圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

多城房租大幅上漲引爆輿論之后，曾經(jīng)作為改革開(kāi)放最前沿的深圳成了嚴(yán)格管控房租的排頭兵。

深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員和房地產(chǎn)業(yè)處付菲菲周三在深圳房博會(huì)租賃論壇上表示，深圳市正探索建立全市穩(wěn)租金商品房項(xiàng)目制度，采取嚴(yán)格的租金管制。

華爾街見(jiàn)聞介紹了一些細(xì)節(jié)：深圳首批穩(wěn)租金商品房試點(diǎn)項(xiàng)目采取“限定租金、限定調(diào)價(jià)期”的租金管控制度，一房一價(jià)、一年一調(diào)，租金年增長(zhǎng)率最高不超過(guò)5%。

相比于此前媒體報(bào)道的“重慶、天津等11個(gè)城市7月房租同比漲幅超10%，成都、廣州、深圳漲幅更是超過(guò)30%”，5%的房租年度漲幅簡(jiǎn)直是良心價(jià)。

對(duì)此，證券日?qǐng)?bào)援引58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波的分析稱(chēng)，深圳的穩(wěn)租金試點(diǎn)政策有兩點(diǎn)值得借鑒：一是租金管控參考了商品房銷(xiāo)售環(huán)節(jié)政策，即一房一價(jià)的明碼標(biāo)價(jià)，且規(guī)定了租金的上漲幅度和間隔周期；二是對(duì)于房源的針對(duì)人群有了明確界定。

“這種形式的租金管控、明確對(duì)象以及租房排隊(duì)等舉措，如果可以大面積鋪開(kāi)，對(duì)于穩(wěn)房租無(wú)疑會(huì)起到很好的示范效應(yīng)，同時(shí)，也能以此來(lái)規(guī)范和引導(dǎo)住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。”張波表示。

智谷趨勢(shì)預(yù)計(jì)，這里展現(xiàn)出的房租調(diào)控思路是：下一步，政府可能不排除嘗試租金管制，重申住房的居住屬性，防止出租房成為下一個(gè)金融工具。

住房租賃市場(chǎng)金融化

房產(chǎn)中介和長(zhǎng)租公寓們正在將租賃住房市場(chǎng)推向金融化。

恒大研究院分析了長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的商業(yè)模式：他們大概率以規(guī)模為導(dǎo)向，選擇“融資-獲取項(xiàng)目-再融資-再獲取項(xiàng)目”的加杠桿發(fā)展模式，不惜一切代價(jià)搶占市場(chǎng)份額，爭(zhēng)取房租的定價(jià)權(quán)。

房產(chǎn)中介的租金價(jià)差空間有多大呢？華夏時(shí)報(bào)舉例稱(chēng)，李先生對(duì)其位于東四環(huán)的一套四居室報(bào)價(jià)6500元，最終的簽約方中天置地給出了8000元的價(jià)格。這個(gè)中介打算以13200元的價(jià)格轉(zhuǎn)租，這比他8000塊的成本價(jià)足足高出65%，是房東最初報(bào)價(jià)的200%。這還不算相當(dāng)于一個(gè)月房租的中介費(fèi)。

而爭(zhēng)奪房租定價(jià)權(quán)、賺取房屋轉(zhuǎn)租差價(jià)只是房產(chǎn)中介的“小目標(biāo)”，華夏時(shí)報(bào)此前介紹了這些中介的“大目標(biāo)”——收割資本市場(chǎng)的“韭菜”：蛋殼公寓這類(lèi)中介融了錢(qián)就可以高價(jià)代理和運(yùn)營(yíng)租房，已經(jīng)掌握的多少套房源數(shù)據(jù)，以后可以拿著這些數(shù)據(jù)再去講故事融資、上市。

上市，只是住房租賃市場(chǎng)金融化的形式之一。

盡管旗下沒(méi)有任何租賃住房項(xiàng)目，但恒大向上交所提交的首單租賃住房ABS于今年7月通過(guò)發(fā)審會(huì)，擬融資規(guī)模高達(dá)100億元。

華爾街見(jiàn)聞主編精選文章《“干掉”了自如們 租金就不再漲了嗎？》提及，2017年底至今，經(jīng)證監(jiān)會(huì)與銀保監(jiān)會(huì)的授權(quán)，資本大規(guī)模進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)的閘門(mén)打開(kāi)了縫隙，住房租賃ABS產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模也突飛猛進(jìn)，不到一年時(shí)間內(nèi)已突破800億元。

中介利用ABS獲得融資的方式無(wú)可厚非，但由于缺少對(duì)沖和制衡資本的狂熱力量，租房市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了類(lèi)似于P2P割韭菜的現(xiàn)象。

長(zhǎng)租公寓杭州鼎家近期“爆雷”：房東由于沒(méi)拿到杭州鼎家的租金而驅(qū)趕租客，4000名租客受損，6家網(wǎng)貸平臺(tái)回收不了資金，而鼎家僅是宣告破產(chǎn)，不用擔(dān)起任何責(zé)任。

杭州鼎家采取的其實(shí)是類(lèi)似于自如或者蛋殼的模式：他們將租客的租金作為新的本金，從新的房主那里簽下新的房源，如此滾動(dòng)。同時(shí)，他們幫助租客通過(guò)租房合同從銀行獲取房租貸款，本質(zhì)上這是利用租客的信用給自己提供擴(kuò)張資金，利用大量租房人的信用做背書(shū)進(jìn)行資金期限套利。（下圖來(lái)自雷帝網(wǎng)）

這種模式有一個(gè)非常明顯的弊端：對(duì)資金的占用很大，搶占房源、對(duì)房子的裝修、布置、維護(hù)等都需要極大的費(fèi)用。在經(jīng)濟(jì)下行、資金鏈緊張的情況下，如果像鼎家一樣沒(méi)控制好就容易陷入資金斷裂危機(jī)。

智谷趨勢(shì)警告稱(chēng)，租賃市場(chǎng)若過(guò)度金融化，確實(shí)不排除會(huì)像P2P一樣走向龐氏騙局的可能。

租金管制能解決房租飆漲的問(wèn)題嗎？

在當(dāng)前這輪房租大漲背后，相比于房東，“獲得資本加持的專(zhuān)業(yè)租賃機(jī)構(gòu)是幕后黑手”的觀點(diǎn)更加贏得輿論人心。那么，問(wèn)題來(lái)了：即使進(jìn)行強(qiáng)力的行政干預(yù)，嚴(yán)格管制甚至“干掉”長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方，就能真正地穩(wěn)定住房租賃市場(chǎng)嗎？

智谷趨勢(shì)認(rèn)為，無(wú)論租賃市場(chǎng)還是買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，中國(guó)樓市管理正在走上歐洲模式：在房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)方面，用稅收增加持有和交易的成本，拉長(zhǎng)交易周期，以此調(diào)控房?jī)r(jià)；在房屋租金方面，房東不能隨意漲房租。

德國(guó)規(guī)定，3年內(nèi)房租累積漲幅不得超過(guò)15%，房東再次出租住房時(shí)，租金最大上調(diào)幅度不得超過(guò)當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)房租的10%。法國(guó)規(guī)定，房東不能隨意漲房租，否則可能面臨被起訴、甚至刑罰的風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)嚴(yán)苛的規(guī)定，歐洲一些國(guó)家擁有穩(wěn)定且發(fā)達(dá)的租賃市場(chǎng)。

華爾街見(jiàn)聞主編精選文章《“干掉”了自如們 租金就不再漲了嗎？》分析稱(chēng)，資本為長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商估值的關(guān)鍵因素不是規(guī)模，而是坪效，即單位面積的利潤(rùn)水平。獲得資本加持的運(yùn)營(yíng)商爭(zhēng)取到的實(shí)際上不是錢(qián)，而是提高經(jīng)營(yíng)效率的時(shí)間和空間。長(zhǎng)租市場(chǎng)急需向資本市場(chǎng)證明，其確有投資價(jià)值，起碼要能產(chǎn)生規(guī)?；默F(xiàn)金流。

文章認(rèn)為，全面的租金上漲、投資回報(bào)改善是資本進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)的重要預(yù)期。如果政府現(xiàn)在就出重拳，像限制房?jī)r(jià)一樣抑制房租上漲，那么長(zhǎng)租市場(chǎng)的供需定價(jià)基礎(chǔ)將不復(fù)存在，資本料將隨之撤離。

智谷趨勢(shì)認(rèn)為，德法租金管制的精髓在于用法律規(guī)范租房市場(chǎng)、保障承租人的“居住權(quán)”。然而，當(dāng)前中國(guó)的租房市場(chǎng)對(duì)資本的保護(hù)遠(yuǎn)大于對(duì)租客的保護(hù)，這是單靠市場(chǎng)不能解決的問(wèn)題，也不是行政能一手解決的問(wèn)題。只有完備的法制基礎(chǔ)，才能對(duì)這個(gè)玩快錢(qián)的浮躁社會(huì)加以制衡。

相比于租金高低，更關(guān)鍵的問(wèn)題是：租客能否與房主一樣享有同樣的社會(huì)資源，得到同等的非歧視性待遇，比如小孩教育、養(yǎng)老、醫(yī)療等。在這個(gè)問(wèn)題上，政府要做的事情還有很多。

華爾街見(jiàn)聞 祁月