半山半島售樓處被查封

據中國之聲《新聞縱橫》報道，“一半是海洋，一半是天堂”，半山半島這個曾經吸引大批外地購房者到三亞買房的明星樓盤，如今已經變成了“一些是工地，一些被查封”。近日，中國之聲接到多位購房者的反映，他們在三亞市半山半島及半島藍灣購買的2700多戶房屋，突然遭法院查封，甚至部分房屋在銷售前就已經被抵押。法院查封的房子為何又被銷售？昔日的明星樓盤怎么就變成了今天的局面？

半山半島

半山半島項目被指三亞“名片工程”、“重點項目”

2700多戶房屋被不同法院執(zhí)行查封，購房者突然不知道買下來的房子到底屬于誰。

三亞市半山半島項目及半島藍灣由三亞鹿回頭旅游開發(fā)公司、新佳旅業(yè)開發(fā)有限公司、潤豐公司共同開發(fā)，這三家公司隸屬于中弘集團。其中，半山半島項目一期自2007年便開始對外發(fā)售，至2018年，已經開發(fā)到第八期。遠在青海的陳先生，從鋪天蓋地的廣告中，得知這個項目，他告訴中國之聲記者：“半山半島這個項目是作為當時三亞市政府的一個重點項目，也是三亞市的一個名片工程。到了這個售房部的時候，一片繁榮景象，當時這個房價比較貴，但是我們咬咬牙一想，貴就貴一點，只要房子好，地段好，我們也認了。”

法院查封文書

查封文書1

查封文書2

項目五證齊全被查封，業(yè)主訴苦：一套房四個法院輪候

半山半島項目住房總共5346套，其中大部分為預售房，購房者表示，半山半島樓盤銷售時五證齊全。半山半島的姊妹樓盤半島藍灣項目S區(qū)直接現房銷售，售樓處提供“土地房屋登記卡”，也就是俗稱的“大證”。

明星開發(fā)商、證照齊全，要么是即將交付的準現房、要么是現房，售樓人員承諾，辦完手續(xù)后就可以辦理網簽，不少購房者現場辦理了交款手續(xù)。

其中一位購房者告訴中國之聲記者：“他當時現場他說交服務費，他指定的一個公司的賬面上，同時，又交給他公司一個十萬塊錢定金。這上市公司，（我想）全國性質的，將來公司一兩百家了，它這樣資金周轉快。”

買房的時候看中的是開發(fā)商的知名度和樓盤的品質，卻沒想到買來了大麻煩。按半山半島購房者提供的書面材料，2017年開始，分別有包括上海正禹新型門窗有限公司、中國農業(yè)銀行三亞分行、浙江中泰創(chuàng)展企業(yè)管理有限公司、中國民生銀行上海分行在內的債權人通過各地法院，對半山半島及半島藍灣的房屋進行查封，涉及半山半島1700多戶房產，半島藍灣同時也有1000多戶被查封。每套房子的查封情況各不相同，一位姓楊的購房者告訴記者，她的房子被四個法院輪候查封。

她表示，她的房子第一個查封就是三亞城郊法院2017年的5月2號，她買房子是2017年的10月27號，所以開發(fā)商明知這個房屋已經查封，還有一個2018年的4月8號是海南省高院的一個協(xié)助執(zhí)行通知書。2018年的3月19號，北京市第三中級人民法院也是查封協(xié)助執(zhí)行書。2018年的3月6號，上海第一中級人民法院。

供應商欠款公告

開發(fā)商債務高達500多億，曾銷售被查封房屋

中國之聲記者查詢公開資料發(fā)現，在各種收購及騰挪轉移中，中弘集團的資金隱憂早已顯現。根據中弘方面8月20號發(fā)布的《未能清償到期債務的公告》：截止今年8月9號，中弘逾期債務本息合計金額已達500多億，全部為借款。被查封房產的業(yè)主們表示，如今再回想，開發(fā)商收款之后，一直找各種借口拖延網簽備案，是不是早就設好了圈套。一直沒有辦理網簽，買來的房子還作不作數？明明房子已經被法院查封，怎么能繼續(xù)銷售？

實際上，被查封的這些房屋，至今都沒有在住建部門進行網簽備案，業(yè)主們說，一直在催開發(fā)商，但開發(fā)商安慰業(yè)主們說：“沒事，我們好多都沒網簽，一批一批來。”房本也是一批一批下來的，不是一起都下來的，陸續(xù)有人下來。業(yè)主們認為這個樓盤太大了，而且確實是三亞的一張名片，所以就都認為它不會出事。

半山半島八期停工

業(yè)主質疑開發(fā)商涉嫌惡意欺詐，政府是否把好關？

但是被查封的房產，開發(fā)商還是如常銷售，業(yè)主們困惑，這樣涉嫌惡意欺詐的行為，主管部門有沒有監(jiān)管責任？幾年間售樓處絡繹不絕，但少有網簽備案，是否應主動監(jiān)管？

業(yè)主們表示，如果說這個真的是查封了，他們肯定是不會買的。但是真的是不知道，沒有在任何明顯的地方看到查封的標識。第二，在所有的相關的信息的途徑也得不到這樣的信息。三亞市政府職能部門，比如說住建局，那么他要負責把好關的?？吹搅擞蓄A售證，沒有看到任何關于查封的文件證明以及網絡信息，同時，大規(guī)模的宣傳以及銷售，這種情況下有誰會不相信。

半島藍灣售樓中心

主管部門：預售許可證、房屋所有權證發(fā)放不受抵押的影響

依據《中華人民共和國城市房地產管理法》規(guī)定，開發(fā)商取得土地使用權證書、持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證，同時，投入開發(fā)建設的資金達到要求的比例，即可申請辦理商品房預售行政許可。但三亞住房與城鄉(xiāng)建設局房產信息中心一位姓胡的工作人員對業(yè)主解釋：預售許可證發(fā)放不受抵押的影響。開發(fā)商拿房子做抵押，并不影響它拿到預售證。抵押不是許可證的前置條件，法上沒有規(guī)定說有什么有抵押不預售。你發(fā)的時候沒有說一定強制要求，這不是前置條件。

再以現房銷售來說，三亞不動產交易中心綜合科一位姓李的科長表示，一般購房人所依據的房屋所有權證，也就是俗稱的“大證”，它的發(fā)放，也不受查封、抵押情況的限制。

李科長：證明這個房子已經辦理了首次登記，就是符合規(guī)劃，竣工驗收了。具備首次登記條件，也辦了首次登記。如果是有合同可以辦理轉移。

中國之聲記者：他有這個證，我們也有合同了，是不是說我們就可以辦理轉移了？

李科長：這個的話有權利限制。一是沒查封，二是沒抵押。

中國之聲記者：那這個查封和抵押，在我們看到這個證和我們簽合同到備案的過程中，我們老百姓是沒有辦法知道的。

李科長：你不知情并不代表他（申請）的權利不存在。

這位李科長還表示，房產在不同時期被法院查封，只在國土及住建系統(tǒng)內進行登記，購房人不主動查詢，是無法得知相應情況的。就目前半山半島及半島藍灣的部分購房者的遭遇來說，即使在簽訂合同前查詢到房屋沒有抵押查封的情況，也很有可能在簽訂合同到網簽備案這段時期內，被惡意欺騙：“你們在付款之后應該馬上網簽的。這種如果他是故意的，或者對你進行欺騙，或者是利用這些政策漏洞，那也是很難避免的情況。查封法院什么時間來，這也是不確定”。

政策被指存漏洞：購房人不主動查詢不會知道抵押查封情況

這位李科長還告訴中國之聲記者：“房產在不同時期被法院查封，只在國土及住建系統(tǒng)內進行登記，購房人不主動查詢，是無法得知相應情況的”。就目前半山半島及半島藍灣的部分購房者的遭遇來說，即使在簽訂合同前查詢到房屋沒有抵押查封的情況，也很有可能在簽訂合同到網簽備案這段時期內，被惡意欺騙。他還說：“你們在付款之后應該馬上網簽的。這種如果他是故意的，或者對你進行欺騙，或者是利用這些政策漏洞，那也是很難避免的情況。查封法院什么時間來，這也是不確定。”

藍灣產權大證

律師：項目商品房預售資金監(jiān)管不利

預售五證齊全、現房也辦理了“大證”，房產依然被查封，究竟該誰為此負責？北京國浩律師事務所律師楊琨向中國之聲記者解釋，從目前的監(jiān)管來說，多為事后備案，房屋前期的抵押情況不納入行政許可批復范疇。比如，開發(fā)商把房子抵押給銀行貸款，不影響他拿到預售證。在商品房銷售過程當中，開發(fā)商所要拿到的證件，是有一些前置的行政許可，這個條件具備，承擔這個審批許可的行政機關就應當做出證件證照的許可。那么在這些審查的過程當中，對法院查封情況是行政機關要考慮的，但是對于抵押情況，目前來看應該是不在審查的范圍之內。而且就是大多數商品房開發(fā)的項目都會有抵押這種情況存在，尤其是在運用這個貸款資金，一般都會把這個項目土地或者是在建工程抵押給銀行或者其他金融機構。所以這個抵押本身并不是行政許可做出是否許可考察的因素。

楊琨認為，從情理上來說，體量如此龐大的項目、銷售時間橫跨幾年之久，如果監(jiān)管賬戶中資金流入出現與火爆銷售場面不一致的情況，應當引起重視和注意。他認為，在現行政策下，解決開發(fā)商惡意欺詐的關鍵，是確保監(jiān)管賬戶政策的實施。之所以設立監(jiān)管賬戶，就是因為要規(guī)避開發(fā)商擅自動用、挪用購房款的一個風險。一旦進入監(jiān)管賬戶，建設單位在沒有完成開發(fā)條件的情況下，他是沒辦法動用這個監(jiān)管賬戶里面資金的。這個資金在付款的時候，付款的對方的賬戶是不是監(jiān)管賬戶，這個是我們需要很認真的去考察的一個問題。在付完款以后，在多長時間之內要辦理這個網簽，開發(fā)商有沒有及時的辦理保全。政府機關可以加強對一些重點項目的一個日常監(jiān)管，從日常監(jiān)管當中去發(fā)現問題。

近幾年，各地陸續(xù)出臺了商品房預售資金監(jiān)管的實施細則，三亞市從2015年9月開始實施相關政策，半山半島及半島藍灣的資金流向為何沒有受到約束？需要等待相關部門回應。

半島藍灣外觀

開發(fā)商稱公司申請破產，“政府要幫助半山半島重整”

購房者給中國之聲記者出示的材料顯示，三亞市住房和城鄉(xiāng)建設局曾給民生銀行上海分行發(fā)函，提出“依據開發(fā)企業(yè)提供的銷售數據，民生銀行申請相關法院查封的2個項目中部分房產已被銷售，涉及1000多戶購房人，建議民生銀行會同相關法院向開發(fā)企業(yè)及購房人核實已售房源真實情況，依法解除已售房源的查封和抵押登記”。自己買的房子卻被開發(fā)商拿去抵押，房產現在干脆被法院查封。業(yè)主們該怎么辦？開發(fā)商中弘三亞分公司總經理孟祥表示，公司將申請破產重整?？偨浝砻舷檎f：“只能等，現在還在查封狀態(tài)啊，還沒解封啊，解封了才能辦證?？隙ㄊ悄壳斑€不上錢，有錢早就還了嘛。公司申請破產重整，破產重整實際上是保證企業(yè)資產不被拍賣的，這樣的話哪家法院也拍賣不了，照樣運營。破產重組對業(yè)主的房子反而是好事，不是壞事啊，對企業(yè)是一個有利的事情。政府要幫助半山半島重整，他們就是說重整不會有任何人開發(fā)我們的房產。”

中國之聲將繼續(xù)關注此事進展。

中國之聲記者周益帆、尹希寧（實習）