每經(jīng)記者 陳晨    每經(jīng)編輯 何劍嶺    

圖片源自：視覺中國

自2017年起，資本開始搶灘長租市場，龍湖、保利、陽光城、碧桂園、招商局蛇口、越秀、旭輝等房企以及魔方、鏈家自如、新派等長租品牌，均通過CMBS、ABS、類REITs等不同模式實(shí)施了租賃產(chǎn)品證券化，獲得了重要的金融支持。2017年成為了長租公寓ABS市場的元年。

長租公寓ABS吸金近千億

據(jù)聯(lián)訊證券介紹，目前我國長租公寓證券化主要有三種模式：輕資產(chǎn)的租金收益權(quán)ABS，重資產(chǎn)的CMBS和類REITs。他們的區(qū)別在于證券化的底層資產(chǎn)不同。

輕資產(chǎn)的租金收益權(quán)ABS就是以租金收益權(quán)為底層資產(chǎn)，實(shí)質(zhì)上是一種應(yīng)收賬款類資產(chǎn)證券化，沒有抵押或者租金形成的應(yīng)收賬款本身就是抵押物。CMBS是以商業(yè)地產(chǎn)為抵押形成的抵押貸款為底層資產(chǎn)。類REITs是以商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和租金收益權(quán)為底層資產(chǎn)，以商業(yè)地產(chǎn)為抵押，將未來租金形成的應(yīng)收賬款注入資產(chǎn)池。CMBS和類REITs最大的區(qū)別是類REITs不直接就商業(yè)物業(yè)進(jìn)行操作，原始權(quán)益人通過將物業(yè)注入項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司股份轉(zhuǎn)讓的形式轉(zhuǎn)讓商業(yè)物業(yè)。

據(jù)火山君（微信公眾號：huoshan5188）統(tǒng)計(jì)，2017年以來，市場上相繼推出了近20單公寓類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，涉及資金超900億元。比如，今年以來，碧桂園、越秀、自如、蛋殼公寓等企業(yè)紛紛發(fā)行了長租公寓ABS，并以房企類發(fā)起人發(fā)行規(guī)模較高，動輒上百億，而且以類REITs形式居多，不過，火山君（微信公眾號：huoshan5188）也注意到，就在長租公寓ABS火熱的同時(shí)，一些長租公寓ABS卻頻遭中止，比如今年7月，朗詩寓長租公寓一期ABS、百度租房分期ABS等遭到中止。

2017年以來公寓類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品：

數(shù)據(jù)來源：CNABS、國泰君安

“現(xiàn)在長租公寓ABS發(fā)行大部分都是比較成功的，必須要有投資人認(rèn)購才能發(fā)行。但是中止也是比較常見的現(xiàn)象，原因有各種各樣，有來自發(fā)行價(jià)格的，也有來自投資人的”，和逸金融CEO龐陽表示：“現(xiàn)在一些運(yùn)營企業(yè)想要通過ABS融資，一個(gè)難點(diǎn)就是租售比較低，從資產(chǎn)端看就兩個(gè)需求，一是用什么成本融，二是能融多少錢。如果租金收入偏低，然后拿這個(gè)收入去做ABS，融到錢的規(guī)模可能就會較少，不滿足企業(yè)需求”。

此外，前述滬上券商資管人士也表示，現(xiàn)在從市場上發(fā)出來的公寓證券化產(chǎn)品來看，都是處于第一梯隊(duì)的企業(yè)，比如具有國企性質(zhì)的保利、招商蛇口，還有就是有較大規(guī)模的自如、新派等。雖然理論上說ABS發(fā)行不看發(fā)起人主體資質(zhì)，但是在目前國內(nèi)情況還是要考慮在內(nèi)。還有就是從券商管理人以及交易所審核標(biāo)準(zhǔn)來說，都還是具有較高門檻的。

向公募REITs推進(jìn)

今年3月，“中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”成功發(fā)行，這是國內(nèi)首單央企租賃住房類REITs，也是首單儲架發(fā)行類REITs。有評論人士稱，儲架式分期發(fā)行不僅是一次融資，更是間接實(shí)現(xiàn)了公募REITs的擴(kuò)募功能，已經(jīng)非常接近真正的公募REITs。

業(yè)內(nèi)人士表示：“現(xiàn)在長租公寓ABS做的都是類REITs，不過未來肯定是要朝著公募REITs發(fā)展，但是這也需要一個(gè)過程”。基金業(yè)協(xié)會洪磊在今年3月30日的中國證券投資基金業(yè)年會暨資產(chǎn)管理高層論壇上就表示，要發(fā)展不動產(chǎn)證券化和公募REITs，豐富長期投資工具，以推動以公募基金為代表的資產(chǎn)管理業(yè)的供給側(cè)改革。

“公募REITs是一個(gè)比較理想化的REITs，是一個(gè)長期發(fā)展的方向。從投資人的角度來看，如果把錢用來買RIETs，收到的收益其實(shí)是跟房租成正比的，而擁有的REITs的價(jià)值是和房價(jià)成正比的。這一點(diǎn)對剛到一個(gè)城市工作的年輕人最為合適，不著急買房子，可以把多出來的錢買REITs，可以用REITs的收益來付房租，最后什么時(shí)候想買房子的時(shí)候就把REITs賣掉。因?yàn)镽EITs本身的價(jià)格是和房價(jià)成正比的，隨著通貨膨脹，如果房租往上張了，投資人投資的REITs的收益也會往上漲。我認(rèn)為這樣子可以降低年輕人買房的緊迫感和危機(jī)感”，龐陽對火山君（微信公眾號：huoshan5188）說到。

“目前中國版REITs一直沒有推出的一大障礙就是稅費(fèi)重”，龐陽對火山君（微信公眾號：huoshan5188）繼續(xù)說到。此外，有業(yè)內(nèi)人士也表示，目前國內(nèi)針對REITs并無特殊的稅收優(yōu)惠，復(fù)雜的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)可能可能會帶來稅收消耗，降低REITs的收益率，所以呼吁出臺針對REITs的稅收優(yōu)惠政策。除了稅收和收益率外，該業(yè)內(nèi)人士還指出，與基礎(chǔ)資產(chǎn)信用不獨(dú)立、制度環(huán)境滯后、缺乏統(tǒng)一的市場化運(yùn)作環(huán)境等也是真正REITs出現(xiàn)前面臨的挑戰(zhàn)。