每經(jīng)記者 陳玉靜    每經(jīng)編輯 姚祥云    

關(guān)于長租公寓推高房租的議論沸沸揚揚。其中，備受外界質(zhì)疑的是，自如、蛋殼公寓等長租公寓運營商借由整體租客的信用為自己擴充資本背書，即長租公寓的運營商在獲得足夠的資本后便以高價為誘惑，簽下更多的房東，搶得更大的市場份額，隨之而來的便是房租的上漲。

以蛋殼公寓為例，在其成立的3年中，蛋殼公寓采用了數(shù)種融資方式，今年已經(jīng)過2輪融資，融資額達1.7億美元。除此之外，《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，蛋殼公寓還曾通過眾籌、租金貸、ABS等方式擴充資本。

比如，近期發(fā)行的“天風(fēng)-蛋殼公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”，該計劃總規(guī)模2.035億元，分為優(yōu)先級和次級兩類資產(chǎn)支持證券，其中優(yōu)先級募集規(guī)模為1.85億元；次級募集規(guī)模為0.185億元。

成立三年尋求眾籌融資十余次

蛋殼公寓作為具有代表性的互聯(lián)網(wǎng)長租公寓運營商，成立于2015年初，屬于較早進入長租公寓市場的一大品牌公寓，產(chǎn)品形態(tài)涵蓋合租公寓、整租公寓等，意圖滿足都市年輕白領(lǐng)多元化的居住需求。目前，已進入北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、武漢、南京8地市場，管理超過17萬間公寓。而兩年前蛋殼公寓在路演時表示，其在北京地區(qū)的公寓僅5000間。

《每日經(jīng)濟新聞》記者從北京眾籌客網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司（以下簡稱眾籌客）官方微信公眾號了解到，2016年的蛋殼公寓曾在眾籌客平臺發(fā)行過十多個資產(chǎn)包融資，眾籌金額從幾萬元到幾十萬元不等，資產(chǎn)包均由相同持有期限的10套公寓資產(chǎn)構(gòu)成。眾籌資產(chǎn)主要由三部分組成：公寓裝配成本，主要為硬裝、家具、家電、軟裝成本；啟動租金，第一次付給房東的3個月啟動資金；房東押金，1~2個月的房屋押金，到期后實收實退。收益方面，按月分紅，至于具體的蛋殼資產(chǎn)包的月收益構(gòu)成，則是單月租金收入扣除付給房東的月租以及房屋月度維護成本。蛋殼公寓在當(dāng)時的路演中表示，蛋殼公寓一般采用押一付三的方式付款給房東。由此，眾籌融資即以資產(chǎn)包項下預(yù)期的現(xiàn)金凈流入來獲取融資，作為一套新房源的啟動資金。

以蛋殼公寓12包為例，眾籌客平臺在推介該項目時表示，該資產(chǎn)包共10套公寓34間，租賃期限為5年，總投資額為75.423萬元，投資人出資57萬元，所占收益權(quán)62%，項目方（即紫梧桐（北京）資產(chǎn)管理有限公司，蛋殼公寓運營主體）出資18.423萬元加運營和管理，所占收益權(quán)為38%，該資產(chǎn)包第一年的預(yù)期年凈利潤為29.892萬元。蛋殼公寓在路演中表示，當(dāng)時租金收入平均為2300元~2500元/間。那么，按照給房東押一付三的方式付款，蛋殼公寓12包的融資額可以啟動數(shù)十套新房源。

根據(jù)眾籌客平臺上蛋殼公寓的路演實錄，蛋殼公寓商業(yè)智能負責(zé)人陳總以正在發(fā)行的蛋殼公寓11包為例介紹了資產(chǎn)包的高收益，陳總當(dāng)時表示，蛋殼公寓11包為10套5年期公寓，擬眾籌金額63800元，預(yù)計5年總體收益率200%以上，年回報率在40%左右，同時，蛋殼公寓會把11包此前租出去的利潤在首次分紅時給投資人。

蛋殼公寓陳總還在上述路演中對蛋殼公寓的收益增長策略進行介紹，陳總表示，對于租房市場而言，有兩個重要的組成部分，一是獲取房源；二是根據(jù)房源獲取利潤。第1年蛋殼公寓按照常規(guī)利潤搶奪市場房源，搶奪定價權(quán)。第2年，開始擴大利潤差，收獲房租增長紅利。陳總分別以上地新盤融澤嘉園和建國門華僑村小區(qū)為例進行分析，第二年兩地的市場漲幅分別達17%、20%。

借道租客信用尋求資金杠桿

在眾籌模式之外，租金貸也是一種資本擴充的模式。

《每日經(jīng)濟新聞》記者在蛋殼公寓APP看到，以月租金為3190元的某房屋為例，付款方式主要分為年付、半年付、分期月付3種，三種方式除了要付等額的押金及相應(yīng)期限的租金外，還要付相應(yīng)的服務(wù)費和維修金。三種付款方式下的服務(wù)費和維修金分別為649元/年、2525元/年、3061元/年。以此來看，年付最劃算，但要付清13個月租金，壓力較大，半年付則要付清7個月租金。值得注意的是，半年付的服務(wù)費與維修費并未與分期月付拉開太大差距。

至于分期月付，蛋殼公寓APP介紹道，該付款方式為蛋殼公寓協(xié)助租客與第三方金融機構(gòu)辦理的租金分期的租金貸款服務(wù)，分期利息和手續(xù)費由蛋殼公寓承擔(dān)。分期月付用戶在繳納完首月房租后，在指定的分期平臺按照平臺約定還款。據(jù)新華網(wǎng)此前報道，蛋殼公寓目前已與任買公司進行了分期付消費金融業(yè)務(wù)合作。

某蛋殼公寓管家向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，租客可以選擇月付分期的模式，在簽署房屋租賃合同后，還要與蛋殼公寓合作的金融公司簽署貸款合同，之后租客按月付款給金融公司，一年的房租實際已付給蛋殼公寓，目前合作的金融機構(gòu)有會花分期、微眾銀行，會花分期、任買公司已經(jīng)停用。按照蛋殼公寓給房東押一付三的方式，資金在此期間出現(xiàn)沉淀并有錯配的可能性。

蛋殼公寓創(chuàng)始人兼CEO高靖此前曾表示，未來半年，蛋殼公寓將加快開拓市場的腳步，迅速布局更多的新一線城市，并于今年年底實現(xiàn)管理30萬間公寓的目標(biāo)。

完成兩輪融資ABS已發(fā)行逾2億元

蛋殼公寓官網(wǎng)顯示，今年，蛋殼公寓已完成兩輪合計1.7億美元的融資。此外，根據(jù)國浩律師事務(wù)所官網(wǎng)公告，蛋殼公寓還在8月成功設(shè)立“天風(fēng)-蛋殼公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃”，計劃募集資金總規(guī)模2.035億元，目前已獲得上交所出具的掛牌轉(zhuǎn)讓無異議函。公開信息顯示，該資產(chǎn)支持專項計劃的原始權(quán)益人為蛋殼公寓。該資產(chǎn)支持專項計劃根據(jù)不同的風(fēng)險、收益和期限特征，分為優(yōu)先級和次級兩類資產(chǎn)支持證券，其中優(yōu)先級募集規(guī)模為1.85億元；次級募集規(guī)模為0.185億元。

一位金融業(yè)人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，ABS的確可以增加蛋殼公寓等長租中介的資金杠桿，而且理論上，通過ABS加杠桿的擴張規(guī)模的游戲可以一直持續(xù)下去。但是實際操作中，作為一種規(guī)范的金融產(chǎn)品，其整個發(fā)行流程涉及包括券商、信托、評級、增信、交易所等機構(gòu)的參與，這些機構(gòu)會對發(fā)行人的資質(zhì)、杠桿水平和運營風(fēng)險進行評估，實際上加杠桿的規(guī)模是會受到很大制約的。

對于租賃消費貸中存在的資金沉淀以及期限錯配問題，中聯(lián)基金分析稱，建議確保租金躉繳合同期限與貸款期限匹配；其次，必須充分披露貸款行為，不得通過刻意引導(dǎo)、隱瞞信息等手段誘使租客選擇消費貸；另外，應(yīng)適當(dāng)控制使用消費貸躉繳房租比例，一方面可以考慮與其企業(yè)凈資產(chǎn)掛鉤比例，畢竟是一個負債融資行為，另一方面也可以適當(dāng)控制使用消費貸交房租占全部租賃行為的比例；最后，適當(dāng)監(jiān)管躉繳租金的使用，應(yīng)主要用于主業(yè)擴張，防止挪用風(fēng)險。當(dāng)然，國內(nèi)銀行沒有賬戶管理職能，任何經(jīng)營模式都有屬于企業(yè)自身自由資金和不完全屬于企業(yè)自有資金的現(xiàn)金管理問題，資金性質(zhì)和使用的監(jiān)管是一個挑戰(zhàn)。