每經(jīng)編輯 何小桃    

房租大幅上漲，長租公寓運營商被炮轟，罪魁禍首是他們嗎？

調(diào)控大棒下，房價冰封，沒有想到的是房租上漲卻在這個盛夏刺痛人們的神經(jīng)。

“躲過了高房價，躲不過高房租”、“樓市在用租金暴漲懲罰不買房的人”，這些刺眼的標題確實足夠讓人焦慮。

居大不易，多家研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)表明，一線城市房租均在7月出現(xiàn)了上漲，其中北京最為突出。我愛我家集團研究院統(tǒng)計顯示，2018年前7個月，北京租房租賃市場交易總量同比增長14.4%。在價格上，7月份，北京的住房租賃月租金均價為4902元/套，環(huán)比6月份上漲2.9%。

月均房租近5000元意味著什么？要知道，一線城市去年高校畢業(yè)生的起薪平均5000元出頭。根據(jù)“2018年中國大學畢業(yè)生薪酬水平排行榜”的數(shù)據(jù)，即使清華、北大這樣頂尖名校的畢業(yè)生，平均月薪也就9000出頭。按此計算，在北京僅租房一項就要花掉他們薪酬中的很大一部分。

令人意外的是，因為網(wǎng)友在論壇上的一張?zhí)?，長租公寓運營商們被認為是助漲房租的推手，遭遇重大的輿論危機。不僅驚動北京多個管理部門，人民日報也發(fā)表評論，表示應嚴控不良中介惡意“炒租”，然而長租公寓運營商們也覺得委屈。

長租公寓被炮轟抬高租金 北京住建委出手約談企業(yè)

最近，在水木社區(qū)上，一個房東發(fā)帖稱，自家天通苑的120平米三居要出租，心理預期價位是7500元/月，自如、蛋殼兩家住房租賃公司詢問后，相互爭搶，最終蛋殼給到10800元/月的價格，付11個月。

發(fā)帖的房東表示，一家公司的中介當時說，不管另一家出多少，都多加300元。據(jù)華夏時報的報道，發(fā)帖的房東陳先生表示，自己年輕時候也是租房，覺得年輕人很不容易，所以想把這件事情曝光出來。

該帖子的回復中，不少網(wǎng)友分享了相同的經(jīng)歷。

網(wǎng)名叫做解答的網(wǎng)友，在8月3日回復道：

我家周圍，正常7500到7800一個月，中介現(xiàn)在9500×11個月大規(guī)模收。

網(wǎng)名叫做Leonardo的網(wǎng)友，在8月2日回復道：

2年前我就發(fā)現(xiàn)是這個套路，去年過年鄰居的2居出租市場價5k-5.5k，開始自己談可能都愿意出5k左右，結(jié)果中介直接給8k租3年，他心動了租給他。一個星期之后我就在中介的朋友圈看到他家房子，客廳做了隔斷當3居分租，整租9.5k。

論壇上的帖子經(jīng)過媒體報道后，迅速成為網(wǎng)絡熱點，長租公寓運營商也被打上“惡意競爭、抬租搶房”、“吸干年輕人的血”的標簽。

8月17日晚間，北京市住建委發(fā)布消息，北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務局等部門于8月17日集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負責人。管理部門要求住房租賃企業(yè)：

不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

同時，管理部門對住房租賃企業(yè)啟動了聯(lián)合專項執(zhí)法檢查：嚴查不按約定用途使用融資資金的行為；嚴查哄抬租金擾亂市場的行為；嚴查不按規(guī)定進行租賃登記備案的行為。一經(jīng)查實，各部門將從嚴處罰、聯(lián)合懲戒。

人民日報8月17日晚間在微博發(fā)表評論表示：

房租起起落落，若契合市場邏輯，并無不可。但無良中介興風作浪，惡意哄抬，不僅擾亂租賃秩序，加重租客生活成本，更影響城市宜居度，傷害城市形象。嚴防“炒租”，對相關行為一經(jīng)查實，即從嚴處罰、聯(lián)合懲戒。依法監(jiān)管，還租賃市場以健康。

然而，長租公寓運營商也感到委屈。

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道，蛋殼方面表示，“此帖中所述事件，我們經(jīng)過內(nèi)部調(diào)查，發(fā)現(xiàn)并沒有這個業(yè)主和房源，是虛假信息，屬于典型的造謠中傷，擾亂市場行為。我們也沒有和友商進行價格戰(zhàn)，更不存在惡性競爭。目前，我們正在開展調(diào)查取證和公證，并會堅決訴諸法律手段，以保護自身合法權益。”

自如則在8月17日發(fā)表官方回應表示，事件為不實傳聞，無從考證，從未對該區(qū)域給出高于市場普租價格的租金。

“風口”上的長租公寓 搶房源擴大市場份額

然而，從業(yè)內(nèi)人士看來，長租公寓搶房確實是房租上漲的一個重要因素。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就表示，“很多租賃企業(yè)，特別是長租公寓運營商，低價囤積中低端房源，對其進行升級改造；改造完成后，他們將房屋高價出租，賺取租金上漲帶來的差價。”

8月17日，我愛我家副總裁胡景暉在電話會議中對媒體表示，當資本大量進入長租公寓以后確實推動了房租上漲。胡景暉直接點名自如、蛋殼等長租公寓運營商以高出市場20%到40%的價格在收房，導致售房成本直接上升，嚴重違背市場規(guī)律。

這兩年長租公寓在資本的加持下確實走到“風口”之上。

數(shù)據(jù)顯示，2017年全國租房市場總規(guī)模已達到約1.4萬億元。而華菁證券的一份研報數(shù)據(jù)顯示，有品牌的長租公寓占整體租賃市場的比重僅為2％。當前我國機構(gòu)化租房占整體租賃市場比例僅為個位數(shù)的這塊蛋糕中，已經(jīng)擠入了超過1000家品牌公寓的運營商。

和其他站在“風口”上的產(chǎn)業(yè)一樣，要想賺錢就得先燒錢。對于長租公寓運營商來說，瘋狂融資，瘋狂搶占房源，不惜一切代價搶占市場份額，爭取房租的定價權，似乎是一個走得通的盈利模式。

張大偉認為，資本大量涌入長租公寓市場，但租賃市場并沒有多少是新增供應量，長租公寓搶占房源行為就放大了供需緊張現(xiàn)象，這相當于多了一道關口賺取租金差價。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，截至2018年6月，自如已進駐9大城市，管理房源量達到60萬間。另一個品牌公寓“相寓”官網(wǎng)上也顯示，其業(yè)務已覆蓋14座城市，管理房屋達28萬套、60萬間。

自如回應稱，“長租公寓首先不具備影響操作整個租賃市場價格的能力，其次從企業(yè)運營機理出發(fā)，也不會哄抬租金折損出租率，影響企業(yè)及行業(yè)的長效發(fā)展。長租公寓行業(yè)目前占整個房屋租賃市場的比例不足5%，只有收出房價格合理，甚至保證相對較低的出租價格的情況下，才能保證相對較高的出租率。”

人多粥少 北京面臨巨大租賃缺口

顯然僅用“資本搶房”并不能完全解釋目前房租大漲的情況。

比起長租公寓對租房市場的影響，專家表示，供不應求是房租被推高的重要原因。

貝殼研究院近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北京租賃人口共800萬人，目前租賃房源量約為350萬間，面臨著400萬間以上的租賃缺口。供不應求仍為當前北京住房租賃市場的主要矛盾，其實不僅是北京，中國主要一線城市都存在類似的供給問題。

季節(jié)效應也是一個重要的因素。正值畢業(yè)季，租房的需求快速上升，容易帶來租金上漲。另外，最近兩年北京上海等大城市嚴查違法建筑，用于出租的房源減少，也被認為是一個重要的因素。

中信證券研報分析稱，房租上漲的一個原因是，前期高房價向房租的傳導滯后使房租補漲。對比房價和房租的漲幅，過去幾年北上廣深的房價幾乎翻了三倍，而北京2012年8月平均租金60.13元/月/平米，到2018年7月平均租金也僅上升到92.33元/月/平米，上漲幅度僅為53.55%，因此租金上升仍具有一定空間。

這也反映出我國房地產(chǎn)市場租金回報率長期偏低。

蘇寧金融研究院特約研究員江瀚的分析，截至2017年底，中國一線城市平均租金回報率是1.5%，也就是說當房價不變，當租金不變的情況下，北上深購買房子的人，需要在不到70年之后可以收回成本，但是類比于世界其他國家，即使是租金回報率最低的日本其最近回報率也在2.7%左右，接近中國的兩倍，而像最高的澳大利亞租金回報率甚至接近了中國的三倍達到了4.4%。

江瀚表示，房租與房價的長期背離其實是一個難以為繼的現(xiàn)象，之前由于中國居民買房往往都是為了投資，而不是為了通過收租來實現(xiàn)長期的收益，所以中國房租較低的現(xiàn)象才會長期存在，如今國家已經(jīng)逐步明確“房子是用來住的，不是用來炒的”，那么原先的很多炒房黨就會變身為“包租公、包租婆”，從而將房租作為自己重要的收益來源。