每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 魏文藝    

又一家名不見經(jīng)傳的小型房企在港交所遞交了招股說明書。8月30日晚間，河南恒達集團（控股）有限公司在港交所遞交招股書。公開資料顯示，恒達集團為河南許昌最大的房地產(chǎn)開發(fā)商。

根據(jù)招股書，恒達集團目前旗下共有項目21個，分別位于許昌市、鄭州市、信陽市。2015年~2017年，恒達集團的營業(yè)收入分別為10.38億元、9.31億元、15.5億元；稅后利潤分別為7248.4萬元、7676.6萬元、1.49億元。

事實上，恒達集團并非孤例。《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，去年已有三盛、福晟、正榮等房企相繼完成了在港上市；今年以來，弘陽、大發(fā)等房企也陸續(xù)奔赴港交所，標志著當前中小房企正在掀起新一輪赴港“上市潮”。“市場不好，大家都準備囤點錢。中小企業(yè)融資渠道基本都堵住了，唯有上市才能夠發(fā)展。”一名不愿具名的分析師這樣認為。

                                圖片來源：視覺中國

“微型房企”

在房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)?；蟀l(fā)展的當下，說恒達集團是一家“微型企業(yè)”也不為過。招股書顯示，恒達2015年~2017年的合同銷售額分別是9.62億元、12億元和22.6億元。2018年前五個月，集團錄得的合同銷售額為7.51億元。

這是一個什么樣的概念？我們以一組數(shù)據(jù)來作對比。以恒達所在的河南為例，克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2017年大鄭州房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額的TOP20榜單中，排在第一位的是正商地產(chǎn)，權益銷售金額是240.2億元；最后一位的是亞星置業(yè)，銷售金額為22.53億元。

以此觀之，即使是在河南本土，恒達都不是一家排的上號的房地產(chǎn)企業(yè)。

利潤方面，受規(guī)模所限，恒達的盈利能力也不能算強勁。住宅及商業(yè)物業(yè)的銷售額是恒達集團的主要銷售額和利潤額來源，其2015年~2017年住宅及商業(yè)物業(yè)銷售額分別占總收入的92%、97%和94.3%。

招股書顯示，恒達2015年~2017年的毛利分別為2.46億元、2.77億元和4.05億元，毛利率分別為23.7%、29.8%和26.1%?？晒Ρ鹊氖?，根據(jù)克而瑞提供的數(shù)據(jù)，2017年170家上市房企加權平均毛利率29.5%。

值得留意的是，恒達集團的住宅及商業(yè)物業(yè)整體已確認平均售價波動較大，其2015年~2017年的平均售價分別為每平方米4073元、4652元及6462元。在招股書中，恒達集團也提示，單一房地產(chǎn)項目內(nèi)物業(yè)的整體平均售價受多個因素影響，如果該期間物業(yè)的整體已確認平均售價有所下跌，而每平方米的平均銷售成本有所上升或維持穩(wěn)定，則未必能夠維持以往紀錄期間的毛利率，且財務表現(xiàn)可能受到不利影響。

再來看看恒達集團的成長性。布局上來看，招股書顯示，截至2018年5月31日，恒達的21個房地產(chǎn)項目位于河南省許昌市（魏都區(qū)、建安區(qū)、禹州市、長葛市和鄢陵縣），以及鄭州和信陽。恒達集團稱，“本集團截至2018年5月31日獲得的土地儲備足以應付未來8到10年的物業(yè)開發(fā)。”

恒達的總土地儲備約366.8萬平方米，包括未售的可出售/可租賃總建筑面積約為8.45萬平方米的已竣工物業(yè)項目或項目階段，總估計建筑面積約為150.9萬平方米的開發(fā)中物業(yè)項目或項目階段，及規(guī)劃總建筑面積約207.4萬平方米的持作未來開發(fā)的物業(yè)項目或項目階段。

資金承壓

近年來，內(nèi)地中小房企面臨的行業(yè)競爭不斷加劇，加之融資渠道收緊，選擇登陸香港資本市場不失為尋求資金和機會的最佳選擇。

而事實上，這已經(jīng)不是恒達集團第一次遞交招股說明書?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者查閱港交所官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，在此之前，恒達集團分別于2017年6月9日、2018年3月1日向港交所遞交招股書，不過這兩次遞交的申請材料目前顯示均為失效狀態(tài)。

從多名港股分析師告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，港股IPO顯示失效狀態(tài)的原因可能是：保薦人中途離職，或者是換了中介機構，再有可能是財務出現(xiàn)了一些瑕疵等，都有可能顯示“失效狀態(tài)”。

《每日經(jīng)濟新聞》記者通過公開電話聯(lián)系恒達集團并轉接到企劃部，想進一步問詢與此相關的情況，但對方工作人員表示并不知情。

雖不能夠得知恒達集團屢次折戟仍屢次沖擊港股IPO的實情，但從資金面剖析可以看出一些端倪。

一個事實是，恒達集團的資產(chǎn)負債率十分高企。招股書顯示，2015年~2017年，恒達集團的資產(chǎn)負債率分別為677%、762.7%以及406.6%。直至2018年4月30日，這一數(shù)據(jù)才降至340.4%，但仍然屬于高位。

恒達集團在招股書中表示，資產(chǎn)負債比率上升的原因在于，“記錄期內(nèi)提取新增銀行借款及委托貸款，以及其他長期借款為我們就囤積土地儲備而收購土地進行融資所致。我們于記錄期間擴展物業(yè)業(yè)務發(fā)展以把握我們營運所在房地產(chǎn)市場的市場機會，從而導致我們的外部融資需求有所增加。”

而從融資渠道來看，恒達集團的融資方式并不豐富。招股書顯示，恒達的主要外部融資渠道是銀行貸款及其他借款（包括銀行借款、委托貸款、其他長期借款及其他流動借款）。2015年~2017年，恒達未償還銀行貸款及其他借款分別約為21.04億元、23.15億元和18.61億元。

而截至2018年4月30日，恒達集團期末流動負債的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物總共為1.38億元。期末，一年內(nèi)到期的銀行借款及委托貸款金額為3.06億元，一年內(nèi)到期的長期借款則為2.71億元。

如此看來，通過股權融資或許是恒達集團的不得已之選。“國內(nèi)房企基本很難通過股票市場融資，而香港近年來一直是地產(chǎn)股股權融資的一個重要渠道。”一名不愿具名的地產(chǎn)股分析師指出。

但恒達集團目前尚未“闖關”成功，能否成功登陸港股還是未知數(shù)。一名港股保薦機構的人士指出，在他保薦的企業(yè)里面，有申請了三年才成功上市的先例。“而且房企目前在市場上確實是比較磕磕碰碰的，難免有一些挑戰(zhàn)。”