8月29日，在2018中國民營企業(yè)500強峰會上，全國工商聯(lián)發(fā)布了“2018中國民營企業(yè)500強”榜單，泰禾集團赫然在列，位列該榜單第310位。

一名資深媒體人感嘆，房地產(chǎn)的發(fā)展在未來究竟會有怎樣的潮起潮涌，不同人有不同見解。但對于泰禾等“大魚”級別的企業(yè)來說，黃金時代仍在，所需要的只是企業(yè)順應黃金時代的能動性。

無論是萬科、龍湖，還是融創(chuàng)、泰禾，這些房企在樓市下半場，都重新定位自己的角色，塑造新的形象示人。“以往泰禾給業(yè)內(nèi)的印象會偏于激進，但這種形象正在逐漸褪去，取而代之的，是一個更為穩(wěn)健而全面的泰禾，通過品牌影響力和多元化業(yè)務，構(gòu)筑起了全新的地產(chǎn)護城河。”一名熟悉泰禾的地產(chǎn)界人士表示。

“泰禾前不久發(fā)布的半年報亮點就很多，可以說，其財務盤面的優(yōu)化是全面的，不但結(jié)算收入、毛利穩(wěn)增長，負債結(jié)構(gòu)大為優(yōu)化，而且最讓人印象深刻的是，很關鍵的經(jīng)營性現(xiàn)金流有望回正，這對于泰禾來說，很可能是一個全新起點。”上述人士表示。

經(jīng)營性凈現(xiàn)金流大幅增加，銷售、結(jié)轉(zhuǎn)雙豐收

2018上半年，泰禾集團實現(xiàn)了營收與利潤雙增長。據(jù)其中期業(yè)績報告顯示，截至2018年6月30日，公司營業(yè)收入126.88億元，同比增長42.1%；凈利潤13.59億元，同比上漲52.5%；歸屬于母公司所有者的凈利潤9.83億元，同比增長22.4%；歸母扣非凈利潤10.73億元，同比上漲55.45%。

此外泰禾集團的總資產(chǎn)也增長較快，同比增長46%至2355.53億元。資產(chǎn)規(guī)模的快速增長，為企業(yè)的抗風險能力、品牌影響力都起到了積極的作用。

尤其值得一提的是，泰禾在財務上顯得更加穩(wěn)健。2018年半年度，公司持有現(xiàn)金大幅增加，期末貨幣資金余額218.99億，較年初增長32%。公司經(jīng)營性現(xiàn)金凈流出5.21億，在經(jīng)歷多年經(jīng)營性凈現(xiàn)金流大額為負之后，預期即將轉(zhuǎn)正。

東北證券研究報告指出，5.21億元的現(xiàn)金凈流出，較2017年底的125.53億元大幅縮減，“主要是上半年銷售規(guī)模擴張、回款率的進一步提升帶動收到現(xiàn)金的增長，使得泰禾集團現(xiàn)金流明顯改善”。

“很多房企很容易實現(xiàn)融資現(xiàn)金流為正，甚至是投資性現(xiàn)金流為正，但經(jīng)營性現(xiàn)金流直接展現(xiàn)了企業(yè)經(jīng)營狀況，它是評估房企財務安全最敏感的傳感器之一。”一名地產(chǎn)界人士表示。

而這一數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)向，正是泰禾變得更加穩(wěn)健最有利的證據(jù)。隨著大量優(yōu)質(zhì)土地的持續(xù)變現(xiàn)，未來現(xiàn)金流入預計會大幅增加，泰禾將迎來經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)為正的發(fā)展時期。

“泰禾前期投入大量資金用于土地和項目儲備，導致公司從百億到千億規(guī)模躍升的同時，經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)為負。這種大規(guī)模投入，確實造成了前期資金上有一定壓力，但同時也保障了公司業(yè)務規(guī)模持續(xù)穩(wěn)定擴張。”一名熟悉泰禾的機構(gòu)人士表示。

可圈可點的是，低成本土地與高品質(zhì)產(chǎn)品售價，給泰禾帶來毛利的大幅上漲。2018年上半年，泰禾集團盈利能力持續(xù)提升，毛利率為33%，較2017年度上升6個百分點，凈利率10.7%，較2017年度上升0.9個百分點。

凈負債率大降103個百分點，負債結(jié)構(gòu)顯著改善

要想實現(xiàn)有質(zhì)量的安全發(fā)展，降杠桿是第一要務。為此，近兩年，部分主流房企十分重視降杠桿。以恒大為例，從2017年開始，恒大就由以往高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的“三高一低”經(jīng)營模式，向低負債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型，核心是大幅降低負債率，增加凈資產(chǎn)。

如今，恒大的這一轉(zhuǎn)型堪稱成功。無獨有偶，降杠桿、控負債成為泰禾集團的重要任務之一，并且上半年成效顯著。?泰禾集團半年報顯示，在負債指標方面，2018年上半年公司資產(chǎn)負債率85.67%，較年初下降2.16個百分點，凈負債率較年初亦大幅下降102.76個百分點，反映出公司去杠桿成效，財務指標持續(xù)改善。

西南證券研究發(fā)展中心分析稱，上半年，泰禾集團不斷拓寬融資渠道，降低公司融資成本。短期債務與一年內(nèi)到期的非流動負債之和為 556.4 億元，占全部有息負債 37.84%，債務融資期間結(jié)構(gòu)安排較為合理。

2018年期初，泰禾集團短期債務約431億，截至上半年已歸還290億，歸還占比近七成。據(jù)了解，隨著上半年債務結(jié)構(gòu)調(diào)整，泰禾集團債務到期時間大批量后移，2020年及以后到期債務增加，公司債務償付壓力變小。

“未來持續(xù)的融資創(chuàng)新仍將是企業(yè)進一步改善財務結(jié)構(gòu)、推動業(yè)務發(fā)展的關鍵所在。”克而瑞分析報告指出，多元化的融資渠道，不僅為泰禾帶來充沛的貨幣資金，進一步助推規(guī)模增長，還改善了其財務情況。

上半年，面對房地產(chǎn)行業(yè)日趨嚴峻的融資環(huán)境，泰禾申報發(fā)行各類融資產(chǎn)品金額合計276.5億元，其中125.5億產(chǎn)品已取得主管部門無異議函，另有151億元產(chǎn)品已在主管部門審核過程中，并嘗試包括購房尾款ABS、長租公寓ABS、供應鏈ABS、物業(yè)費ABS等各類資產(chǎn)證券化，這體現(xiàn)了泰禾多元化融資能力的持續(xù)增強。

有接近泰禾集團的人士認為，“加快銷售，強化現(xiàn)金回流之外，公司在創(chuàng)新融資方式方面為降負債加了分，預計未來會進一步降低負債水平，持續(xù)優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)，力爭提高公司信用評級，屆時融資成本將得到進一步降低。”

東北證券研究報告也認為，泰禾集團融資出現(xiàn)邊際性改善，下半年融資壓力有望得到緩解。鑒于此，西南證券、東北證券等多家機構(gòu)給予泰禾集團“增持”評級。預期2018年下半年，泰禾集團將會堅持降杠桿的戰(zhàn)略，資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)將會得到進一步優(yōu)化。

這一結(jié)果，也和泰禾并購拿地的彎道超車模式有關。泰禾集團自2015年起幾乎停止招拍掛搶地，改為嚴控成本的收并購取地模式，在該模式下，綜合拿地成本得到有效控制。根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，泰禾集團2016年前后并購項目平均土地單方成本約為6000元/平，2017、2018年拿地均價仍在持續(xù)下降。

今年上半年，泰禾通過收購和招拍掛方式獲取8塊土地，新增土地面積157.02萬平方米，新增土地儲備建筑面積157.11萬平方米，土地投資金額57.88億元，其中5個項目通過收購方式獲得?？傮w來看來，公司新增土地成本得到了很好的把控，土地單價不到4000元/平方米。

業(yè)內(nèi)人士認為，戰(zhàn)略性土地儲備為未來繼續(xù)高速發(fā)展提供了足夠的保障，提前鎖定了未來的業(yè)績增長能力，并且具備較強的應對市場波動風險的能力，做到了進可攻、退可守，預計未來將會有更好表現(xiàn)。

去化加速，多元化板塊構(gòu)筑護城河

在樓市下半場，如何才能贏得未來？萬科董事會主席郁亮此前坦言：未來不能根據(jù)哪個行業(yè)賺錢多就做什么，在符合方向的前提下，選擇空間大的行業(yè)才是有機會的。

近兩年，萬科、融創(chuàng)、金科等房企都強調(diào)了對美好生活的創(chuàng)新理解和投入。調(diào)整產(chǎn)品供應結(jié)構(gòu)、提升產(chǎn)品品質(zhì)、加大產(chǎn)品創(chuàng)新，解決“好房子”供需缺口；另外，圍繞“美好生活”進行業(yè)務拓展，不僅向行業(yè)上下游要生產(chǎn)資源，更向產(chǎn)業(yè)鏈外伸出更多觸角。

隨著“泰禾+”戰(zhàn)略在多個城市的落地，泰禾為旗下項目增配了醫(yī)療、教育、養(yǎng)老、商業(yè)、文旅服務，持續(xù)提升其與地產(chǎn)主業(yè)的協(xié)同能力。有業(yè)內(nèi)人士指出，“對于自住改善型購房者來說，關乎全家未來的教育、醫(yī)療乃至養(yǎng)老配套，是核心要素。在這一點上，泰禾在多年前就已謀篇，可謂深謀遠慮。”

得益于產(chǎn)品力及多元化護城河的構(gòu)建，泰禾集團的銷售額再創(chuàng)新高，回款率得到進一步提升。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，泰禾集團上半年實現(xiàn)銷售收入655.0億元，同比增長61.7%，位居克而瑞排行榜第18位，實現(xiàn)銷售面積308.7萬方，同比增長79.3%，銷售均價21218元。

由于改善型的產(chǎn)品類型受到客戶青睞，泰禾多個項目實現(xiàn)了超過95%的去化率。

這一熱度還在延續(xù)。8月26日，泰禾22年灣系首作——泰禾明昇·廈門灣在北京、上海、廈門三地同開，僅30秒首開告磬。

廈門灣可以說全面詮釋了泰禾的“護城河”優(yōu)勢。其深度整合了從“院子系”長期積累而來的規(guī)劃能力、資源整合能力等優(yōu)勢，并全面落地布局多年的“泰禾+”醫(yī)療、教育、商業(yè)、酒店、文旅、文化、養(yǎng)老七大自持優(yōu)質(zhì)資源，創(chuàng)造出符合當下中國新中產(chǎn)人群“度假+居住”的“住假“生活模式。

不僅如此，泰禾的城市布局正在進一步完善，目前泰禾業(yè)務主要分布在以一二線核心城市為主的32座城市。報告期內(nèi)，泰禾新進入河北廊坊以及廣東中山等熱點城市，進一步深化了全國版圖。近日，泰禾與深汕特別合作區(qū)達成戰(zhàn)略合作意向。

克而瑞分析認為，下半年貨幣政策或?qū)⒂煞€(wěn)健中性逐步轉(zhuǎn)向中性偏積極，對于房企資金面也會產(chǎn)生較大利好，三季度房地產(chǎn)市場將進入難得的銷售窗口期。下半年，泰禾等房企將繼續(xù)落實“高周轉(zhuǎn)”的策略，積極搶收業(yè)績和回款，保障企業(yè)規(guī)模的持續(xù)增長。