每經(jīng)記者 袁恩澤    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

欲回主流房企賽道的花樣年，今年上半年狂飆突進(jìn)。而發(fā)力地產(chǎn)業(yè)務(wù)之際，權(quán)威信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)則關(guān)注其杠桿和還債能力。

9月5日，標(biāo)普全球評(píng)級(jí)宣布，確認(rèn)花樣年長(zhǎng)期主體信用評(píng)級(jí)為B，對(duì)其展望從穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面，主要原因是預(yù)計(jì)花樣年未來(lái)一年內(nèi)杠桿將繼續(xù)高企，再融資風(fēng)險(xiǎn)加劇。

兩度遭下調(diào)信用評(píng)級(jí)

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，這已是花樣年今年來(lái)第二次遭標(biāo)普下調(diào)評(píng)級(jí)。3月22日，標(biāo)普全球評(píng)級(jí)宣布，將花樣年的長(zhǎng)期主體信用評(píng)級(jí)B+以及未到期債務(wù)的長(zhǎng)期債項(xiàng)評(píng)級(jí)B+列入負(fù)面信用觀察名單。

而此次由信用評(píng)級(jí)再由B+降為B，依據(jù)標(biāo)普的觀點(diǎn)，花樣年2018～2019年債務(wù)與EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤(rùn)）的比例，可能會(huì)突破標(biāo)普預(yù)計(jì)的11～12倍水平。概因花樣年由輕資產(chǎn)物業(yè)管理逐漸向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型，以及由此帶來(lái)的大量買地與建安資金需求。標(biāo)普預(yù)計(jì)花樣年未來(lái)一年內(nèi)杠桿將繼續(xù)高企，再融資風(fēng)險(xiǎn)加劇。

兩次遭權(quán)威信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)，第二次轉(zhuǎn)型的花樣年正面臨外界對(duì)其地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)能力的質(zhì)疑。

標(biāo)普還認(rèn)為，未來(lái)12～24個(gè)月花樣年可能會(huì)將40%左右的合同銷售金額用于買地。從土地儲(chǔ)備和可售貨值來(lái)看，花樣年在2020年的銷售目標(biāo)1000億元可能有些過(guò)高。

“我們現(xiàn)有2200萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，貨值超過(guò)3000億元人民幣，而且這些土地92%位于一、二線城市，90%通過(guò)并購(gòu)而來(lái)，沒(méi)有一塊‘地王’。”花樣年回復(fù)稱。

董事局主席潘軍在日前的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，花樣年目前的土儲(chǔ)共計(jì)2200萬(wàn)平方米，總貨值已經(jīng)超過(guò)3000億元，足夠支撐未來(lái)的高速增長(zhǎng)。同時(shí)，2018年上半年的開(kāi)工及在建面積也均達(dá)到了歷史峰值，且500萬(wàn)平方米在建面積均集中在2019～2020年。

“根據(jù)最新消息，公司9月14日到期的可回售公司債20億元人民幣里只有約4300萬(wàn)元回售，剩余絕大部門將留存兩年至到期。”

花樣年回復(fù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，這反應(yīng)了境內(nèi)投資人對(duì)公司償債能力的信任，未來(lái)我們會(huì)處理好規(guī)模、杠桿和流動(dòng)性的平衡關(guān)系。目前花樣年7只債券價(jià)格趨穩(wěn)，短期債的價(jià)格甚至還有小幅上漲。

近400億元授信未提取使用

另外，標(biāo)普下調(diào)評(píng)級(jí)直言，花樣年的再融資風(fēng)險(xiǎn)主要與2019年到期的7.68億美元債券有關(guān)，而其現(xiàn)金余額大多存放于項(xiàng)目公司或子公司，難以立即取得，因此與高額擴(kuò)張支出的流動(dòng)性消耗疊加，其現(xiàn)金余額可能會(huì)出現(xiàn)緊張。

對(duì)于以上疑問(wèn)，花樣年方面則表示，花樣年地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模提升，帶來(lái)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目增加和資產(chǎn)升值，主動(dòng)增加借貸，半年新增拓展定向融資、開(kāi)發(fā)貸、并購(gòu)等多元化渠道，合計(jì)新增融資70億元，截止2018年6月底還有不到400億元人民幣的國(guó)內(nèi)大型金融機(jī)構(gòu)授信未提取使用。

花樣年認(rèn)為，杠桿率高和借貸提升是地產(chǎn)銷售在戰(zhàn)略推進(jìn)過(guò)程中的階段性規(guī)律。

“今年1～8月，花樣年合約銷售數(shù)據(jù)同比大幅增長(zhǎng)117%，說(shuō)明了我們做到了規(guī)模提升這一點(diǎn)。”

另一方面，迅猛的銷售回款或解資金之急。標(biāo)普也認(rèn)為，花樣年可以化解境內(nèi)債券的到期壓力，合同銷售增長(zhǎng)有望減輕其還款風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)12個(gè)月可行使回授權(quán)的境內(nèi)債券規(guī)模在60億元左右。

花樣年方面回復(fù)稱，公司一邊控制樓盤銷售速度，一邊加快現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)，上半年合約銷售113億元，同比大幅增加124%；上半年回款有107億元，回款率高達(dá)95%，全年有信心完成300億的銷售目標(biāo)。

最新的銷售數(shù)據(jù)顯示，8月花樣年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)合同銷售面積177,491平方米，實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約人民幣28.53億元，同比分別大幅上漲99.3%及92.4%。截至8月31日，花樣年累計(jì)合約銷售面積為1,450,696平方米，合約銷售金額達(dá)人民幣156.96億元，同比增幅116.84%。

截至6月末，花樣年手頭現(xiàn)金有226億元人民幣，較2017年年末164.4億元增加37.5%，資金充裕。