每經(jīng)記者 董青枝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

自國家2016年提出發(fā)展特色小鎮(zhèn)以來，特色小鎮(zhèn)以令人始料不及的速度站上了風(fēng)口，碧桂園、恒大、華夏幸福、華僑城、綠城等房企紛紛布局。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至2018年7月，TOP100房企中有71家涉足或參與特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目。

住建部公布的數(shù)據(jù)顯示，特色小鎮(zhèn)概念自誕生到現(xiàn)在，全國特色小鎮(zhèn)一共有403個(gè)。而事實(shí)上，這些特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目良莠不齊。一方面，如此多的小鎮(zhèn)如何落地，面臨市場(chǎng)巨大的拷問；另一方面，在政策支持下，小鎮(zhèn)的未來仍值得期待。

“房地產(chǎn)公司做特色小鎮(zhèn)，基本上失敗的概率是90%。”深圳華僑城文化集團(tuán)總經(jīng)理胡梅林近日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時(shí)直言，特色小鎮(zhèn)就應(yīng)該是文化旅游類的企業(yè)來做，因?yàn)槠渥钪苯拥霓D(zhuǎn)化就是文旅，且對(duì)城市的需求也穩(wěn)定，成功率高。

七成百強(qiáng)房企爭(zhēng)相布局

國家提出要在2020年前培育1000個(gè)左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿(mào)物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、美麗宜居等特色小鎮(zhèn)。

住建部公布的數(shù)據(jù)顯示，特色小鎮(zhèn)概念自誕生到現(xiàn)在，全國特色小鎮(zhèn)一共有403個(gè)。不過結(jié)合尚未公布計(jì)劃的省份推算，全國至少將會(huì)出現(xiàn)2000多個(gè)省級(jí)特色小鎮(zhèn)。

克而瑞根據(jù)公開資料統(tǒng)計(jì)，截至2018年7月，克而瑞房企銷售排行榜TOP100中有71家涉足或參與特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目，累計(jì)涉及項(xiàng)目數(shù)量數(shù)百個(gè)，房企涉足特色小鎮(zhèn)的數(shù)量最多，程度最深。

值得注意的是，房企目前公布的特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目六成為意向投資項(xiàng)目，簽約類約三成，開始動(dòng)工的部分尚不到5%。因此，從大范圍來看，房企特色小鎮(zhèn)進(jìn)展尚處于初期。

中國房地產(chǎn)金融聯(lián)盟曾把房企轉(zhuǎn)型特色小鎮(zhèn)的模式分為四種：以碧桂園、時(shí)代地產(chǎn)為代表的科技型服務(wù)小鎮(zhèn)，以綠城、藍(lán)城為代表的農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)，以華僑城為代表的文旅小鎮(zhèn)，以華夏幸福為代表的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)。

特色小鎮(zhèn)的推動(dòng)還需要一段時(shí)間，與房地產(chǎn)不一樣。房地產(chǎn)是當(dāng)年建成當(dāng)年就可以銷售，而特色小鎮(zhèn)是一個(gè)自然生長(zhǎng)的過程，不但受制于培育，還涉及很多土地政策等。

“政策瓶頸是特色小鎮(zhèn)目前最大的制約，市場(chǎng)瓶頸還是其次?！焙妨种赋?，畢竟特色小鎮(zhèn)最重要的意義是盤活存量資產(chǎn)，而存量資產(chǎn)的權(quán)屬分散在私人、村集體、國家國有及原來在經(jīng)營的企業(yè)手中，牽扯很多私人利益，這些都是歷史遺留問題，新政策很難執(zhí)行解決。此外，特色小鎮(zhèn)其實(shí)是過去與未來的疊加，既要保留過去的一些文化、歷史經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也要面向未來，讓年輕人消費(fèi)，所以產(chǎn)品設(shè)計(jì)是永遠(yuǎn)的課題，也需要看企業(yè)的經(jīng)營水平。

做特色小鎮(zhèn)需要百年思維

眾多房企紛紛搶占特色小鎮(zhèn)的風(fēng)口，但至今并沒有哪家是特別成功的，都處于探索中。

“房地產(chǎn)公司做特色小鎮(zhèn)，基本上失敗的概率是90%?！痹诤妨挚磥?，政府、資本、企業(yè)三者誰也離不開誰。操盤手一定是企業(yè)；政府是引導(dǎo)為主，并解決一些歷史遺留問題，同時(shí)出臺(tái)更多政策來支持小鎮(zhèn)的發(fā)展；而資本要做好前期的利潤(rùn)分配等問題。

特色小鎮(zhèn)目前談不上盲目擴(kuò)張發(fā)展，因?yàn)橹袊男℃?zhèn)大概有幾萬個(gè)，只是被國家確名的目前是幾百個(gè)。胡梅林認(rèn)為，特色小鎮(zhèn)應(yīng)該說是百年大計(jì)，是中國最后一塊最大的內(nèi)生性增長(zhǎng)內(nèi)容，整個(gè)行業(yè)發(fā)展很有前景，而且是快速發(fā)展。

簡(jiǎn)單計(jì)算，截至2017年末中國人口城鎮(zhèn)化率達(dá)58%，特色小鎮(zhèn)還有42%的發(fā)展空間，所以說未來廣闊的天地就是特色小鎮(zhèn)。

特色小鎮(zhèn)就應(yīng)該是文化旅游類的企業(yè)來做。胡梅林表示，華僑城如今正在“文化＋旅游＋城鎮(zhèn)化”創(chuàng)新發(fā)展模式下建設(shè)特色小鎮(zhèn)，目前已在全國布局文旅特色小鎮(zhèn)，這幾年文旅項(xiàng)目投資總和近萬億元，現(xiàn)在大大小小的小鎮(zhèn)已經(jīng)在推進(jìn)的約30~40個(gè)。

從北京的門頭溝齋堂小鎮(zhèn)、天津西青京杭大運(yùn)河項(xiàng)目，到杭州塘棲古鎮(zhèn)；從四川的天回、安仁、黃龍溪等古鎮(zhèn)，再到深圳的甘坑小鎮(zhèn)、光明小鎮(zhèn)、大鵬所城、鳳凰古鎮(zhèn)，還有西安、鄭州的文旅項(xiàng)目，以及海南和云南的古村落……華僑城結(jié)合各地的地域文化及產(chǎn)業(yè)特色，打造獨(dú)特的小鎮(zhèn)運(yùn)營模式。

在政策的導(dǎo)向下，眾多房企搶灘布局特色小鎮(zhèn)。但眾所周知，文旅特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目投資大，落地難。據(jù)克而瑞實(shí)地調(diào)研反饋情況來看，部分企業(yè)存在借助特色小鎮(zhèn)名義通過捆綁資源拿地，但獲得土地后，不少項(xiàng)目存在基礎(chǔ)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)培育讓位于地產(chǎn)銷售的現(xiàn)象。

胡梅林提醒，房地產(chǎn)企業(yè)做特色小鎮(zhèn)要考慮周期問題，做特色小鎮(zhèn)是百年思維，是長(zhǎng)周期經(jīng)營、短周期收益，要考慮每天怎么賺錢；而房地產(chǎn)是賺錢思維，短周期開發(fā)、長(zhǎng)周期收益，二者剛好是相反的。

同時(shí)胡梅林對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，至于哪些房企能成功做特色小鎮(zhèn)這個(gè)沒有定論，只要現(xiàn)在在做，不倒下就會(huì)有未來，關(guān)鍵是能不能在短期內(nèi)找到適合的方向，而整個(gè)特色小鎮(zhèn)的大勢(shì)是沒問題的。