每經(jīng)記者 唐潔    每經(jīng)編輯 魏文藝    

8月30日下午合肥迎來土拍新政后的首場土拍，掛牌出讓的7宗地塊中，成交5宗，出讓面積443.119畝， 累計(jì)攬金超36億元。 此外包河區(qū)S1 803號和集湖市2017-29號因未達(dá)底價(jià)而流拍。

近日，合肥市對土拍規(guī)則作出調(diào)整，取消“一次性報(bào)書面總價(jià)”方式，改為“舉牌應(yīng)價(jià)+搖號”，最低競買保證金比例由出讓參考價(jià)總額的50%以上調(diào)整為20%以上，竟得人可在簽訂合同后3個(gè)月內(nèi)分期繳清土地出讓金。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來，合肥（含四縣一市）流拍土地達(dá)15宗。安徽中原戰(zhàn)略研究中心報(bào)告指出，國土局調(diào)整士拍規(guī)則，降低房企拿地門檻，緩解房企資金壓力，增大房企拿地機(jī)會(huì)，預(yù)計(jì)會(huì)對合肥的土地市場帶來積極的影響。

土拍規(guī)則調(diào)整 拿地門檻降低

從成交畝數(shù)到成交均價(jià)的數(shù)據(jù)看，自調(diào)控以來合肥土地市場一直在降溫。經(jīng)營性用地方面，2016年上半年，合肥市本級（不含縣域）成交約3213畝，成交均價(jià)1266萬元/畝；2018年上半年成交近2180畝，成交均價(jià)745萬元/畝。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)今年以來，合肥（含四縣一市）流拍土地達(dá)15宗。

合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長凌斌表示，合肥土地市場的降溫與開發(fā)企業(yè)的博弈有很大關(guān)聯(lián)。至2018年7月份，合肥市新開工面積已經(jīng)連續(xù)15個(gè)月同比下降，期間最大降幅近50%，雖然降幅在逐步收窄，但是年內(nèi)由負(fù)轉(zhuǎn)正的可能性并不樂觀。

安徽中原戰(zhàn)略研究中心報(bào)告指出，受樓市調(diào)控政策持續(xù)深化影響，一方面， 房企融資困難；另一方面，開發(fā)商與政府對于土地市場預(yù)期差異化，多地土地市場降溫明顯，土地流拍率不斷上升，合肥市區(qū)、縣域土地流拍率達(dá)近年峰值。為了保證合肥市供地?cái)?shù)達(dá)里預(yù)期目標(biāo)，國士局調(diào)整士拍規(guī)則，降低房企拿地門檻，緩解房企資金壓力，增大房企拿地機(jī)會(huì)，預(yù)計(jì)會(huì)對合肥的土地市場帶來積極的影響。

本次合肥土拍新政主要有5個(gè)變化：

一是競拍方式改成“舉牌應(yīng)價(jià)+搖號”。8月23日，合肥土地市場網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于居住用地拍賣有關(guān)事項(xiàng)的公告 》，該則公告下面還包括有合肥市國土資源局關(guān)于印發(fā)《合肥市實(shí)施“舉牌應(yīng)價(jià)+搖號”土地拍賣具體操作方式實(shí)施細(xì)則》的通知，自即日起，市區(qū)和肥東縣、肥西縣、長豐縣范圍內(nèi)的居住用地(或商住用地)拍賣執(zhí)行“舉牌應(yīng)價(jià)+搖號”方式。

二是競買人數(shù)調(diào)整成3家。而原來的政策是“競買房企不足5家，則轉(zhuǎn)掛牌或取消供應(yīng)”。

三是公告周期延長至40天。按照合肥市土地管理委員會(huì)2018年第六次主任(擴(kuò)大)會(huì)議決定，自即日起，全市范圍內(nèi)以拍賣方式出讓的居住用地(或商住用地)，可在拍賣出讓活動(dòng)之日前40日發(fā)布公告。

四是降低競買保證金。最低競買保證金比例由出讓參考價(jià)總額的50%以上調(diào)整為20%以上。

五是成交款可分期支付，但需支付利息?？稍诤炗喭恋爻鲎尯贤?0日內(nèi)，一次性付清全部土地成交價(jià)款；也可分期付款。如分期付款，競得人須在簽訂土地出讓合同30日內(nèi)付至土地成交總價(jià)款的50%（含競買保證金），3個(gè)月內(nèi)付清余款。競得人在支付第二期及以后各期土地出讓價(jià)款時(shí)，應(yīng)按照第一期土地成交價(jià)款之日中國人民銀行公布的貸款利率，向出讓人支付利息。

土拍新政后首拍 七宗地塊成交五宗

8月30日下午，合肥迎來土拍新政后的首場土拍，掛牌出讓的7宗地塊中成交5宗，出讓面積443.119畝， 累積攬金36億元。 此外包河區(qū)S1 803號和巢湖市2017-29號因未達(dá)底價(jià)而流拍。

金隅以16.1億元拿下S1802號地塊，溢價(jià)率55.52%。該地塊內(nèi)的A、B地塊樓面價(jià)為8340元/平方米，C地塊樓面價(jià)1.39萬元/平方米。

龍湖競得S1805號商住地塊，成交單價(jià)1460萬元/畝，成交總價(jià)合16.039億元，溢價(jià)率165.45%。其中，A商住地塊樓面價(jià)8759.96元/平方米，B、C居住地塊樓面價(jià)12166.61元/平方米。

經(jīng)開區(qū)2018-05地塊為人才公寓用地，最終由海恒集團(tuán)181萬元/畝以成交總價(jià)3328.59萬元、樓面價(jià)1508.33元/平方米價(jià)競得。

值得注意的是，包河S1802號地塊、包河區(qū)S1803號地塊為二度上市，為六七月份流拍過的地塊。包河區(qū)S1803號地塊面積高達(dá)184.28畝，土拍前一度被認(rèn)為是面積較大的優(yōu)質(zhì)地塊。

凌斌認(rèn)為，包河區(qū)S1803號地塊兩度遭遇流拍的主要原因是配有租賃住房?，F(xiàn)在合肥的開發(fā)企業(yè)對租賃住房的興趣不大，流拍的巢湖地塊2017-29號人氣不足，同時(shí)大多數(shù)巢湖人都有去合肥買房的意愿，對后期的銷售是很大考驗(yàn)。

合肥萬途營銷總經(jīng)理孫宜慶在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，合肥土拍新政出臺的背景是房企拿地的意愿下降，主要由于房企面臨融資難、資金回籠慢的問題，土拍遇冷的本質(zhì)問題是房企缺錢并且在調(diào)控政策下對樓市的預(yù)期不高，新的土拍政策對合肥土地市場影響有限。孫宜慶說，“我覺得現(xiàn)在僅僅是土拍的‘秋天’，未來土拍市場或許要進(jìn)入‘寒冬’。”

凌斌進(jìn)一步認(rèn)為，合肥土市總體是健康的，調(diào)控以來沒有出現(xiàn)單價(jià)地王，沒有出現(xiàn)總價(jià)地王，更沒有突破區(qū)域樓面最高價(jià)。土地成交均價(jià)的逐步下降，為實(shí)現(xiàn)房價(jià)不漲提供了必要前提，也為房地產(chǎn)市場的長遠(yuǎn)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。