2005年，年輕的儲誠陸剛畢業(yè)便進(jìn)入了房屋中介領(lǐng)域。當(dāng)時的房屋中介領(lǐng)域是一個年輕的行業(yè)，因為1998年7月，國務(wù)院頒布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》取消了福利分房，正式拉開住房市場化的序幕，這個行業(yè)才得以出現(xiàn)。

儲誠陸回顧到：“當(dāng)時鏈家規(guī)模還很小，大概就五六十家店，我們當(dāng)時主要用貼條和發(fā)傳單的方式傳遞房源信息，現(xiàn)在看來很原始了?！?/p>

9月5日，貝殼研究院舉辦“中介20年——歷史與進(jìn)化，開啟新經(jīng)紀(jì)時代”分享活動，首次回顧房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的20年發(fā)展史，全面梳理行業(yè)現(xiàn)狀和趨勢。

活動上，貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)作了主旨演講，披露了眾多一手?jǐn)?shù)據(jù)，從我國存量房交易的市場空間、經(jīng)紀(jì)人生存現(xiàn)狀、企業(yè)品牌興衰等多個維度，以書寫行業(yè)史為初衷，完整還原一個行業(yè)從無到有，從野蠻生長到合作共生的全過程。儲誠陸就是作為早期的從業(yè)人員，為大家分享他親身經(jīng)歷的行業(yè)故事。

“伴隨存量時代的到來，中介行業(yè)也獲得了充足的成長空間。但站在今天這個時間點，還是要看到高流失率、低傭金率、惡性競爭、重復(fù)產(chǎn)能建設(shè)以及用戶滿意度不達(dá)標(biāo)等依然是困擾行業(yè)的幾大難題，”楊現(xiàn)領(lǐng)分享道，“未來只有走合作道路，構(gòu)建‘共生型網(wǎng)絡(luò)’（Co-Live），才能提高行業(yè)整體效率，降低邊際成本，推動行業(yè)向?qū)I(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化演化。”

存量時代促中介發(fā)展

中國的房地產(chǎn)行業(yè)市場很大，目前約為20萬億元的規(guī)模，而這其中只是包括了新房、二手房、租賃。過去20年房地產(chǎn)開發(fā)、交易浪潮非常高，約有1.2到1.5億套新房在市場上交易，這為中介經(jīng)紀(jì)的發(fā)展提供了廣闊的可能性。

隨著存量時代的到來，為中介經(jīng)紀(jì)的發(fā)展提供了豐厚的土壤，過去5年，二手房交易體量更是實現(xiàn)跨越式的增長。全國交易量達(dá)到1557萬套，占總交易額的70%。率先進(jìn)入存量時代的超一線城市更是如此。過去20年，北京的二手房交易GMV是5.1萬億，交易總套數(shù)210萬套，交易量翻了7.5倍，GMV翻了120倍；而上海的二手房交易GMV是6.6萬億，交易總套數(shù)365萬套，交易量翻了15倍，GMV翻了250倍。且隨著存量市場進(jìn)一步發(fā)展，二手房交易需求在中國核心城市已超過新房成為主導(dǎo)。

今天在中國中介行業(yè)中市場占主導(dǎo)性的操作模式，是以鏈家、我愛我家為代表直營體系。二手房交易產(chǎn)生的經(jīng)紀(jì)公司品牌、傭金市場、廣告市場和配套服務(wù)逐步完善，形成完整的二手交易產(chǎn)業(yè)鏈，全國的經(jīng)紀(jì)公司門店數(shù)超過20萬，有145萬經(jīng)紀(jì)人服務(wù)于2億的社區(qū)家庭。

楊現(xiàn)領(lǐng)說：“過去20年，中介市場總體上是非常百花齊放的?！?/p>

奔跑中的隱憂

誰都無法否認(rèn)，今天的中介行業(yè)正在快速奔跑，但是奔跑中也帶著種種隱憂。

應(yīng)該看到，目前我國的傭金仍保持在相對較低的水平，僅有2%，而最高的國家6%。較低的傭金擠壓了行業(yè)的生存空間，企業(yè)之間無法進(jìn)一步通過價格進(jìn)行競爭，則只能降低成本進(jìn)行服務(wù)，造成消費者對中介行業(yè)的服務(wù)不滿，這不是一個良好的行業(yè)增長循環(huán)。

其次是中介行業(yè)基尼系數(shù)偏高。一組值得關(guān)注的數(shù)據(jù)是，自2012年到今年，TOP15城市經(jīng)紀(jì)行業(yè)基尼系數(shù)大部分保持在0.6-0.7之間，高于全行業(yè)平均水平30%。且各城市間分化較為嚴(yán)重，北京最低在0.5左右，廈門煙臺等城市接近0.7。貝殼研究院數(shù)據(jù)也顯示，經(jīng)紀(jì)人收入過于集中在頭部經(jīng)紀(jì)，頭部那10%的高收入經(jīng)紀(jì)人，在收入中的占比高達(dá)40-50%，而尾部50%低收入經(jīng)紀(jì)人，其收入占比僅有10%左右。經(jīng)紀(jì)人的收入水平差別，收入方差高企，收入的波動性大，造成經(jīng)紀(jì)人的高流失率,這個核心問題一直沒有解決。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，中國的千人經(jīng)紀(jì)人覆蓋率約為0.25%，也低于美國的0.6%，從人效來看，中國經(jīng)紀(jì)人目前人均年單量約為3單，與美國相當(dāng)，但時間投入?yún)s是后者的2倍。

縱觀全國經(jīng)紀(jì)行業(yè)和經(jīng)紀(jì)人作業(yè)現(xiàn)狀，缺少協(xié)作也是一大制約行業(yè)發(fā)展的問題。隨著國內(nèi)一二線城市全面進(jìn)入存量時代，經(jīng)紀(jì)公司市場滲透率逐步擴大。從貝殼研究院的數(shù)據(jù)來看，各線城市滲透率普遍達(dá)到80%，但事實上，大城市的頭部企業(yè)市占集中度偏高，而門店小于10家的小規(guī)模作業(yè)公司在全國范圍內(nèi)也占到了97%的比例，這反映出單兵作戰(zhàn)的行業(yè)現(xiàn)實，因為缺少合作而難以形成規(guī)模效應(yīng)。

今天，中介的行業(yè)滲透率達(dá)到80%，說明今天行業(yè)的體量和規(guī)模還不錯，消費者對中介的依賴度在提升。但是多家委托的行業(yè)現(xiàn)狀沒有變化，行業(yè)的效率也沒有太大提升，從個人成交量來講，并無多少提升。

為了更加科學(xué)地評估一個國家經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展的歷史和現(xiàn)狀，揭示和還原行業(yè)真相和問題，貝殼研究院首次提出一套“經(jīng)紀(jì)行業(yè)指標(biāo)體系”，從傭金費率、經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)模、人均行業(yè)規(guī)模、人效、經(jīng)紀(jì)人覆蓋情況和活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)6大指標(biāo)來判斷行業(yè)的健康度和成熟度。而就目前行業(yè)現(xiàn)狀來看，我國的傭金費率、人效和經(jīng)紀(jì)人覆蓋率等均未達(dá)到國際成熟市場的標(biāo)準(zhǔn)。

楊現(xiàn)領(lǐng)表示：“通過這6項指標(biāo)，既可以評估我國中介行業(yè)歷史、現(xiàn)狀，也能通過跨國比較尋找行業(yè)未來的發(fā)展方向，未來我們也希望這個行業(yè)能夠改變，效率有所提升，合作產(chǎn)生更高的效率。”

合作共生的中介新時代

在中介行業(yè)13年的儲誠陸已經(jīng)創(chuàng)辦了自己的中介品牌，如今，他將和貝殼平臺的線上線下解決方案一道，為加盟商賦能，提供一整套經(jīng)營管理系統(tǒng)和隨時解決各類難題的方法論。他的故事為中介行業(yè)未來的發(fā)展提供了一個很好的樣本。

首先，堅持真房源。楊現(xiàn)領(lǐng)指出，對于中國的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)來說，真房源是一個怎么強調(diào)都不為過的準(zhǔn)則。假房源不僅是對經(jīng)紀(jì)品牌美譽的損失，更是對社會資源的浪費。以鏈家品牌為例，近半年，鏈家積累了50萬位購房者，如果都要經(jīng)歷一次假房源的磨難，那么他們浪費的時間成本折算成金額將高達(dá)1.1億元。

其次，聚焦人效提升。如何以技術(shù)和管理進(jìn)一步提高經(jīng)紀(jì)人人效，是行業(yè)需要持續(xù)思考的問題。楊現(xiàn)領(lǐng)分享了一組來自鏈家的數(shù)據(jù)：全國鏈家2018年上半年二手房房源錄入150萬套、客源錄入480萬次、成交量17萬套、帶看量430萬次，總帶看里程1561萬公里相當(dāng)于將長征走了1250遍。

再者，謀求合作。楊現(xiàn)領(lǐng)表示，希望中介行業(yè)能夠出現(xiàn)一個平臺，能夠為行業(yè)提供信息、流量，連接不同的品牌，以真房源和合作為基礎(chǔ)。這就是貝殼模式的出發(fā)點。這個平臺會將直營與特許之間的邊界相對模糊化，以提供服務(wù)為中心的，整個行業(yè)從原來的競爭為中心到合作為中心，總體上認(rèn)為這是是我們期望的變化。

“房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)走過20載春秋，傳統(tǒng)意義上的中介業(yè)務(wù)已無法適應(yīng)行業(yè)的變化。在移動互聯(lián)網(wǎng)對中介行業(yè)的滲透如此之快，對住房消費影響持續(xù)深化的今天，信息的生產(chǎn)、分發(fā)與匹配、服務(wù)線上化等因素也將成為驅(qū)動行業(yè)走向下一階段的關(guān)鍵力量?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)在會上對經(jīng)紀(jì)行業(yè)的未來趨勢做了一番剖析，他認(rèn)為，行業(yè)未來需要發(fā)展“共生型網(wǎng)絡(luò)”（Co-live），所謂“共生型網(wǎng)絡(luò)”即是經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)絡(luò)“抱團(tuán)”合作，多個中介品牌并存的生態(tài)圈，一個或多個新型交易服務(wù)新平臺，共同為消費者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為中介企業(yè)、品牌和經(jīng)紀(jì)人創(chuàng)造價值。 文/王西嶺