每經(jīng)記者 王佳飛 吳若凡    每經(jīng)編輯 王嘉琦    

土地對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商，猶如面粉之于面包?，F(xiàn)在，面包的價(jià)格被限制，面粉也沒人要了。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

秋天來了，冬天還會(huì)遠(yuǎn)嗎？土地拍賣市場(chǎng)的冬天，似乎已經(jīng)來臨。

2017年，太原迎來了一輪地價(jià)上漲。數(shù)據(jù)顯示，2017年第二季度和第三季度，太原綜合地價(jià)的同比增速不僅為二線城市第一，而且是全國(guó)第一。

但到了2018年秋天，太原的土地，突然沒人要了。

8月10日，太原市舉行了被坊間稱為“史詩級(jí)”的大規(guī)模土拍，拿出熱點(diǎn)區(qū)域的8幅黃金地塊（總面積約82.71萬平方米）進(jìn)行拍賣，起拍價(jià)合計(jì)130.82億元。

從7月20日發(fā)布正式拍賣公告后，全城媒體紛紛進(jìn)行專題報(bào)道。但結(jié)果讓人大跌眼鏡，8幅土地全部流拍。

太貴了，8幅黃金地塊沒人要

該地塊所處區(qū)域絕佳，與太原南內(nèi)環(huán)西街、西中環(huán)快速路相接，西臨萬柏林區(qū)萬畝生態(tài)園，交通便捷、配套齊全，且周邊二手房售價(jià)已超過1.2萬元/平方米。

業(yè)內(nèi)人士曾預(yù)估，這場(chǎng)拍賣會(huì)可能會(huì)拍出今年太原的最高樓面地價(jià)、土地單價(jià)“地王”。

這8幅黃金地塊中，只有北京潤(rùn)置商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司（SP-1844地塊）和金茂投資管理（天津）有限公司（SP-1848地塊）報(bào)名，因出價(jià)不達(dá)拍賣底價(jià)，沒有交易成功。而另外6宗地?zé)o人報(bào)名。

7月份，太原土地市場(chǎng)新增土地供應(yīng)21宗，新增面積1639畝，相較上月大幅上漲，共有10宗土地成交，面積610畝，土地成交總額26.2億元。

與此同時(shí)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月太原新新建商品住宅銷售同比上漲7.7%，二手房銷售同比上漲9.5%。

金茂投資管理（天津）有限公司相關(guān)人員像每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者表示：“本次拍賣的土地價(jià)格超出了公司預(yù)期，所以就沒有跟進(jìn)。我們?cè)谔泻芏鄡?chǔ)備項(xiàng)目，會(huì)適時(shí)出手。”

每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者計(jì)算得出，太原7月的成交地價(jià)平均為429.5萬元/畝，而此次掛拍的8宗土地均價(jià)為1053.6萬元/畝，價(jià)格相較懸殊。

對(duì)于如此高的土地起拍價(jià)，太原市國(guó)土資源局工作人員向每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者表示：“不是國(guó)土局對(duì)土地進(jìn)行定價(jià)，無法回答。”

針對(duì)此次流拍的處理結(jié)果，該工作人員說：“一般流拍的土地會(huì)重新掛拍，但是現(xiàn)在還沒有具體計(jì)劃。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“當(dāng)前土地流拍是一種市場(chǎng)供求矛盾的體現(xiàn)，限購(gòu)和限價(jià)等政策下，各類開發(fā)商會(huì)更加注重未來土地交易的風(fēng)險(xiǎn)，所以多少會(huì)有觀望情緒，而且很多開發(fā)商資金回籠速度不快，所以拿地方面會(huì)相對(duì)保守。”

高房?jī)r(jià)正失去支撐？

地方政府也是房地產(chǎn)的參與者，長(zhǎng)期以來，“土地財(cái)政”給地方政府帶來源源不斷的收入。但如今，土地流拍的現(xiàn)象非常普遍。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1~7月，一線城市土地流標(biāo)13宗；二線城市合計(jì)流標(biāo)經(jīng)營(yíng)性土地154宗；三四線城市經(jīng)營(yíng)性土地合計(jì)流標(biāo)達(dá)到了629宗。僅半年多時(shí)間，全國(guó)流拍地塊就近800宗。就連房企必爭(zhēng)之地的上海，也首次出現(xiàn)了市中心宅地流拍的情況。在熱點(diǎn)二線城市蘇州，更是出現(xiàn)多塊優(yōu)質(zhì)宅地流拍現(xiàn)象。

流拍的上海江浦社區(qū)B2-03地塊周邊多是老舊小區(qū)（每經(jīng)記者程成攝）

一方面，今年土地流標(biāo)也很多，但另一方面，地方政府的“賣地”收入依然大漲。

財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入26941億元，同比增長(zhǎng)43%。但今年的情況有所不同，三四線城市賣地行情向好，支撐全國(guó)土地出讓收入大漲。

不過，8月7日，住建部給地方下了“死命令”：穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的主體責(zé)任在地方政府。

土地流拍增多，但“賣地”收入也增多。這背后，有兩方面原因：開發(fā)商不愿意高價(jià)買，地方不愿意低價(jià)賣。

此前，在新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷向每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews），表示，市場(chǎng)正在改變，但政府依舊老模式賣地，寧可流拍，也要不斷提高拍賣底價(jià)。

此外，則是樓市的變化，這也導(dǎo)致房企更為“謹(jǐn)慎”。

安居客首席分析師張波表示，過去半年，開發(fā)商大部分融資難是個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，資金層面偏緊讓房企在地塊的選擇上不會(huì)再“頭腦發(fā)熱”。資金之外，“面粉或無法支撐未來面包價(jià)格”，部分城市的地塊掛牌價(jià)格相比周邊房?jī)r(jià)偏高，房企拿地后風(fēng)險(xiǎn)增加也是影響房企拿地的重要因素。

但是，從房企的置地成本來看，“面粉”太貴的壓力增長(zhǎng)緩解。1-7月，房企購(gòu)置土地均價(jià)4790元/平方米，同比增長(zhǎng)9.5%，但增速比去年同期下降了17.4個(gè)百分點(diǎn)。而重點(diǎn)房企的拿地成本普遍下跌。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年，20家代表房企拿地金額同比微漲0.4%，拿地面積同比增長(zhǎng)19.8%，拿地成本則下降了16.7%。

拿地成本出現(xiàn)下降，高房?jī)r(jià)還能支撐多久？