每經(jīng)記者 魏瓊    每經(jīng)編輯 林菁晶    

（左）合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司董事局主席朱孟依，（右）合生創(chuàng)展集團(tuán)的董事局副主席朱桔榕。

時隔六年，合生創(chuàng)展終于迎來了第五任行政總裁——不是此前傳言中的綠都地產(chǎn)集團(tuán)副董事長馮勁義，而是前中國建設(shè)銀行廣東省分行副行長席榮貴。

早在傳言之初，“鎂刻地產(chǎn)”記者就多次聯(lián)系馮勁義了解情況，起先，他還直言曾與合生創(chuàng)展有過溝通和交流，但并未確認(rèn)將前往赴職；前幾日記者再次與他溝通時，他則矢口否認(rèn)了此前傳言，再三肯定自己的職位并無變動。

商海沉浮數(shù)十載，曾被王石稱為“中國地產(chǎn)航母”的合生創(chuàng)展逐漸走向衰落，業(yè)績竟不敵十年前。截至2018年7月底，公司合約銷售金額僅為76.15億，跌出房企銷售百強榜單。

今年以來，禍不單行的合生創(chuàng)展融資頻頻受阻，131億發(fā)債面臨終止，出身銀行背景卻尚無地產(chǎn)經(jīng)驗的席榮貴無疑將扛起公司迫在眉睫的融資大任。

此刻，慢周轉(zhuǎn)下的合生創(chuàng)展正承受著前所未有的壓力。

公司近年發(fā)債情況（數(shù)據(jù)來源：wind）（單位：萬元）

第五任行政總裁填補六年空缺

席榮貴的加盟意味著合生創(chuàng)展懸空了六年的行政總裁之位終于塵埃落地，他也成為合生創(chuàng)展跨入房地產(chǎn)26年以來的第五任行政總裁。

2012年房地產(chǎn)行業(yè)面臨強調(diào)控，同年3月，薛虎辭去合生創(chuàng)展執(zhí)行董事兼行政總裁職務(wù)，結(jié)束了其在合生創(chuàng)展的18年的職業(yè)生涯，據(jù)了解，合生創(chuàng)展的五任總裁中，唯有薛虎是合生老將，謝世東、武捷思、陳長纓以及新任總裁席榮貴均為“外援”。甚至，今年46歲的席榮貴先生并無房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗，也未曾在合身創(chuàng)展集團(tuán)任職。

公開資料顯示，席榮貴獲得華南財經(jīng)學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士學(xué)位及華南理工大學(xué)管理學(xué)碩士學(xué)位，擁有超18年的銀行業(yè)務(wù)管理經(jīng)驗，專注企業(yè)運營和管理。

在加入合生創(chuàng)展之前，席榮貴在中國建設(shè)銀行工作了23年，于2009年至2014年擔(dān)任中國建設(shè)銀行廣東省分行公司業(yè)務(wù)部總經(jīng)理，離任前職位為中國建設(shè)銀行廣東省分行副行長。

建設(shè)銀行廣東分行的內(nèi)部人士告訴“鎂刻地產(chǎn)”記者，早在今年5月就有消息顯示席榮貴要辭職，當(dāng)時他在建設(shè)銀行大力推廣“碼上花”項目，不過截至目前，席榮貴離職的消息并未進(jìn)行內(nèi)部公告。而針對公告中500萬年薪的說法，該知情人士表示，實際遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這個數(shù)字，加上其他優(yōu)厚條件，應(yīng)該能達(dá)到千萬級。

新上任行政總裁席榮貴（圖片來源：建行微信公眾號）

“超級大盤”的拖累

2003年，合生創(chuàng)展在天津?qū)氎鎱^(qū)拿下了2.5萬畝的鹽堿地，地價折合每平方米78元，計劃打造一個前所未有的亞洲最大別墅區(qū)——擁有8000座別墅的京津新城。

再將時間向前推十年。1993年，合生創(chuàng)展創(chuàng)始人朱孟依拿下了廣州處于規(guī)劃之中的天河區(qū)大塊農(nóng)田，計劃開發(fā)建設(shè)華景新城項目。當(dāng)時的廣州，仍然以市中心的小盤銷售為主，合生創(chuàng)展的大盤模式讓其成為首吃螃蟹者。結(jié)果，他賭對了，合生創(chuàng)展從此聲名鵲起。

但這一次，幸運之神不再垂憐于他。這塊看似白送的巨大地塊在此后的十幾年里成為合生創(chuàng)展的最大累贅——前期投入上百億元之后，2005年，項目取得營業(yè)額為4.37億元，2006年、2007年的合同銷售額分別為3.975億元、6.44億元。2008年之后，合生創(chuàng)展的年報就對京津新城銷售金額只字不提。

至此一來，合生創(chuàng)展便陷入兩難境地。隨著資金成本水漲船高，大范圍投入?yún)s難有回報；另一方面，如果不繼續(xù)投入，之前的投資等于全部打了水漂。

這個項目不僅成為朱孟依最大的心病，更淪為業(yè)內(nèi)的笑柄。大量的報道將其與“鬼城”聯(lián)系在一起，甚至有人這樣描繪這里的夜景：“夜色中的京津新城總給外來者一種魔幻般的感覺，電瓶車在空曠寂靜中滑行，掠過一幢又一幢輪廓精美的臨水別墅，但是這些房子大多沒有燈光，猶如空城般死寂。”

就在人們幾乎要遺忘這個超級大盤之時，朱孟依或許還沒有完全放棄。根據(jù)《界面》今年6月份的報道：“馮勁義已經(jīng)奔赴他作為職業(yè)經(jīng)理人的下一站——擔(dān)任合生創(chuàng)展總裁，接管住宅業(yè)務(wù)，他最主要的任務(wù)是為合生創(chuàng)展著名項目京津新城重新定位。”

而如今證實，“救世主”馮勁義并沒有來，京津新城的未來又會在哪里？

潮白河畔荒草叢生的京津新城（圖片來源：新華社）

曾經(jīng)的航母隕落了

彼時，與恒大地產(chǎn)、碧桂園、雅居樂、富力合稱“華南五虎”的合生創(chuàng)展，是眾多華南房企的標(biāo)桿，五家房企共同赴港上市，開拓全國市場，長期傲視一方。二十多年過去了，“五虎”的格局早已嚴(yán)重分化，其中，恒大地產(chǎn)和碧桂園一躍排名全國前三，銷售突破5000億元大關(guān)，而合生創(chuàng)展卻逐漸走向衰落，跌出房企銷售百強榜單，規(guī)模不足100億元。

合生創(chuàng)展近年市場表現(xiàn)（數(shù)據(jù)來源：wind）

“鎂刻地產(chǎn)”記者梳理合生創(chuàng)展十余年年報發(fā)現(xiàn)，合生創(chuàng)展的最好成績定格在2009年的150.9億元銷售規(guī)模，往后8年銷售均在100億元上下徘徊，到2017年銷售金額定格為92.28億元。

合生創(chuàng)展住宅投資事業(yè)部副總經(jīng)理閆家瑞早前接受“鎂刻地產(chǎn)”記者采訪時指出，合生創(chuàng)展有3~5年規(guī)劃，不強調(diào)規(guī)模增速，希望在確保利潤的情況下實現(xiàn)現(xiàn)金流的絕對安全，不會為了做大規(guī)模去犧牲利潤。

但從目前的業(yè)績表現(xiàn)看，合生創(chuàng)展目前正面臨規(guī)模和利潤“雙失”的局面。近四年來不僅難以逾越百億門檻，甚至連高毛利潤率優(yōu)勢也逐漸喪失。數(shù)據(jù)顯示，公司2015年毛利率跌至24.6%，2017年毛利率回升為36.8%，較2011年45.9%的毛利率仍存在較大差距。

公司近年財務(wù)情況（數(shù)據(jù)來源：wind）（記賬本位幣HKD/百萬元）

此外，合生創(chuàng)展“實現(xiàn)現(xiàn)金流絕對安全”的底線也在被突破。2017年合生創(chuàng)展負(fù)債總額達(dá)到875.76億港元，同比增長109.88億港元，流動負(fù)債同比增長69.67億港元至416.7億港元，同時，2017年合生創(chuàng)展?fàn)I收同比下降15%至138.24億港元，核心利潤同比出現(xiàn)下降。國際評級機構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾認(rèn)為，合生創(chuàng)展的短期債務(wù)規(guī)模較大，且債務(wù)對息稅及折舊攤銷前利潤高達(dá)12倍，其流動性仍屬“稍欠”水平。

好在“瘦死的駱駝比馬大”，在目前地價高企、核心區(qū)域拿地難的情況下，合生創(chuàng)展優(yōu)質(zhì)的土地儲備還有望成為其日后翻盤的本錢。一位資深房地產(chǎn)從業(yè)人告訴“鎂刻地產(chǎn)”記者，不要看現(xiàn)在合生創(chuàng)展銷售業(yè)績不佳，但是在廣州核心區(qū)域握有大量的土地儲備，尚待開發(fā)。

但“鎂刻地產(chǎn)”記者梳理近些年合生創(chuàng)展年報得知，2013年后合生創(chuàng)展未在公開市場獲取土地，土地儲備面積逐年下降，至2017年年底為2933萬平方米，尚不足碧桂園2017年新增土地儲備的二分之一。