每經(jīng)記者 魏瓊 王佳飛    每經(jīng)編輯 魏文藝    

時隔六年，合生創(chuàng)展（00754，HK）終于迎來了第五任行政總裁。不是傳言中的馮勁義，而是來自合生創(chuàng)展大本營的席榮貴。

9月3日早間，合生創(chuàng)展集團公告，席榮貴已獲委任為該公司之執(zhí)行董事及行政總裁，于2018年9月1日起生效。

而3個月前，坊間傳言的合生創(chuàng)展行政總裁候選人為綠都地產(chǎn)集團副董事長馮勁義，媒體報道馮勁義將給合生創(chuàng)展超級大盤京津新城重新定位，實現(xiàn)再出發(fā)。馮勁義在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，對于加盟合生創(chuàng)展的傳言表示困惑，直言曾與合生創(chuàng)展有過溝通和交流，但并未確認(rèn)去合生創(chuàng)展。

曾被王石稱為“中國地產(chǎn)航母”的合生創(chuàng)展在近年來的行業(yè)規(guī)?；偁幹兄饾u走向衰落，業(yè)績不敵十年前。截至2018年7月底，合生創(chuàng)展合約銷售金額為76.15億元，跌出房企銷售榜單百強。

于合生創(chuàng)展而言，需要重新出發(fā)的不僅僅京津新城一個項目，還有慢周轉(zhuǎn)模式下徘徊不前的銷售規(guī)模、下降的利潤率等一系列問題，被寄予厚望的新任行政總裁席榮貴能否帶領(lǐng)合生創(chuàng)展力挽狂瀾再出發(fā)？

第五任行政總裁履新

席榮貴的加盟意味著合生創(chuàng)展懸空了6年的行政總裁之位終于塵埃落地，也迎來了合生創(chuàng)展跨入房地產(chǎn)26年以來的第五任行政總裁。2012年房地產(chǎn)行業(yè)面臨強調(diào)控，同年3月，薛虎辭去合生創(chuàng)展執(zhí)行董事兼行政總裁職務(wù)，結(jié)束了其在合生創(chuàng)展18年的職業(yè)生涯。據(jù)了解，合生創(chuàng)展的前五任總裁中，唯有薛虎是合生老將，謝世東、武捷思、陳長纓以及新任總裁席榮貴均為“外援”。

談及房地產(chǎn)大佬，王石、任志強、余英等人名已經(jīng)是熱門詞匯，而席榮貴是一個絕對冷門的詞匯。據(jù)了解，今年46歲的席榮貴并無房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗，也未曾在合生創(chuàng)展集團任職。

公開資料顯示，席榮貴獲得華南財經(jīng)學(xué)院經(jīng)濟學(xué)學(xué)士學(xué)位及華南理工大學(xué)管理學(xué)碩士學(xué)位，擁有超18年的銀行業(yè)務(wù)管理經(jīng)驗，專注企業(yè)運營和管理。

在加入合生創(chuàng)展之前，席榮貴在中國建設(shè)銀行工作了23年，于2009年至2014年擔(dān)任中國建設(shè)銀行廣東省分行公司業(yè)務(wù)部總經(jīng)理，離任前職位為中國建設(shè)銀行廣東省分行副行長。

建設(shè)銀行廣東分行的內(nèi)部人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，早在今年5月就有消息顯示席榮貴要辭職，截至目前，席榮貴離職的消息并未內(nèi)部公告。據(jù)了解，席榮貴離任前，建設(shè)銀行正在大力推廣“碼上花”項目。

131億元發(fā)債遇阻

8月30日，根據(jù)上交所公告，合生創(chuàng)展集團2018年非公開發(fā)行公司債券的項目顯示為“終止”。該項目品種為私募，擬發(fā)行金額為31億元，承銷商為中泰證券和光大證券。而在此前的5月30日，合生創(chuàng)展該項債券發(fā)行已經(jīng)歷一次“中止”。

半年報顯示，合生創(chuàng)展2018年上半年完成62.35億元銷售及預(yù)售合約出售的物業(yè)額，期內(nèi)凈利潤約21億元，同比增長約95%；擁有13項投資物業(yè)，土地儲備達(dá)2936萬平方米。相比于2017年的平庸表現(xiàn)，這份成績單稍有起色。

但應(yīng)當(dāng)注意的是，上半年，合生創(chuàng)展的資本化前之利息開支總額上升至約15.16億元人民幣，增幅29%。即當(dāng)期的融資成本有了近三成的上升，企業(yè)融資愈發(fā)困難。

事實上，本期發(fā)債終止不是合生創(chuàng)展首次融資受挫。7月2日，合生創(chuàng)展債券發(fā)行規(guī)模不超過100億元（含），募集資金將用于發(fā)行人住房租賃項目建設(shè)、償還住房租賃項目貸款及補充營運資金等法律法規(guī)允許的用途。公告顯示，北京合生世界村項目、北京合生世界花園項目、北京京潤水上花園項目、北京濱江帝景項目、廣州合生廣場項目、天津君景灣項目將運用此筆款項，但是該項專項公司債券遭到了無情的“中止”。

短短兩個月間，合生創(chuàng)展的兩筆共計131億元債券遭到上交所“中止”或“終止”，顯示的是房企融資的趨緊趨勢。

國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“最近房企發(fā)債受阻表明，政策是不鼓勵資本進入房地產(chǎn)行業(yè)，特別是房地產(chǎn)企業(yè)?！?/p>

光大證券在研報中指出，2018年的風(fēng)險點更多來源于融資，目前難以看到金融監(jiān)管政策的放松，信用債市場繼續(xù)收縮，廣義流動性處于緊平衡的態(tài)勢，非標(biāo)、信貸、債券等融資方式都受到了不同程度的影響。

合生創(chuàng)展再出發(fā)

談及合生創(chuàng)展，總是跳不過其輝煌的歷史。合生創(chuàng)展曾站上中國房地產(chǎn)金字塔頂端的位置，一度風(fēng)光無限。合生創(chuàng)展曾是中國首家銷售規(guī)模突破100億元的房地產(chǎn)企業(yè)，這令原萬科董事會主席王石贊嘆不已，“合生創(chuàng)展才是中國房地產(chǎn)界的航空母艦?！?/p>

彼時，恒大還未上市，正在忙著產(chǎn)品升級換代，碧桂園也尚未顯露出“黑馬”屬性。十余年過去，行業(yè)重新洗牌，碧萬恒銷售均突破5000億元大關(guān)，合生創(chuàng)展則逐漸走向衰落，跌出房企銷售百強榜單，規(guī)模不足100億元。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理合生創(chuàng)展近十余年的年報發(fā)現(xiàn)，合生創(chuàng)展的最好成績定格在2009年的150.9億元銷售規(guī)模，往后8年銷售均在100億元上下徘徊，到2017年銷售金額為92.28億元。

需要注意的是，合生創(chuàng)展第四任行政總裁薛虎離職的同時，合生創(chuàng)展創(chuàng)始人朱孟依的女兒朱桔榕于2012年3月起任職合生創(chuàng)展常務(wù)副總裁。從業(yè)績表現(xiàn)看，朱桔榕治下的合生創(chuàng)展延續(xù)了之前的慢周轉(zhuǎn)模式，業(yè)績依然沒有起色，2013年后的4年里銷售金額均不足百億元。同時合生創(chuàng)展標(biāo)榜要塑造的高毛利潤率優(yōu)勢也逐漸喪失，至2015年毛利率跌至24.6%，2017年毛利率回升為36.8%，較2011年45.9%的毛利率仍存在較大差距。

合生創(chuàng)展住宅投資事業(yè)部副總經(jīng)理閆家瑞早前接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時指出，合生創(chuàng)展有3~5年規(guī)劃，不強調(diào)規(guī)模增速，希望在確保利潤的情況下實現(xiàn)現(xiàn)金流的絕對安全，不會為了做大規(guī)模去犧牲利潤。

從目前的業(yè)績表現(xiàn)看，合生創(chuàng)展目前面臨規(guī)模和利潤“雙失”局面，同時合生創(chuàng)展希望保持的現(xiàn)金流絕對安全也面臨挑戰(zhàn)。2017年，合生創(chuàng)展負(fù)債總額達(dá)到875.76億港元，同比增長109.88億港元，流動負(fù)債同比增長69.67億港元至416.7億港元。同時，2017年，合生創(chuàng)展?fàn)I收同比下降15%至138.24億港元，核心利潤同比出現(xiàn)下降。

負(fù)債高企，營收下降，加上融資收緊下融資渠道受限，打通融資渠道、加快銷售回款將成為合生創(chuàng)展保衛(wèi)現(xiàn)金流安全的重要工作。不強調(diào)規(guī)模增長，采取慢周轉(zhuǎn)的模式，曾經(jīng)的“地產(chǎn)航母”正在步步隕落。

當(dāng)然瘦死的駱駝比馬大，在目前地價高企、核心區(qū)域拿地難的情況下，合生創(chuàng)展優(yōu)質(zhì)的土地儲備或許成為其日后翻盤的本錢。一位資深房地產(chǎn)從業(yè)人曾告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，不要看現(xiàn)在合生創(chuàng)展銷售業(yè)績不佳，但是在廣州核心區(qū)域握有大量的土地儲備尚待開發(fā)。

今年2月1日，合生創(chuàng)展向上交所遞交《公開發(fā)行2018年住房租賃專項公司債券募集說明書摘要》，其中有一段這樣表述，“發(fā)行人一直保持良好的土地儲備情況，重點北京、上海、廣州等一線城市優(yōu)質(zhì)土地，極具市場競爭力?！?/p>

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理近些年合生創(chuàng)展年報發(fā)現(xiàn)，2013年后合生創(chuàng)展未在公開市場獲取土地，土地儲備面積逐年下降，至2017年底為2933萬平方米，不足碧桂園2017年新增土地儲備的二分之一。

營收下滑、銷售增長乏力、利潤優(yōu)勢喪失、土儲下降等一些列問題成為擺在席榮貴面前的難題。銀行背景豐富，席榮貴加入后是否能力挽狂瀾，給合生創(chuàng)展帶來顛覆性的改變，成為業(yè)界關(guān)注的焦點。