每經(jīng)記者 陳玉靜    每經(jīng)編輯 姚祥云    

關(guān)于長(zhǎng)租公寓推高房租的議論沸沸揚(yáng)揚(yáng)。其中，備受外界質(zhì)疑的是，自如、蛋殼公寓等長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商借由整體租客的信用為自己擴(kuò)充資本背書(shū)，即長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)商在獲得足夠的資本后便以高價(jià)為誘惑，簽下更多的房東，搶得更大的市場(chǎng)份額，隨之而來(lái)的便是房租的上漲。

以蛋殼公寓為例，在其成立的3年中，蛋殼公寓采用了數(shù)種融資方式，今年已經(jīng)過(guò)2輪融資，融資額達(dá)1.7億美元。除此之外，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，蛋殼公寓還曾通過(guò)眾籌、租金貸、ABS等方式擴(kuò)充資本。

比如，近期發(fā)行的“天風(fēng)-蛋殼公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，該計(jì)劃總規(guī)模2.035億元，分為優(yōu)先級(jí)和次級(jí)兩類(lèi)資產(chǎn)支持證券，其中優(yōu)先級(jí)募集規(guī)模為1.85億元；次級(jí)募集規(guī)模為0.185億元。

成立三年尋求眾籌融資十余次

蛋殼公寓作為具有代表性的互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，成立于2015年初，屬于較早進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的一大品牌公寓，產(chǎn)品形態(tài)涵蓋合租公寓、整租公寓等，意圖滿足都市年輕白領(lǐng)多元化的居住需求。目前，已進(jìn)入北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、武漢、南京8地市場(chǎng)，管理超過(guò)17萬(wàn)間公寓。而兩年前蛋殼公寓在路演時(shí)表示，其在北京地區(qū)的公寓僅5000間。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從北京眾籌客網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱眾籌客）官方微信公眾號(hào)了解到，2016年的蛋殼公寓曾在眾籌客平臺(tái)發(fā)行過(guò)十多個(gè)資產(chǎn)包融資，眾籌金額從幾萬(wàn)元到幾十萬(wàn)元不等，資產(chǎn)包均由相同持有期限的10套公寓資產(chǎn)構(gòu)成。眾籌資產(chǎn)主要由三部分組成：公寓裝配成本，主要為硬裝、家具、家電、軟裝成本；啟動(dòng)租金，第一次付給房東的3個(gè)月啟動(dòng)資金；房東押金，1~2個(gè)月的房屋押金，到期后實(shí)收實(shí)退。收益方面，按月分紅，至于具體的蛋殼資產(chǎn)包的月收益構(gòu)成，則是單月租金收入扣除付給房東的月租以及房屋月度維護(hù)成本。蛋殼公寓在當(dāng)時(shí)的路演中表示，蛋殼公寓一般采用押一付三的方式付款給房東。由此，眾籌融資即以資產(chǎn)包項(xiàng)下預(yù)期的現(xiàn)金凈流入來(lái)獲取融資，作為一套新房源的啟動(dòng)資金。

以蛋殼公寓12包為例，眾籌客平臺(tái)在推介該項(xiàng)目時(shí)表示，該資產(chǎn)包共10套公寓34間，租賃期限為5年，總投資額為75.423萬(wàn)元，投資人出資57萬(wàn)元，所占收益權(quán)62%，項(xiàng)目方（即紫梧桐（北京）資產(chǎn)管理有限公司，蛋殼公寓運(yùn)營(yíng)主體）出資18.423萬(wàn)元加運(yùn)營(yíng)和管理，所占收益權(quán)為38%，該資產(chǎn)包第一年的預(yù)期年凈利潤(rùn)為29.892萬(wàn)元。蛋殼公寓在路演中表示，當(dāng)時(shí)租金收入平均為2300元~2500元/間。那么，按照給房東押一付三的方式付款，蛋殼公寓12包的融資額可以啟動(dòng)數(shù)十套新房源。

根據(jù)眾籌客平臺(tái)上蛋殼公寓的路演實(shí)錄，蛋殼公寓商業(yè)智能負(fù)責(zé)人陳總以正在發(fā)行的蛋殼公寓11包為例介紹了資產(chǎn)包的高收益，陳總當(dāng)時(shí)表示，蛋殼公寓11包為10套5年期公寓，擬眾籌金額63800元，預(yù)計(jì)5年總體收益率200%以上，年回報(bào)率在40%左右，同時(shí)，蛋殼公寓會(huì)把11包此前租出去的利潤(rùn)在首次分紅時(shí)給投資人。

蛋殼公寓陳總還在上述路演中對(duì)蛋殼公寓的收益增長(zhǎng)策略進(jìn)行介紹，陳總表示，對(duì)于租房市場(chǎng)而言，有兩個(gè)重要的組成部分，一是獲取房源；二是根據(jù)房源獲取利潤(rùn)。第1年蛋殼公寓按照常規(guī)利潤(rùn)搶奪市場(chǎng)房源，搶奪定價(jià)權(quán)。第2年，開(kāi)始擴(kuò)大利潤(rùn)差，收獲房租增長(zhǎng)紅利。陳總分別以上地新盤(pán)融澤嘉園和建國(guó)門(mén)華僑村小區(qū)為例進(jìn)行分析，第二年兩地的市場(chǎng)漲幅分別達(dá)17%、20%。

借道租客信用尋求資金杠桿

在眾籌模式之外，租金貸也是一種資本擴(kuò)充的模式。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在蛋殼公寓APP看到，以月租金為3190元的某房屋為例，付款方式主要分為年付、半年付、分期月付3種，三種方式除了要付等額的押金及相應(yīng)期限的租金外，還要付相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)和維修金。三種付款方式下的服務(wù)費(fèi)和維修金分別為649元/年、2525元/年、3061元/年。以此來(lái)看，年付最劃算，但要付清13個(gè)月租金，壓力較大，半年付則要付清7個(gè)月租金。值得注意的是，半年付的服務(wù)費(fèi)與維修費(fèi)并未與分期月付拉開(kāi)太大差距。

至于分期月付，蛋殼公寓APP介紹道，該付款方式為蛋殼公寓協(xié)助租客與第三方金融機(jī)構(gòu)辦理的租金分期的租金貸款服務(wù)，分期利息和手續(xù)費(fèi)由蛋殼公寓承擔(dān)。分期月付用戶在繳納完首月房租后，在指定的分期平臺(tái)按照平臺(tái)約定還款。據(jù)新華網(wǎng)此前報(bào)道，蛋殼公寓目前已與任買(mǎi)公司進(jìn)行了分期付消費(fèi)金融業(yè)務(wù)合作。

某蛋殼公寓管家向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，租客可以選擇月付分期的模式，在簽署房屋租賃合同后，還要與蛋殼公寓合作的金融公司簽署貸款合同，之后租客按月付款給金融公司，一年的房租實(shí)際已付給蛋殼公寓，目前合作的金融機(jī)構(gòu)有會(huì)花分期、微眾銀行，會(huì)花分期、任買(mǎi)公司已經(jīng)停用，原因是他們沒(méi)有錢(qián)了。按照蛋殼公寓給房東押一付三的方式，資金在此期間出現(xiàn)沉淀并有錯(cuò)配的可能性。

蛋殼公寓創(chuàng)始人兼CEO高靖此前曾表示，未來(lái)半年，蛋殼公寓將加快開(kāi)拓市場(chǎng)的腳步，迅速布局更多的新一線城市，并于今年年底實(shí)現(xiàn)管理30萬(wàn)間公寓的目標(biāo)。

完成兩輪融資ABS已發(fā)行逾2億元

蛋殼公寓官網(wǎng)顯示，今年，蛋殼公寓已完成兩輪合計(jì)1.7億美元的融資。此外，根據(jù)國(guó)浩律師事務(wù)所官網(wǎng)公告，蛋殼公寓還在8月成功設(shè)立“天風(fēng)-蛋殼公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，計(jì)劃募集資金總規(guī)模2.035億元，目前已獲得上交所出具的掛牌轉(zhuǎn)讓無(wú)異議函。公開(kāi)信息顯示，該資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃的原始權(quán)益人為蛋殼公寓。該資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃根據(jù)不同的風(fēng)險(xiǎn)、收益和期限特征，分為優(yōu)先級(jí)和次級(jí)兩類(lèi)資產(chǎn)支持證券，其中優(yōu)先級(jí)募集規(guī)模為1.85億元；次級(jí)募集規(guī)模為0.185億元。

一位金融業(yè)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，ABS的確可以增加蛋殼等長(zhǎng)租公寓的資金杠桿，而且理論上，通過(guò)ABS加杠桿來(lái)擴(kuò)張規(guī)模的游戲可以一直持續(xù)下去。但在實(shí)際操作中，ABS作為一種規(guī)范的金融產(chǎn)品，其整個(gè)發(fā)行流程涉及券商、信托、評(píng)級(jí)、增信、交易所等機(jī)構(gòu)的參與，而這些機(jī)構(gòu)會(huì)對(duì)發(fā)行人的資質(zhì)、杠桿水平和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，因此，加杠桿的規(guī)模實(shí)際上會(huì)受到很大制約。

對(duì)于租賃消費(fèi)貸中存在的資金沉淀以及期限錯(cuò)配問(wèn)題，中聯(lián)基金分析稱，建議確保租金躉繳合同期限與貸款期限匹配；其次，必須充分披露貸款行為，不得通過(guò)刻意引導(dǎo)、隱瞞信息等手段誘使租客選擇消費(fèi)貸；另外，應(yīng)適當(dāng)控制使用消費(fèi)貸躉繳房租比例，一方面可以考慮與其企業(yè)凈資產(chǎn)掛鉤比例，畢竟是一個(gè)負(fù)債融資行為，另一方面也可以適當(dāng)控制使用消費(fèi)貸交房租占全部租賃行為的比例；最后，適當(dāng)監(jiān)管躉繳租金的使用，應(yīng)主要用于主業(yè)擴(kuò)張，防止挪用風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，國(guó)內(nèi)銀行沒(méi)有賬戶管理職能，任何經(jīng)營(yíng)模式都有屬于企業(yè)自身自由資金和不完全屬于企業(yè)自有資金的現(xiàn)金管理問(wèn)題，資金性質(zhì)和使用的監(jiān)管是一個(gè)挑戰(zhàn)。