每經(jīng)記者 魏瓊    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

過(guò)去一個(gè)月，上市房企悉數(shù)公布2018年中報(bào)。從數(shù)據(jù)表現(xiàn)看，2018年上半年，上市房企整體取得了不俗成績(jī)，中信建投也給出了“十年來(lái)最好的一次中報(bào)”評(píng)價(jià)。恒大、奧園等房企交出了歷史最好的中報(bào)成績(jī)，中型以上房企也普遍交出了投資者滿意的答卷，規(guī)模利潤(rùn)雙豐收。

不過(guò)，資本市場(chǎng)從來(lái)都是殘酷的，光鮮數(shù)據(jù)背后仍有危局浮現(xiàn)，比如銷(xiāo)售增速下滑，回款速度下降，現(xiàn)金流承壓。

規(guī)模擴(kuò)張業(yè)績(jī)靚麗

規(guī)模方面，房企規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張，龍頭房企市場(chǎng)占有率提升，規(guī)模加速集中。碧桂園、恒大、萬(wàn)科銷(xiāo)售金額突破3000億元大關(guān)，TOP100房企規(guī)模接近4.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)36.5%，規(guī)模集中度創(chuàng)歷史新高，上升至69.3%。

華創(chuàng)證券研報(bào)顯示，上半年房地產(chǎn)板塊營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)24.1%，歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)40.3%，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)同比均實(shí)現(xiàn)較大幅度的增長(zhǎng)。

中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，八成房企上半年利潤(rùn)明顯上漲。以恒大為例，上半年?duì)I業(yè)額達(dá)到3003.5億元；核心利潤(rùn)550.1億元，同比漲101.5%；稅后凈利潤(rùn)530億元，同比漲129.3%，三項(xiàng)指標(biāo)均刷新行業(yè)歷史紀(jì)錄。

房地產(chǎn)靚麗的業(yè)績(jī)報(bào)是多年積累的結(jié)果，據(jù)廣發(fā)證券發(fā)布的研報(bào)，2015年以來(lái)的銷(xiāo)售端漲價(jià)效應(yīng)帶動(dòng)毛利率改善，其中龍頭房企的毛利率更高，毛利率的提升帶動(dòng)凈利潤(rùn)水平的上升，規(guī)模擴(kuò)張效應(yīng)開(kāi)始體現(xiàn)。

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

狂飆背后隱憂浮現(xiàn)

上半年中型房企和部分龍頭房企依然沉浸在規(guī)?？癖嫉牡缆飞?，但行業(yè)整體規(guī)模是存在天花板的，房企能做的就是搶占更高的市場(chǎng)份額，恒大總裁夏海鈞在2018年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上便指明了房企接下來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)方向。

房企市場(chǎng)占有率的提升也是房企加速規(guī)模擴(kuò)張的動(dòng)力所在。兩年前，部分房企大佬紛紛拋出“中國(guó)龍頭房企市場(chǎng)占有率較美國(guó)、日本等國(guó)家成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)龍頭房企市場(chǎng)占有率過(guò)低”的言論。彼時(shí)，碧萬(wàn)恒三強(qiáng)市場(chǎng)占有率為3%～4%，而美國(guó)、日本的龍頭房企市場(chǎng)占有率達(dá)6%～8%，房企規(guī)模擴(kuò)張還有空間。

兩年過(guò)去了，龍頭房企的市場(chǎng)占有率迅速提升，上半年商品房銷(xiāo)售約6.69萬(wàn)億元，碧萬(wàn)恒三家房企的市場(chǎng)占有率約4.6%～6%，銷(xiāo)售總額市場(chǎng)占比超15%。夏海鈞預(yù)測(cè)，未來(lái)3～5年房企三強(qiáng)的市場(chǎng)占有率將達(dá)到20%。

龍頭房企逐漸接近規(guī)模的天花板，在規(guī)模擴(kuò)張方面的上升空間在縮小，而龍頭房企的規(guī)模天花板則是中小房企規(guī)模的上限。

在嚴(yán)調(diào)控下，房企整體的規(guī)模增長(zhǎng)速度正在放緩。據(jù)廣發(fā)證券發(fā)布的數(shù)據(jù)，2016年和2017年龍頭房企銷(xiāo)售金額增速分別為41%和49%，在達(dá)到2017年的高位后開(kāi)始下滑，2018年上半年降至30%。

受信貸政策影響，房企的銷(xiāo)售回款率受制約，2017年上半年的銷(xiāo)售回款率為71.7%，而2018年上半年則為70.5%。同時(shí)，部分房企的去化率下降。

7～8月的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)再次佐證了房企規(guī)模增速下滑的事實(shí)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，7月32家房企合約銷(xiāo)售金額環(huán)比下降37%，8月基本持平，僅環(huán)比微增1.3%。

資本故事未完待續(xù)

以規(guī)模論江湖地位的法則還能適用于新時(shí)代嗎？

房地產(chǎn)是個(gè)“清零”的行業(yè)，一個(gè)周期結(jié)束了，一切需要從零開(kāi)始，并不斷刷新歷史紀(jì)錄。當(dāng)規(guī)模達(dá)到高位，相應(yīng)的股價(jià)也達(dá)到一定高位水平。如果沒(méi)有更好的成績(jī)支撐，意味著股價(jià)將存在下跌風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)規(guī)模增速下滑，規(guī)模帶來(lái)的利潤(rùn)增長(zhǎng)等紅利逐漸釋放后，擺在房企眼前的就是下坡路。資本對(duì)強(qiáng)者是善意的，同時(shí)資本是逐利的，當(dāng)紅利散去，資本殘酷的一面開(kāi)始顯現(xiàn)。

憑借并購(gòu)快速擴(kuò)張的融創(chuàng)畫(huà)風(fēng)正在轉(zhuǎn)變，孫宏斌坦言保持目前規(guī)模的難度不大，但要增長(zhǎng)也很難，未來(lái)發(fā)展更加注重安全。

房企的規(guī)模天花板正在逐漸顯現(xiàn)，這意味著房企單純依靠規(guī)模擴(kuò)張博取資本市場(chǎng)青睞的時(shí)代即將過(guò)去，很多房企開(kāi)始不再刻意追求規(guī)模以及高周轉(zhuǎn)。萬(wàn)科在幾年前就已不公布銷(xiāo)售目標(biāo)；恒大早已轉(zhuǎn)型，更加注重降負(fù)債和杠桿；遭遇安全事故危機(jī)的碧桂園正在控制發(fā)展速度，其一度引以為傲的高周轉(zhuǎn)模式正在被拋棄。

規(guī)模保持適度增長(zhǎng)之余，房企將戰(zhàn)場(chǎng)擴(kuò)圍至多元化領(lǐng)域，物業(yè)服務(wù)、長(zhǎng)租公寓，以及新能源汽車(chē)等，誰(shuí)將成為地產(chǎn)之后資本續(xù)集的主角？