每經(jīng)編輯 李凈翰    

圖片來源：攝圖網(wǎng)（圖文無關(guān)）

剛剛過去的周末，關(guān)于房租上漲的一條條新聞不斷刺激著1.68億租房人的神經(jīng)：

數(shù)據(jù)顯示，過去一年，在全國的一二線城市中，有13個城市房租漲幅超過20%。我愛我家集團研究院統(tǒng)計顯示：

2018年前7個月，北京租房租賃市場交易總量同比增長14.4%。在價格上，7月份，北京的住房租賃月租金均價為4902元/套，環(huán)比6月份上漲2.9%。

一般說，30%是房租收入比的“黃金分割”點，超過這一比例，其他消費的空間就會被大大壓縮，人們的生活幸福感就會明顯下降。

針對近期媒體關(guān)于個別住房租賃企業(yè)哄抬租金搶占房源的報道，北京市住建委高度重視，聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門于8月17日集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人。

但房租上漲帶來的盈利預(yù)期，對有房屋租賃業(yè)務(wù)的上市公司顯然是個利好。20日上午，房屋租賃概念股就表現(xiàn)搶眼，截至午間收盤，市北高新、三六五網(wǎng)均封漲停板，世聯(lián)行、我愛我家、萬科A等個股均有較大漲幅。

資本爭相布局

貝殼研究院發(fā)布的《2018年中國住房租賃白皮書》（以下簡稱《白皮書》）顯示，我國擁有13.7億人口，住房租賃人口約為1.68億，根據(jù)人口規(guī)模測算，目前租金GMV約為1.2萬億元。由于婚育年齡推遲、單身貴族崛起、月供與月租金的剪刀差擴大，預(yù)計2025年租金GMV將接近3萬億元人民幣，租賃人口2.3億；2030年，租金GMV將達(dá)到4.6萬億元，租賃人口達(dá)2.7億。

1.68億的租房人，上萬億的市場，而去年以來國家一系列支持住房租賃的政策的出臺，吸引了更多社會資本進(jìn)入長租公寓行業(yè)，各類長租公寓品牌如雨后春筍般涌現(xiàn)。

每經(jīng)小編（微信號：nbdnews）了解到，長租公寓市場目前有三類玩家，房產(chǎn)開發(fā)商、中介服務(wù)商以及互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。

房產(chǎn)開發(fā)商方面：

萬科是中國最早進(jìn)入租賃住房市場的開發(fā)商，早在2007年就開始布局。萬科在其2017年年報中表示，截至報告期末，泊寓業(yè)務(wù)已覆蓋29個一線及二線城市，累計獲取房間數(shù)超過10萬間，累計開業(yè)超過3萬間。

龍湖集團CEO邵明曉則在上月對媒體公開表示，2017年，龍湖在全國開了1.5萬間長租公寓。

目前，國內(nèi)排名Top100的房地產(chǎn)開發(fā)商中，已有超過30家涉足長租公寓領(lǐng)域，進(jìn)軍長租公寓已成為房企拓展新的業(yè)務(wù)的一大趨勢。

房產(chǎn)中介服務(wù)商針對長租公寓也早有布局：

鏈家旗下的自如，在管規(guī)模約70萬間。

世聯(lián)行在其2017年年年報中表示，報告期內(nèi)，公司旗下的紅璞公寓全國簽約間數(shù)突破10萬間，在管運營房間約3.5萬間，平均出租率81%。

我愛我家在今年5月接受機構(gòu)調(diào)研時候表示，目前共擁有3300多家門店（含448家加盟店）、5萬余名經(jīng)紀(jì)人，住宅資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)擁有27萬套、55萬間的在管房屋套數(shù)，是中國最大的房屋資產(chǎn)管理服務(wù)商。

互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)主要以魔方集團為代表，規(guī)模約為4萬間。

以上類型的公寓運營成本各有不同，據(jù)央視財經(jīng)此前報道：

鏈家旗下品牌自如的公寓，這種一般被稱為分散式公寓，自如從原先的業(yè)主手中收房進(jìn)行統(tǒng)一裝修，再通過線上平臺將裝修完成的公寓租出去。一套70平米兩室公寓的裝修費用平均下來在3萬元左右。裝修費用較低的原因是，直接從供貨商拿貨壓低了家具等成本。在自如官網(wǎng)上，一所上海市閔行區(qū)的兩室一廳的公寓，每月房租6000元，也就是說出租5個月就可以把裝修成本收回來。

另一種長租公寓是集中式公寓，以魔方為代表，房企直接將一棟樓統(tǒng)一裝修，并配備一些公共區(qū)域和服務(wù)。魔方位于上海市靜安區(qū)1號線地鐵口的一棟公寓，月房租在5000元左右。這樣一間25平米左右的帶衛(wèi)生間和簡易廚房的長租公寓，整體風(fēng)格偏酒店式，配置了沙發(fā)、茶幾、床等家具，從毛坯到裝修完成整體的花費在6萬元左右，也就是說出租12個月可以把裝修成本收回來。

鏈家旗下貝殼研究院提供的報告《北京租金上漲的真相》中，把主要原因歸于拆違行動導(dǎo)致房源供應(yīng)的減少；而此時恰逢畢業(yè)季，也提高了對房源的需求。

在此背景下，長租公寓先將房源集中簽下再進(jìn)行改造提高房屋品質(zhì)、后進(jìn)行租賃的模式，進(jìn)一步拉高部分出租房價格，極速放大了當(dāng)下的房源供需矛盾。

盈利模式仍在尋找階段

雖然行業(yè)前景可期，但市場參與者光想靠租金就把成本收回來顯然不現(xiàn)實。8月19日，地產(chǎn)大佬潘石屹就在一場論壇上指出，

“以下我的這段話有可能要火?，F(xiàn)有的情況下我不建議去做長租公寓，原因很簡單，就是你一定會有銀行貸款，你如果是從銀行貸款來的利息，按照銀行的基準(zhǔn)利率是4.9%，你可能4.9%拿不到，得5%、6%，你把款貸過來建成公寓，你租出去，你的回報率最高超不過1%，租房的價格再翻一番還是虧本的。”

持有同樣觀點的還有新城控股高級副總裁歐陽捷，他對媒體直言，“目前看不到長租公寓的盈利模式。”根據(jù)他的測算，按照租賃的方式運營，上海住宅市場的投資回報率只有1%左右。如果未來5年租金翻一番的話，投資回報率也僅為3%到4%，無法覆蓋租金成本。況且指望租金大幅上漲本身就不現(xiàn)實。

既然自我造血功能不足，長租公寓正能靠外部輸血不斷融資。蜂鳥屋統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至5月31日，分散式品牌公寓TOP10（自如、優(yōu)客逸家、蛋殼公寓、青客公寓、愛上租、魔飛公寓等），總?cè)谫Y金融約為75.792億元；而集中式品牌公寓TOP10（魔方公寓、V領(lǐng)地、安歆公寓、灣流國際等）融資總額約為71.15億元。

一旦融資不暢，后果便是資金鏈斷裂，公司倒閉。有媒體通過對2017年以來“陣亡”的11家知名長租公寓品牌的研究發(fā)現(xiàn)，有9家是由于資金鏈斷裂、經(jīng)營不善而造成，這一方面反映出運營能力對于長租公寓運營商的重要性，另一方面也說明，在盈利能力不足、難以形成穩(wěn)定現(xiàn)金流的情況下，很多長租公寓品牌仍然高度依賴融資。

每經(jīng)小編（微信號：nbdnews）注意到，到目前為止，尚未有長租公寓品牌宣布整體盈利，相反，根據(jù)《白皮書》的統(tǒng)計，截至目前全國公寓門店關(guān)店率達(dá)到3.6%。

（本文僅供參考，不構(gòu)成投資建議，據(jù)此操作風(fēng)險自擔(dān)）