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房租上漲，到底是誰的暴利？

“以下我的這段話可能要火。”8月19日，潘石屹在與比亞迪公司董事局主席王傳福的潘談會上，談及長租公寓時說道，“租金回報不到1%，租房的價格翻一番，再翻一番還是虧本。”

租金回報不到1%，看似不賺錢的買賣，為何卻吸引資金追逐？數(shù)據(jù)顯示，過去一年，在全國的一二線城市中，有13個城市房租漲幅超過20%。

券商中國記者簡單梳理了關于目前租金上漲的幾個問題。

一問： 熱門城市房租漲了多少？

近日，關于租金上漲的各種報道撲面而來。數(shù)據(jù)顯示，過去一年，在全國的一二線城市中，有13個城市房租漲幅超過20%。

漲幅最高的是成都，以30.98%的漲幅位列榜首。緊隨其后的是深圳，漲幅高達29.68%，重慶、西安、天津、合肥等二線城市，漲幅全線超越北上廣，而北京和廣州的漲幅也均超過20%。

隨著暑期租房高峰期的來臨，北上廣深等一線城市在出現(xiàn)了季節(jié)性上漲之外，但漲幅卻比往年來勢兇猛。其中，深圳和北京租金上漲比較典型。數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、深圳三個一線城市，7月房租環(huán)比上漲分別為2.4%，2.1%和3.1%。

目前，北京房租被關注最多，租金到底漲了多少？官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)較為保守，北京市統(tǒng)計局公布的“2018年7月份北京市居民消費價格變動情況”顯示，2018年7月，在各類商品及服務價格中，居住價格同比上漲3.3%，環(huán)比上漲0.3%。

鏈家旗下貝殼研究院的報告顯示，2018年7月租金環(huán)比漲幅為2.6%，從租金指數(shù)的角度，剔除不可比因素，2018年前7月，租金指數(shù)同比上漲10.7%，略高于2015年和2017年漲幅，低于2016年漲幅。

不過，諸葛找房數(shù)據(jù)顯示的北京房租漲幅較大，2016年至2018年4月，北京租房均價大體在70元/月/平方米-80元/月/平方米之間波動，7月租金漲至90.12元/平方米，環(huán)比上漲4.3%，同比上漲25.8%。分區(qū)域來看，7月東西城均價均已接近150元/月/平方米，而通州7月租金均價同比上漲接近40%。

此外，深圳自2016年底以來租金也一直保持上漲趨勢，據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測顯示，7月租金指數(shù)205.1點，環(huán)比上升1.9%，當前全市租金71.1元/平/月。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領介紹，從線上數(shù)據(jù)來看，貝殼找房租賃訪問量和鏈家網(wǎng)租賃訪問量均開始下行，顯示當前租賃熱度已經(jīng)開始下降，新增客源的減少也預示著需求將逐步轉(zhuǎn)入淡季，預計8月租金漲幅將會繼續(xù)收窄，租金壓力周期性下降。但是在總量與結(jié)構(gòu)問題沒有得到有效解決的情況下，真實的租金壓力仍然會繼續(xù)存在。

二問：租房和買房哪個更劃算？

租房和買房哪個更劃算這個話題的討論由來已久，此輪租金暴漲之后，哪個更劃算呢？

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心，北京地區(qū)住宅平均租金價格從2016年的不到70元/月/平，7月份首次突破了90元/月/平。意味著如果租一套80平左右的房子，每個月需要承擔的房租為7200元。

從北京市為例，2017年北京市平均工資增速為8.4%，平均房租漲幅遠超平均工資的增速。

假設租金和房價不變的情況下，租金和房價均按照全市平均水平粗略計算。

如果按照北京7月份新房均價每平方米42933元，購買一套80平左右的房子，純商業(yè)貸款，貸款7成，按揭30年，利率上浮10%，每個月月供13000多元，其中利息部分的支出大概為6800元左右。

假設租房者有首付以及月供能力的情況下，意味著，買房比租房更劃算。不過這只是一種假設，具體情況需要按照實際而定。

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三問：租賃調(diào)控政策會不會出臺？

一線城市房租上漲，以及資本是否為房租大漲的幕后推手，引發(fā)了一場輿論風暴，并受到監(jiān)管層的關注。

8月17日，北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負責人。

約談會明確要求住房租賃企業(yè)：

不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；

不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源；

不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

同步對住房租賃企業(yè)啟動了聯(lián)合專項執(zhí)法檢查：

嚴查不按約定用途使用融資資金的行為；

嚴查哄抬租金擾亂市場的行為；

嚴查不按規(guī)定進行租賃登記備案的行為。

一經(jīng)查實，各部門將從嚴處罰、聯(lián)合懲戒。

同時，也提醒相關房東謹慎對待以明顯高于市場租金水平等手段收房的行為，維護好自身合法權(quán)益。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，北京有關部門約談自如等企業(yè)是調(diào)控的開始，預計針對租賃市場的調(diào)控政策將很快出臺。

四問：房租上漲的原因有哪些？

對于房租上漲，市場認為主要有這幾點原因。

原因1：傳統(tǒng)租房旺季  

7月份以來，伴隨高校畢業(yè)生開始入職，房屋租賃需求集中釋放，一些大城市租金水漲船高，尤其一線城市房租上漲明顯。

自如CEO熊林今天發(fā)布的聲明中也表示，過去十年，北上深的走勢都是春節(jié)上漲、短暫下行、七八月最高峰，九月進入下行，無一例外。

原因2：長租公寓哄抬房租  

房租上漲后有觀點認為，一批以蛋殼、自如等一批中介機構(gòu)涌入長租公寓高價搶奪房源，租客在租金博弈過程中成為“買單”者。

8月17日，在一場電話會議中，原我愛我家集團副總裁胡景暉表示，以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為了擴大規(guī)模，以高于市場正常價格的20%到40%在爭搶房源，人為抬高收房價格，而且這些長租公寓重裝修、N+1出租模式加劇了租房價格上漲，長租公寓企業(yè)一味滿足資本市場的胃口，現(xiàn)在發(fā)展嚴重跑偏了。自如、蛋殼等長租公寓，因為有資本的支撐，從市場上不計成本瘋狂收房子，再轉(zhuǎn)嫁給承租人，推高了房屋租金。

有意思的是，8月18日上午，胡景暉在微信朋友圈宣布辭職，8月19日召開新聞發(fā)布會召開發(fā)布會還原離職內(nèi)情。

張大偉也認為，當前北京大量房源在中介手中，中介改造成公寓后再出租，以二房東身份獲得差價，中介資本進入的是存量改造，存量改造本身并不新增供應，只是通過升級或者分割獲得投資溢價。對于這些資本來說，這種輕資產(chǎn)模式很容易出現(xiàn)局部區(qū)域壟斷。

原因3：供需結(jié)構(gòu)失衡  

在貝殼找房首席經(jīng)濟學家、貝殼研究院院長楊現(xiàn)領看來，總量不足、結(jié)構(gòu)失衡是造成此輪房租上漲的重要原因。

貝殼研究院在《北京租金上漲的真相》報告中稱，近來北京市集中清理與拆除違規(guī)公寓、群租房以及隔斷房等不符合消防安全的租賃住房，導致市場上低端租賃房源減少，同時對“黑中介”“二房東”的打擊導致部分不合規(guī)房源下架，掛牌房源總數(shù)下滑。此前低端房源的租客不得不轉(zhuǎn)向收費更高的其他產(chǎn)品類型，需求端的增長推動了這部分產(chǎn)品租金上漲。

其他原因。此外，造成租金上漲的其他原因還有：90后成為租房主力，更追求品質(zhì)生活，租賃業(yè)態(tài)升級換代，結(jié)構(gòu)性上漲；樓市調(diào)控升級，部分有購房計劃的人群，沒有購買資格和能力等。

原因4：北京大力拆除違規(guī)建筑  

華創(chuàng)證券陳靜認為，近年來北京市大力開展拆除違規(guī)建筑行動，搭配十分嚴格的“群租房”清理行動，導致租賃住房供給大幅減少?！侗本┦薪惯`法建設若干規(guī)定》自2011年開始實施，近五年以來，北京市拆除違規(guī)建筑持續(xù)推進，而且每年基本均超額完成任務，2017年拆除面積達到了歷史新高5985萬平方米，今年預計將拆除接近5000萬平方米。

相比之下，北京市近年以來房屋竣工面積卻在逐年減少，2017年為近年來新低，僅1466萬平方米，遠小于“拆違”面積，因此北京市可供出租面積無疑是逐年減少的。另外，考慮到去年以來的“群租房”大范圍清理，導致今年北京市租賃房源大幅減少。

五問：房租上漲哪些人受影響？

房租上漲對于哪些人影響比較大呢？

一是中等收入群體，以應屆畢業(yè)生、自由職業(yè)者、外來務工人員等新市民人群為主，是租賃市場的主要需求群體，基數(shù)和增量最大。

二是有住房困難的低收入群體，亟需最基本的住房保障。

還是以北京為例，我愛我家集團研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年7月，北京住房租賃月租金均價為4902元/套。北京市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2017年全市居民人均可支配收入為57230元，比上年增長8.9%。即月人均可支配收入為4769元。北京租房者的房租收入比，已驚人地超過58.6%。

剛畢業(yè)的大學生面臨的狀況無疑更嚴峻。通常來說，30%是房租收入比的“黃金分割”點。也就是說，如果房租超過收入的百30%，其他消費的空間就會被大大壓縮，生活幸福感就會明顯下降。

六問：上漲會帶來通脹壓力嗎？

房租大幅上漲又將對經(jīng)濟產(chǎn)生何種影響？ 

華創(chuàng)證券最新的債券周報中表示，房租上漲直接抬升生活成本，降低社零增速，使市場產(chǎn)生消費大幅走弱的錯覺。我國服務消費發(fā)展與經(jīng)濟社會發(fā)展不匹配，服務消費占比與同時期發(fā)達國家相距較大，其中一個原因便是國內(nèi)住房消費占比過大，擠占其他服務消費空間。與房價上漲相比，房租上漲對居民生活成本的影響更大，這是因為房價上漲過程中，居民可通過住房貸款來進行彌補，但是房租上漲將直接抬升租戶生活成本，降低其他商品或服務的消費水平。

華創(chuàng)證券認為，房租上漲還將推升通脹水平，通脹壓力將逐步釋放。房租上漲對通脹的影響主要通過兩個路徑，其一，房租直接體現(xiàn)在CPI居住分項中的租賃房房租，從而直接對CPI產(chǎn)生影響。房租的上升推升租賃房房租增速上升，對CPI產(chǎn)生拉動作用。其二，目前我國人口紅利正在逐步減少，房租帶來的生活成本上升將傳導至工資水平上，使得工資水平被動提高，這無疑將帶動企業(yè)成本的抬升，從而提高生產(chǎn)價格。這種傳導途徑主要體現(xiàn)在勞動密集型行業(yè)，如餐飲、快遞、美容美發(fā)、家政服務等服務行業(yè)勞動需求量較大，受到的沖擊較大，企業(yè)工資成本上升進而轉(zhuǎn)嫁給消費者，這是近年來服務消費價格上升迅速的原因之一。

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七問：什么樣的租金是合適的？

那么，什么樣的租金水平是合適的？

楊現(xiàn)領認為，至少存在以下判斷標準：

第一，租金收入彈性是不是處于合理范圍？這個指標定義的是租金漲幅與收入漲幅之間的比例。如果這個指標顯著大于1，說明租金上漲速度超過收入上漲速度，也說明供求缺口明顯，租客負擔將持續(xù)加大。

第二，租金收入比是不是處于合理范圍？它衡量的是租金支出在收入中的比重，國際通行的警界線是30%，租金收入比超過30%，說明租金水平已經(jīng)超出租客的可支付能力。

楊現(xiàn)領稱，從當前的情況評估，一線城市租金收入彈性大于1，二線核心城市大于0.5，大部分二線和三線城市非常低，甚至為負。從租金收入比的情況看，一線城市逐年上升，隨著合租向整租的轉(zhuǎn)移，預計這一指標將出現(xiàn)階梯式上升；二線城市基本保持在25%左右，支付壓力遠沒有一線嚴重。

對于租金還有一個數(shù)據(jù)可以參考，就是租金回報率或者租售比。

深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，7月份租金回報率為1.61%，在租金持續(xù)上漲的背景下，租金回報率雖然依舊處于低位，但是略有回升，在今年調(diào)控加碼的環(huán)境下，房價將維持穩(wěn)定，而租金依然有上漲預期，租金回報率有望提升。

中國一線城市租金回報率多數(shù)在1.5%左右，國外例如英國租金回報率在3.2%左右，倫敦為3.76%。

八問：如何破解租金暴漲困局？

據(jù)統(tǒng)計，截至目前，我國租賃人口共計1.68億，租賃房源供給端與租客需求端的匹配性面臨考驗。以北京為例，北京共有租賃人口800萬人，目前租賃房源量約為350萬間，租賃缺口400萬間以上，供不應求仍是主要矛盾。

楊現(xiàn)領表示，租賃供給的主體在于盤活存量，而不在于增量開發(fā)。任何一個國家，哪怕是政府介入程度深的德國住房租賃市場，接近70%的租賃房源也是來源于私人市場。

據(jù)統(tǒng)計，我國存量住房中，有超過15%的比例被空置，據(jù)調(diào)查，這些空置房有很大的比例處于毛坯狀態(tài)，如果加以裝修利用，那么這些房源就能夠成為租賃的重要供給。

楊現(xiàn)領稱，我國存量房源在居民家庭的分布極為不均，從六普數(shù)據(jù)的分析發(fā)現(xiàn)，大部分空置房集中在最富裕的15%家庭手中，他們平均每戶占有2.4套住房，最富裕的1%家庭占有25%的空置房，平均每戶擁有20間。從這幾組數(shù)據(jù)可以清晰地看出，發(fā)展租賃的一個關鍵措施就是盤活與利用存量閑置房源，通過金融手段支持專業(yè)化租賃運營機構(gòu)對閑置房源進行裝修、改造與管理，使之順利進入租賃市場。

今天，胡景暉在個人媒體溝通會上對房租有三點建議：1、通過全國的住建系統(tǒng)，迅速建立全國房租指導價，指導價每個月以各種渠道向老百姓公示；2、如果有了指導價，出現(xiàn)了異常交易，老百姓可以向政府舉報，嚴處哄抬房價；3、建議住建部和各地的住建委員、一行三會建立聯(lián)合工作機制，嚴格監(jiān)管進入到長租公寓的資本。

他還表示，降租金不是個難事，可以仿效香港，推出空置稅。

（來源：券商中國 作者：陳冬生）