(xù)出臺城市更新以及工改相關政策，嚴格控制“工改居”“工改商”。2017年底，深圳發(fā)布了《深圳市工業(yè)區(qū)塊線管理辦法（征求意見稿）》，被業(yè)內(nèi)人士稱為“深圳史上最嚴工改政策”，企業(yè)希望通過工改之名，行房地產(chǎn)售賣之實的渠道基本被斬斷。文件要求普通工業(yè)用地或新型產(chǎn)業(yè)用地不得建成“類住宅化”，禁止將廠房改為公寓，研發(fā)用房和配套設施建筑平面不得采用住宅套型式設計。

因而，很多有工改項目的房企不得不改變原先的策劃。“一些企業(yè)可能會往產(chǎn)業(yè)運營的方向去做，如果有這類資源的話。另外政策目前也比較鼓勵工改保，這也未必不是一個好的路子，也是可以去考慮的。”世聯(lián)行首席工改顧問董極指出。

但需要指出的是，即使是有其他規(guī)劃的可能，很多項目也仍然面臨推進困難的境況。“最近政府對單純的工改工項目抓得很嚴，在產(chǎn)業(yè)這一塊審批的內(nèi)容要求非常高，所以會導致它的時間周期很長，工改這塊整個市場都降溫下來了，未來推動難也會是常態(tài)。”董極續(xù)稱。

2018年4月20日，濱江集團發(fā)布訴訟公告，稱因與安遠控股合作開發(fā)的深圳龍華區(qū)安豐工業(yè)區(qū)地塊舊改項目未能推進，濱江集團決定退出該項目合作并要求安遠控股歸還11.6億元的融資款——這是深圳工改推進難的縮影。

而實際上，有更多難以推進的項目并沒有進入公眾的視野，而這也往往是外來房企容易掉進去的坑。“反正就是，人艱不拆。不少企業(yè)發(fā)現(xiàn)過去這兩年搶到的項目，雷啊、坑啊，沒少踩，但自己搶的項目含著淚也要做下去。當然，有些是不會有結(jié)果的，只能等東風。”一名外來房企投資部的人士指出。