圖片來源：視覺中國

在一二線城市此前房價快速上漲態(tài)勢得到抑制后，樓市降溫明顯。而在房價停滯之時，土地市場卻進一步遇冷。下半年以來，土地市場流拍頻現(xiàn)，全國土地市場加速降溫。

根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院9月3日發(fā)布的《2018年8月份40城土地市場報告》顯示，8月，40個典型城市土地成交建筑面積環(huán)比小幅上漲，土地出讓均價連續(xù)5個月同比下跌，土地成交溢價率創(chuàng)39個月新低，多項指標增幅有所收窄。

一線土地成交面積同比下降

數(shù)據(jù)顯示，8月，全國土地市場成交面積整體平穩(wěn)。其中，一線城市土地成交面積環(huán)比增長18.7%，同比下降25.8%；二線城市土地成交面積環(huán)比增長38.3%，同比增長39%；三線城市土地成交面積環(huán)比下降24.3%，同比增長63.1%。

綜合歷史數(shù)據(jù)，土地成交均價增幅自2016年9月達到峰值后便一路震蕩下跌。

從土地收入來看，2018年1至8月，40個典型城市土地出讓金累計收入14778億元，同比增長10.9%。但從40城年初累計土地出讓金收入同比增幅走勢來看，基本與40城年初累計土地成交面積一致，今年6月以來下跌趨勢較為明顯。

土地成交溢價率下滑明顯

8月，受監(jiān)測的40個典型城市土地成交溢價率為17.3%，與7月相比下降1.7個百分點，與去年同期相比下降20.9個百分點。需要指出的是，過去一年土地溢價率快速下滑，與地方政府提高起拍價和熱點城市限地價有關(guān)。

與此同時，近期杭州等城市土地拍賣不斷遇冷，8月27日杭州集中出讓主城區(qū)三宗宅地，分別以3%、2%、0%溢價率成交，這是今年以來杭州土拍首次出現(xiàn)宅地同時低溢價成交現(xiàn)象。

雖然杭州土地出讓金依然是全國最高，但從近期幾場土拍來看，溢價率較之前已大幅降低，部分地塊地價相比同區(qū)域前期地塊跌二三成，房企拿地趨于理性，土地市場降溫態(tài)勢明顯。

值得一提的是，8月，上海、深圳、青島等10個城市的溢價率為0%。易居研究院研究員沈昕分析認為，這主要是由于多地政府出臺了土地限價令，規(guī)定溢價率過高可終止買賣，這些城市基本都是此前的熱點城市，調(diào)控較為嚴厲。

沈昕進一步表示：

預(yù)計未來幾個月40城土地成交溢價率將繼續(xù)下滑，按過去短周期規(guī)律來看，溢價率將會下滑至10%附近再企穩(wěn)。

“地價漲幅遠超房價漲幅，泡沫比房價還大”

幾天前，華爾街見聞曾提及，融創(chuàng)中國執(zhí)行董事、行政總裁汪孟德在業(yè)績會上表示，“融創(chuàng)未來會堅持謹慎的拿地策略，還是堅持聚焦一二線核心城市?，F(xiàn)在核心城市的地價已經(jīng)在很高水平了，特別是經(jīng)過2016年、2017年的漲幅，不少城市大體已經(jīng)到頂。從未來趨勢來看，很多城市的地價還是會往下走的。”

針對最新土地交易的數(shù)據(jù)，易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭也表達了類似的觀點，他認為，總體上全國一二線城市土地市場降溫比樓市降溫還要早，主要是這一輪全國地價漲幅遠超房價漲幅，所以地價泡沫比房價泡沫還要大。

在楊紅旭看來，開發(fā)商目前資金鏈比較緊張，很多企業(yè)拿地已經(jīng)有心無力。

至于當(dāng)前土地市場變化對房價的影響，楊紅旭認為主要是負面的。因為地王頻現(xiàn)的時候，市場預(yù)期會因為地王出現(xiàn)而樂觀一些，房價也會漲一些。當(dāng)?shù)貎r下跌的時候也會傳遞到房價上，就是說地價下跌會拖累房價，促使房價下跌。

（來源：華爾街見聞 作者：劉鑌練）